2020年5月，24岁的伍小姐与卖家签订合同，打算用1550万元的总价在上海黄浦区购买一套180平方米的二手商业用房。由于745万元银行贷款迟迟没有发放，无法按照合同约定时间付尾款的伍小姐，被卖方告上法庭。经过一审、二审，法院最终判决伍小姐败诉，她不仅要退出已装修了一半的房子，还要支付违约金和房屋整修费等总计490余万元。消息传出后，引发网友热议，伍小姐被称为“最惨购房者”，她本人也表示不理解法院判决，想申请再审。

目前，中国裁判文书网已经公布了此案二审判决。法官在判决中详细阐述了双方的争议以及裁判的理由。北京青年报记者发现，此案有不少关键细节此前被忽视，厘清这些“隐情”将有助于大家理解法院的判决。

伍小姐买的不是普通住房

最早看到这则消息，很多人以为伍小姐买的是二手商品住房，但事实上并不是。判决书显示，涉诉房产座落：XX路XX号XX室，房屋类型：办公楼，建筑面积180.09平方米。

法官在详解此案争议焦点时也特别指出“本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房”。

买方在付首付款时曾出现违约并支付逾期利息

不少网友看过相关报道后认为，卖家很不近人情，明明是银行放贷拖延了，怎么可以全怪到买家身上，不能宽容一些吗？

事实上，2020年6月卖家收到定金后，就将房子交给伍小姐并同意其装修。伍小姐在付首期款745万元时，已经出现逾期，在向卖家支付了逾期利息后，双方继续履约。由此可见，在开始的时候，买卖双方关系比较融洽。

根据判决书，2020年5月17日，买卖双方与中介签订房产买卖居间协议。同年5月30日，双方签订补充条款约定：房屋总价款仍为1550万元，买家支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元；卖家提前交房，买家在2020年6月30日前付清首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。

然而，在履行上述合同时，伍小姐支付了100万元定金和400万元房款，剩余的245万元首期房款并未如合同约定在6月30日之前付清。

经卖家催讨，双方又于2020年7月2日签订一份补充条款，卖家同意伍小姐从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支支付利息损失。同时，伍小姐须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，买家应偿付卖家违约金（合同总价的20％），且赔偿卖家原有的装修损失180万元。

后来，伍女士在7月13日完成了745万的首付，还支付了245万元逾期付款的利息。

双方约定无论是否获得贷款 买家都应在过户前支付尾款

众所周知，银行贷款的放款时间往往连银行经办人自己都说不准，贷款申请者更不可能提前确定。不少网友据此对伍小姐表示同情，认为她应该是签合同时根本没有考虑到贷款会出问题，所以才被卖家“钻了空子”。

然而，北京青年报记者发现，无论是最开始与中介签的居间合同，还是后来双方正式网签的合同，都对贷款出了情况如何处理进行了约定。

根据法院查明的事实，2020年5月27日，双方和中介签订的房地产买卖居间协议约定，第二期房价款伍小姐应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍小姐应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介转付或直接支付给卖家。

双方于当年7月2日正式签订的网签合同也有同样的条款。网签合同补充条款还规定，伍小姐如果未按照约定履行合同的，每逾期一日需向卖家支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。

由此可以看出，按照双方当初的约定，别说银行贷款延期发放，即使银行没批下贷款来，伍小姐也应该想办法把尾款付给卖家，否则就构成了违约。

法院认为买家应明知交易中可能存在的风险

一审时，伍小姐坚持认为，贷款延期虽是事实，但并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了过户时间，因此，自己的行为并非根本性违约。

一审法院根据双方的合同约定，没有支持伍小姐的主张。判决指出，房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，伍小姐最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。

法官认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，伍小姐却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分伍亭颖同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得卖家谅解和许可的前提下，相应的违约责任是无法免除的。

买家曾先后申请两家银行的贷款 第一家没有通过审批

伍小姐的贷款为什么会拖那么久？原来，她在贷款申请过程中曾换了银行。

二审期间，伍小姐申请中介工作人员叶某出庭作证。其证言显示，第一次贷款未审批通过后，尚在约定付款和过户时间内，卖家同意换一家银行申请，并配合重新办理银行贷款，第二家银行的贷款曾延长一个多月，卖家也配合办理了手续。后来银行同意放款，卖家却不同意过户，导致合同无法继续履行。

不过，第一家银行没审批贷款并不意味着伍小姐的资信有问题。判决指出，贷款延期获批的原因和卖家无关，和伍小姐本身的资信能力等可能也无关，对此双方都无异议。

双方合同约定卖家可以单方解约 法院认为不能“强买强卖”

这起官司卖家的主要诉求是解除合同，让买家退房赔钱；而买家伍小姐则希望继续履行合同，法院最终支持了卖家的主张。北京青年报记者发现，法院的主要依据还是双方签订的合同。

