27日市场传出消息，旭辉控股集团旗下项目所涉信托未如期支付款项。28日一早，港股旭辉控股集团、旭辉永升服务的股价就开始大幅下挫，截至收盘，旭辉控股集团股价跌破1港元/股，收跌32.28%，旭辉永升服务收跌23.33%。28日下午，旭辉控股方面对中新经纬表示，目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案。

旭辉是这场房地产行业下行风波中，少数未违约的头部民营房企。就在9月22日，它才刚刚完成2022年第二期中期票据的发行，因此，此次纠纷让市场颇感意外。从旭辉控股2022年中报数据看，虽然公司维持“三道红线”绿档达标，但也面临着现金减少、短债上升的问题。

旭辉称将公告说明纠纷

对于旭辉控股旗下项目所涉信托未如期支付款项一事，有媒体从知情人士处获悉，消息所指信托付款，其实是作为项目股东的信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算。目前，旭辉方和信托方面仍在进行协商。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称，从目前的信息判断，该项目公司或存在“明股实债”嫌疑，其信托方股东可能名义上是股权投资，实际只是资金出借方，这种情况在房企中也比较常见。

28日下午，旭辉控股方面相关人士对中新经纬回应称，一直以来，旭辉始终重信守约、履行承诺，但行业整体性的持续收紧，客观上也导致了公司账面现金的下降。在回复中，旭辉控股用了三个“努力到最后一刻”以表示决心，称“目前公司正在积极与金融机构沟通，寻求解决方案，旭辉人一定会努力到最后一刻！”

中新经纬还获悉，27日，旭辉控股集团董事会主席林中在公司内部发布了《致旭辉全体干部的一封信》。林中在信中称，“虽然各地出台了多项刺激政策，民营房企的销售还是处于同期水平的一半，行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。而在资金监管上，‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

“行业各个方面显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。”林中还说。

旭辉控股上述人士称，公司会在28日收盘后进行公告，对前述纠纷一事进行具体说明，“里面还会提及一点，我们今日按时偿付一笔美元债利息，说明我们没有‘躺平’。”

短债规模近200亿元

旭辉突然出现纠纷，让市场有些意外。要知道，今年5月份，监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，旭辉控股同碧桂园、龙湖集团、新城控股等少数民企入选。

当时为了解决投资人的信心问题，推出信用风险缓释工具。

此后，政策加码，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。9月22日，旭辉控股公告称，全资附属公司于21日发行规模为12亿元人民币的2022年度第二期中期票据，利率为3.22%，期限3年。

据旭辉控股2022年半年报，截至2022年上半年，公司资产总额为4100亿元，债务总额为1141.41亿元，净资产1057亿元，预收款829亿元，手头现金为312亿元，加权平均债务成本为4.9%，较2021年有所下降。“三道红线”维持绿档，剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比率分别为67.7%、78.5%、1.62倍。

在2022年上半年的业绩会上，旭辉控股表示，公司的债务结构保持合理水平，短债占比17%，一年内到期债务以银行类融资为主，下半年刚性到期债券已清零。

旭辉控股虽然仍是上市房企中表现较为优秀的民营房企，但正如林中所说，行业下行让旭辉的压力也在增加。就现金指标来说，截至2022年上半年末，旭辉控股“现金及银行结余”约为312.45亿元，较2021年年末的467.10亿元，大幅下降了154.65亿元，降幅约为33%。

旭辉控股“现金及银行结余”中的受限制现金占比过低，也引发外界好奇。据2022年中报，旭辉控股312.45亿元“现金及银行结余”中，只有1.05亿元是“受限制银行存款”，其在“现金及银行结余”中的占比如此低，在上市房企中并不多见，而且，这与林中27日的内部信中所说的“虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”的情况，并不相符。

在“现金及银行结余”减少三成的同时，截至2022年上半年末，旭辉控股尚未偿还的借款总额约为1141.41亿元，与2021年年末的约1141.12亿元几无变化。截至2022年上半年末，旭辉控股一年内到期的境内银行贷款约为74.41亿元，一年内到期的公司债券约为21.22亿元，一年内到期的境外银行贷款约为77.42亿元，一年内到期的境外优先票据约为20.41亿元，合计193.46亿元。虽然一年内到期的债务占比不高，但规模上仍高于2021年年末的177.35亿元。

今年9月21日，惠誉将旭辉控股(集团)有限公司的长期外币和本币发行人违约评级自BB下调至BB-，展望负面。惠誉就估计，旭辉列报的310亿元的可用现金扣减受监管预售资金后为200亿元，这意味着现金短债比自2021年的1.4倍降至2022年上半年的1.0倍。旭辉的杠杆率自54%升至57%，超出惠誉此前的预测水平以及负面评级触发值50%。

如何扭转行业颓势？

自2021年下半年以来，中国的房地产市场急转直下，恒大、融创、阳光城、佳兆业、奥园、正荣、花样年等一批知名房企出现债务违约。之后，房地产市场调控政策不断松动，救助房企的政策陆续出台。

但张大伟认为，目前看，房地产市场行情并未出现根本性扭转，房企依旧承受较大压力。他说：“同样是示范性房企的龙湖集团，此前也因为商票违约的不实消息导致股价大跌，说明资本市场对民营房企的信用较为悲观。另外，示范性房企的发债规模不大，不足以弥补其资金需求。”

8月31日，旭辉控股公告称，公司主要股东拟通过配售代理按每股2.06港元配售约3.05亿股现有股份，所得款项总额预期将约为6.28亿港元。由于配股价格不高，旭辉控股的股价在当日下跌超14%。张大伟称，低价配股给市场带来不利影响，让外界对旭辉控股的资金状况有所忧虑。

张大伟认为，房地产市场下行已对房企的经营产生影响，要扭转颓势，除了出台促进房地产消费的措施外，企业融资端也要尽快发力，“融资端发力非常重要，如何改变金融机构不敢给房企融资的恶性循环，需认真思考。”

编辑/樊宏伟