上地、中关村、海淀学区都怎么样了？

“自2021年12月份以来，成交量和价格均呈现持续回升的态势。”近期，郁姐团队走访海淀中关村、上地、海淀学区了解到，这几个海淀关注较高的板块，房价有所回暖，但远未达到去年同期高点。

海淀重点学区房迎来降后回温

去年上半年，北京重点学区房暴涨，以海淀中关村学区为例，从去年年初开始房价直线上升，在21年六月份均价达到14.12万元/㎡，创下三年内峰值。

海淀区中关村二手房近三年价格走势图

随后，海淀出台了“多校划片、电脑派位、教师轮岗”等一系列教改政策，同时针对热门二手房小区出台了指导价。一些热门学区房价格、成交量快速下降。

一位海淀区房产经纪人表示，去年下半年，以50㎡左右的蜂鸟社区房源为例，六月份时一套售价最高达到了1000万左右，政策后总价跌了近200万。

不过很快，新一批的学区购房需求拉动着房价和成交量逐步回升。“在上一波降价时降了200万的房子，目前已经涨回来大概100万左右了。”万柳区域的房产经纪人介绍称。

海淀万柳区域二手房成交数据显示，2021年12月份万柳区域成交二手房39套，2022年1月成交47套，月成交量实现了20%的增长。

在实际走访过程中了解到，一些未能挂牌上架的房源也可正常交易，二手房指导参考价对房源成交的影响在减小。

海淀学区分布图

海淀区共分为17个学区，第一梯队的海淀、上地、中关村学区，教育资源相对均好性强，出台的二手房指导价小区中，三个学区内的试点小区占比超一半。目前价格均未涨回21年7月前高点，并且短期房价预期仍相对平稳。

一起看看学区房近况！

01上地东里：90年代社区 无坑校海淀“躺平”之选

上地区域由燕园街道、清华园街道、上地街道三个街道组成，前两个街道位于整个大区域区域南侧，主要为大学校园，住宅主要集中在上地三街以南的上地街道上地东里、上地西里、上地佳园、枫润家园、上地南路6号院、8号院等几个小区。住区北侧为各类科技产业园。

上地学区强，强在中学。小学是处于中等水平，不错的小学清华附小、北大附小、基本都是子弟学校。派位中学里比较均好。

上地学区派位中小学

上地东里小区1993-2002年建成，共由58栋板楼、塔楼组成，是一个3000多户的大型社区。小区人车不分流，车位不固定，停车费1200元/年；物业费0.8元/㎡/月。

位于社区内部的上地实验小学

上地实验小学位于上地东里社区内部，据中介介绍，有东里户籍的学生可直升上地实验小学的概率在90%左右，调剂出去的学生会被分配到上地实验小学西校区或清华附中上地小学就读，学校也都不差，这里显示出了派位优势。

社区西侧500m为上地实验中学，向东500m可达地铁上地站。交通便利。

据中介介绍，上地东里近半年来共成交40套左右，均价在12.5万/㎡。小区户型众多，高达45种。从二手房网站的查询结果来看，目前在售的8套户型以120㎡以上的大户型为主，价格都在1000万以上。

以下介绍的几个户型属于社区成交量较多的典型户型，由于单价超过指导价未能挂牌。

47㎡全南一室一厅，售价860万

59.5㎡的两室一厅，售价920万

109㎡两室两厅，售价1290万

上地东里的老房子得房率较高，郁姐团队实地考察看到，47㎡的一居室比较宽敞，阳台是加分项。

以小区59㎡的户型为例，在去年房价最高时总价950万左右，目前该房源报价在880万左右，与去年最高点价格比，降幅在7%左右。据中介介绍，如果只考虑学位问题，附近小区还有筒子楼户型，大概600万左右能买到一个占坑房。

02蜂鸟社区：小户型上牛小 近两年存调剂风险

海淀学区内拥有全区最优质的教育资源，比如超级牛小--中关村三小，据中介介绍由于区域内学生整体实力较强，往年来大部分学生均通过点招上岸。

蜂鸟社区从去年的高点降下来主要是受到“电脑派位”影响，2021年首次有被调剂到其他学校的生源，为进入中关村三小带来不确定性。同时，该片区是政府二手房限价重点区域。在售二手房单价基本不超过17万/㎡。

蜂鸟家园50㎡左右的户型在去年价格高点时售价1000万左右，受二手房指导价影响有过直降400万出售该户型的案例，目前此户型在二手房网站的报价860-900万不等，与去年最高房价相比降幅在10-14%左右。

以往购买蜂鸟家园的家长主要是看中低总价上牛小的学位功能，自2022年开始，持续三年的幼升小高峰，新购入近两年上学被调剂的风险还是有的。

海淀学区派位中小学

蜂鸟社区为2003年建成纯商品房社区，小区里只有4栋板楼，共有1296套房子，8成户型为40-50平方米的大开间。社区内部有健身、休闲娱乐设施；小区人车分流，车位租金300-600元/月，售价6-10万元/个；物业费2.6元/㎡/月。

46㎡南向一居，750万

52㎡南向一室一厅，850万

52㎡的南北一居户型是社区在售的较为典型的户型，价格最低的一套售价750万，朝北低楼层，其余此户型的价格在840-880万价格不等。

目前该小区二手房在中介网站挂牌的户型均为46-62㎡小户型，总价在730-900万。社区有极少量95㎡-109㎡的三居户型，价格在1500-1600万。

03中科院黄庄小区：重改公房社区 一居室售价700万

黄庄小区位于北京最有名的村--中关村--也是海淀的又一强学区。冬奥会上夺冠的全能学霸谷爱凌也曾来这补习奥数，当然，现在这些补习班已经纷纷关门了。

区域内大多都是八九十年代中科院和海淀事业单位职工福利分房，多数都是五六层的板楼公房社区，楼龄相对旧一些，多数小区在2016-2019年都做了外立面、保温层的改造，路面也经过了重新改造。周边人文素质较高，学术、科研氛围较浓。

区域内社区分布示意图

中关村学区派位

学区内双榆树一小40%直升中关村中学，双榆树中心小学30-40%直升中关村中学。中科启元学校为九年一贯制学校，小学直升中科启元学校初中。

海淀黄庄小区，对应小学是中关村一小本部。社区于上世纪八十年代建成，楼龄较长，人车不分流，物业费1.5-2.63元/㎡/月。中一有1911后被多校派位到其他小学的案例。

黄庄小区在去年价格最高时一套40多平的一居室在750-800万左右，目前价格在680-710万左右，降幅在9-11%左右。知春里和双榆树两所中学相对弱一些。

看看户型和价格。

48㎡一室一厅，挂牌价710万

69㎡两室一厅，挂牌价1028万

79㎡两室一厅，挂牌价1120万

89.8㎡三室一厅，挂牌价1100万

近两年，教育政策变化非常快，加上幼升小人数处在高峰区，短期入学的家庭在选择学区房时要更加谨慎。过了2026年，幼升小的人数下降明显。加之教改政策的深化，学区房的价值会逐渐发生改变。

数据来源网络

可以确定的是，学区房的价格不会像去年那样急速快速上涨和跌落，未来学区房价也会处于一个相对平稳的阶段。海淀聚集了学霸家长、产业精英，良好的家庭教育才是最好的学区房。

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文/崔心悦

编辑/崔心悦