根据判决书，网签合同的补充条款赋予了卖家单方解除权。合同约定，如果买家没有按时履约，每逾期一天需向卖家支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买家逾期超过十个工作日或买家要求解除合同，均视为买家违约，卖家有权单方解除本合同。卖家解除合同，应当通知买家，买家除需支付十个工作日的赔偿金，还需向卖家支付相当于总房价款20％的违约金（1550*20%=310万元）。

网签当日，双方当事人还签订了一份协议书，约定：若因买家违约导致买卖合同无法正常履行，买家应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿卖家房屋装修费180万元；如因卖家违约导致合同解除，则同样应向买家赔偿装修费损失180万元。

虽然伍小姐出现了逾期付款的情况，但卖家却严格按合同约定执行。合同约定的过户时间是2020年8月30日，大约10个工作日之后，2020年9月15日卖家向伍小姐发送律师函，希望其在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，自己有权解除合同，并要求伍小姐赔偿违约金及装修损失等。

15天后，伍小姐依然没有支付剩余房款。卖家于2020年9月30日发出解除买卖合同通知书一份，要求伍小姐搬离并归还房屋，偿付房款总价的20％的违约金和房屋装修损失180万元等。10月7日，伍小姐以微信方式确认收到。

从最终结果看，法院支持了卖家的诉求，并按照双方约定的标准确定了最终的违约金和房屋整修费金额。

判决指出，伍小姐所提出的所谓因已经支付了房款50％而导致合同不能解除的观点，显然没有任何相关法律依据的。如在本案卖家享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。

不少网友认为，卖家可以单方解除合同，而且违约金高达房款的20%，明显对买家不公平。有多年从业经验的中介人士蔡先生表示，合同条款都是双方协商后签字确认的，买家既然同意，当初肯定也有自己的考量。就他本人的经验，一般卖家要价比市价低或者买家急于买房的情况下，买家会同意表面上对自己不利的条款。

20%的违约金到底高不高？

伍小姐之所以被成为“最惨购房者”，是因为她不仅没有买成房，还要赔给卖家近500万，其中310万都是违约金。

 很多人认为，房价本身高达1550万，违约金要占房款总价的20%，实在太高。

然而，法院认为这一标准不算高。判决指出，房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大。结合本案相关已查明事实表明，本案的原告（即卖家）由于被告（即伍小姐）的违约而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。

因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案伍小姐违约导致的实际后果，卖家至今未能正常另行购房成功等，经济损失巨大，故法院对卖家主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式。

判决书显示，卖家此次卖房是想给老人购买养老用房，由于伍小姐违约，一直没有完成这件事。

卖家两项诉求被法院驳回 否则买家还要多赔50万

这起官司一审判决后，伍小姐对判决结果不满提出上诉，令人意外的是，胜诉的卖家也提出了上诉，因为法院没有支持其要求伍小姐支付房屋占用使用费和偿付解约违约金的要求。

据了解，卖家向一审法院起诉的请求除了要求确认合同于2020年10月7日解除，并让伍小姐退房外，还要求伍小姐支付逾期10个工作日付款的赔偿金77500元（房屋总价款1，550万×0.05％／日×10日）；同时支付房屋占有使用费，自2020年10月8日起计算至实际归还之日止，按每日1000元计算。

后面两项诉求并未得到法院支持。一审法院认为，该部分请求应已吸收合并到违约金和实际装修损失诉请中，不应再单独计算，否则，则有不恰当加重当事人负担的嫌疑，我国法律不仅对守约方，对违约方的合法权益同样也应予以注意和保护。

二审判决认可了一审法院的理由，同时指出，2020年10月7日，双方还去银行共同办理贷款事宜，且伍小姐截止2020年7月13日已经支付了一半房款，上述事实导致伍小姐对继续履行合同存在一定期待，其占有使用涉案房屋并无主观恶意。

本案二审判决维持原判，即：确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除；伍小姐应于判决生效之日起十日内搬离并归还涉案房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1000元／天的标准计算，计算至实际归还之日止；伍小姐应于判决生效之日起十日内一次性偿付卖家违约金310万元和房屋整修费损失180万元；已付购房款745万元应在直接抵扣上述伍小姐的应负债务后三日内，由卖家将剩余部分款项一次性退还给伍小姐；卖家的其余诉讼请求，不予支持。

这起官司的二审判决于2021年12月1日作出，即使卖家当天退房，按照卖家的诉求，自2020年10月7日算起，14个月的房屋占有使用费大约为42万左右，再加上逾期偿付金77500元，总金额高达50万元。幸亏法院没有支持卖家的所有要求，否则伍小姐只能是惨上加惨。

文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