金秋九月，秋意渐浓，原本是济南楼市最为活跃的热销旺季，今年却突然“遇冷”。碧桂园凤凰壹品、远洋凤栖翰林、济南文旅城等售楼处不见往年火爆抢房场景，在二手房市场，“降温”更为明显。

贷款收紧成二手房交易“拦路虎”

受二手房利率上调、放贷周期拉长等因素影响，不少二手房购房者反映，买房越来越难。

近日，笔者来到济南市高新区政务服务中心，据服务中心工作人员透露，近期来办理二手房网签业务的人，比以往要少很多。

济南高新区政务服务中心内，前来办理网签的宋浩然刚刚购入二手房，亲身感受到济南房贷额度紧张带来的变化。

宋浩然说，在贷款方面，他办理了商贷和公积金混合的贷款方式。根据当前的贷款政策和利率，中介为他办理的贷款利率为5.5%，而贷款审批相对之前时间拉长，需要3至6个月，预计今年年底贷款才能审批下来。

“原来，商贷比公积金贷款要快，但现在相反，买家公积金贷款部分可能在11月中旬批下来，商贷就拿不准。”宋浩然说。

此外，通常银行流水达到总还款金额的两倍，才能申请贷款。过去贷款如果达不到两倍标准，差额较小，银行也会审批通过。但现在银行不允许贷款有差额，流水必须高于两倍还款额。

宋浩然表示，“现在银行流水的审批越来越严格，我的工资流水实际上扣完房租，与我的收入证明上并不相同，但银行认为，流水的参考价值更大，所以我只能办理等额本息贷款。”

不仅是二手房的买家感到房贷收紧后带来的前所未有的压力，卖家挂牌“脱手”房子同样也受到影响。

家住济南高新区的刘先生向笔者介绍，自家房子在某房产平台上挂了半年，降价两次都未能出售，最后无奈以低于市场价10万元人民币的价格成交。成交后，又出现银行迟迟不放贷的情况。

“生了二胎后，我原本想卖掉现在的两套房子，用来置换一套面积大的新房。”刘先生说，他的房子位于高新区繁华地段，距离正在建设的中央商务区(CBD)不超过1公里，周边配套设施完善，学区也不错，本以为很好出手。

去年12月份，刘先生开始通过中介出售，挂牌价190万元，附赠车位和地下室。但进入今年五六月份后，看房的人越来越少。“当时中介告诉我，如果着急用钱，尽可能通过降价来换成交。”刘先生称。

不仅如此，房子成交后，刘先生又遇到新的麻烦。“本以为拿到这笔钱就可以置换新房，  结果买家又碰上贷款难的情况。近两个月，银行迟迟未放贷，看好的新房暂时也无法购买。” 随后，中介告诉刘先生，因为现在贷款申请周期变长，预计今年11月份才能获得全款。

笔者注意到，今年8月10日起，二手房利率从之前的5.5%调整到5.9%。按首付30%、贷款100万元、还款期限30年来计算，此前使用商贷，每月需还款5457元；现在房贷利率上调至5.9%后，每月需还款5931元，每月多还474元，还款金额的上涨，也令许多二手房购房者望而却步。

二手房成交量下降 但价格平稳

国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，济南二手房价格五连涨，环比上涨0.4%，同比上涨0.2%。

贝壳找房数据显示，济南二手房成交均价格从2月份的15100元上涨至7月份的16500元，进入八月份后，二手房价格已渐趋稳定，并未出现较大涨幅。

从事二手房交易五年的某大型房产平台中介孟光告诉记者，今年3月份二手房交易达到高峰，但近几个月带看次数逐步减少，二手房销量总体呈现下降趋势。但与2020年相比，二手房的销量实际在上涨。“高新万达商圈附近九个小区八月份二手房月成交量达130套以上，未出现大幅下滑情况。”

“有新房价格引路，二手房价格不会下降太多。”孟光表示，虽然二手房成交量有所下降，但二手房并不会因此大幅度降价，这也可能与二手房所处的地理位置、周边配套等因素有关。东西部对比来看，济南西部二手房市场成交量和价格下降幅度更大，东部并不明显。

孟光称，结合济南楼市的整体情况，二手房价格的趋势应该会保持稳健态势，短期不会有所谓的“大涨”，也不会有所谓的“大跌”，越来越多的购房者会持观望的态度。

政策收紧致贷款难，“银十”市场预期如何？

面对二手房贷款难问题，山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海博士分析称，上半年全国住房市场呈上行态势，住房交易规模、住房贷款规模均远远超过同期水平，导致银行的住房信贷规模基本达到规模上限，下半年可用额度较少，这是当前信贷政策收紧的现实原因。

从银行住房贷款收益来看，新建商品住房的贷款业务要优于二手房贷款，新房贷款的收益和关联业务更容易受到银行的青睐，所以表现出来的就是二手房贷款收紧更为明显。“但是政策收紧并不代表‘停贷’，这一点要明确。”孙大海说。

孙大海表示，信贷政策整体收紧，从当前的金融调控方向来看，主要是支持合理自住需求，实施差异化住房信贷政策，遏制投资投机性需求，加强个人住房贷款总量调控管理，防止资金违规流入房地产，以实现房地产金融政策的连续性、稳定性，审慎金融信贷政策仍将继续保持。

除二手房外，新房市场“金九”成色同样不太乐观，“银十”是否会迎来转机？

孙大海认为，经过上半年全国范围内“量价齐升”的市场上行后，进入三季度，新房市场价格涨幅明显收窄，月度成交量稳中有降，市场分化更加明显。尤其是在今年多个热点城市调控政策不断加码的情况下，新房市场预期也不乐观，房价受政策预期的影响比较明显。

此外，从近年新房市场呈现的特征来看，“金九银十”基本打上“促销、折扣”的标签，在当前的市场存在下行的压力下，很大程度上，大部分企业和项目会选择“降价促销”，实现“以价换量”冲刺年度业绩指标。孙大海称，“特别是一些区域内竞争激烈的新房项目，降价促销的概率更大，而一些热销项目，价格可能相对坚挺。”

编辑/李桁