购买新房与开发商维权。小区入住后，业主与物业公司的纠纷也常态化存在。

作为公众权威媒体，我们一直试图找到一套普适性的方法，给普通老百姓维护自己的合法权益提供更多的参考。如何减少维权？如何让老百姓施行应有的权益，获得应有的保障。

今天我们邀请的这位嘉宾20多年来深耕社区管理领域，被称为＂民间物业管理专家第一人＂。他帮助许多小区业主解决问题，也成为了政府部门社区管理方面的智库型专家。

Q1:舒老师，您参与这么多小区业主的维权，您觉得近些年有什么变化吗？

舒可心：王阳明说知行合一，我认为业主与物业公司的维权，在“术”和“气”上有很多的变化，但没有解决“道”的问题。政府出台了各种各样的办法，但是没有解决根本问题。

根本就是要解决强弱关系。

Q2:我们在日常采访中能看到业主力量与机构力量的悬殊，他们到底是平等关系吗？

舒可心：业主和物业公司显然不是平等的民事主体，从资源、信息获取等多方面都不平等。目前看四川成都政府在这方面走在了前列，其他的政府还都没弄明白，还都认为业主和物业公司是平等关系。因此总想让业主强大起来，不会立法保护弱者利益。其实这个道理很简单，男女之间存在体力、生理上的不平等，从“术”的角度出发会怎么做？想办法让女性变得强壮？但实际上不是这样啊，没有那么笨的人，女性也有女性的优势，所以就立法保护妇女，比如产假、三八妇女节等。

那么其实中国的业主和物业公司的关系，立法保护业主就可以啦！但又不是完全靠立法，立法也不是很容易的事，目前主要靠政府、共产党党建引领。

Q3:这个听上去挺简单，实现起来的关键和难点在哪？

舒可心：关键是要建立新的制度，就是确定了业主和物业公司是强弱关系，基于这种强弱关系，让物业公司不要以商业机构的身份来到小区里赚钱，而要以信义受托人的身份为业主服务，获得有尊严的报酬。业主和物业公司签信托信义合同，取消包干制。

难点在于，需要党建引领，让老百姓自己团结起来他们会吗？他们不会！一个小区的党支部可以起到作用也是可以的，党员也可以，小区里的精英、公知都可以，有愿意为人民服务的精英是必要条件。精英是不是公正，是不是有格局是必要条件。

Q4:您提到信托信义合同，这里面最主要的约定有哪些方面？

舒可心：让物业公司全透明，不允许把物业费当成物业公司的营业收入，让物业费是全体业主的基金，物业公司替全体业主花钱，然后获得合同约定的报酬就行啦，不能结余归己。

北京朗琴园、世茂奥临花园等小区都已经成功施行了这种模式。

2007 年 11 月，朗琴园1小区 2400 多户业主，在业主委员会的组织和召集下，以更换物业公司和改变物业管理模式为目标，采用公开招投标的方式，业主大会会议投票表决通过了 基于《中华人民共和国信托法》设立的物业管理权信托契约，并委托了相关的受托物业服务 企业，从此开始了阳光透明的物业管理模式，受托物业服务企业向本小区任何业主随时公开物业管理开支情况和每笔开支的详细凭证资料。 

Q5:这种模式如何向更多的小区推行？给其他小区维权一些建议。

舒可心：必须有党建引领，有权威的人告诉他，换物业公司没用，要换制度，换模式。不然我认为大家基本没有什么维权空间。

Q6:业委会什么时候成立比较合适？

舒可心：1991年成立第一个业委会到现在已经30年了，一直都没有研究业主和物业公司之间的关系到底怎么处理才是合适的。维权的根本不是业主组织起来，谁买房子是为了组织起来？你要建立一个好的机制，让任何一个业主都能为“大家”，而不是一定要组织起来才能为“大家”。

如果制度设计的好，不需要业委会，因为现在制度不好，好像是随时有业委会才行。业委会还是会有，但是不能给业主委员会特权。能保证业委会成立起来不欺负业主吗？有的业委会把物业公司换走了，自己拿着权利，自己欺负业主。权利不能集中在少数人手里不受监督。最后业主还要跟业委会维权。

我们现在搞的制度规则就是没有业委会也没问题，每个业主都可以监督，每个业主都是业委会。

物业公司公示每个月的银行流水，小区都能做到收支透明，就不会有纠纷。

Q7:那这样的话，物业公司也没办法涨物业费了，是不是抗性很大？商业逻辑都改变了。

舒可心：物业公司为什么要涨物业费，全透明了怎么多赚钱？不允许你多赚钱。资本当然不乐意了，一个小区一年几千万的物业费，让我们这么一弄，各个利益方一分钱都没有了。

他们说舒可心在颠覆物业管理，我说我在回归本源，物业管理本来就应该是这么回事儿。谁不愿意透明，说明谁有问题。

成都领导对着社区书记说，你们哪个不去小区里推信托信义制度，心里有鬼。“愿不愿意小区治理阳光透明是基层干部的试金石！”就这么简单。

Q8:期待在我们共同的宣传推动下，更多的小区业主能够实现最理想的社区治理。

舒可心：毛主席的诗里说“黑手高悬霸主鞭”，社会应该有保护弱势，维护弱势的力量。我们管物业费和社区公共收益都叫涉众资金，谁管都得透明。人只要为了钱，行为就走样，说话和行动就不一样，就言不由衷，不合逻辑。到什么时候都不要忘了为人民的初心。

舒老师一直以来都是犀利耿直，坚定不移地去改变小区物业管理中的顽疾。他的这种自信和成功实践来自于专业，坚持源自于他内心深处想促进社会进步的一种情怀。

如果你的小区也想向业主自治迈进一步，欢迎联系北青，我们会与社区管理专家们一起，为您服务！

文/张郁唯

编辑/宋欣