日前，已有多个房地产企业发布的2020年年报显示，在“三条红线”新规指引下，房企主动降档。绿地表示，截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前转绿达标；绿城中国坚持非受限短债比达标提至“黄档”；当代置业下降一档“由橙变黄”；金辉全面降负，跻身“零踩线”房企之列。

值得注意的是，房企降档虽行之有效，但从另一方面来看，市场调控收紧，购房者购房资金遭严查，融资渠道紧缩，还债压力并未降低，房企资金承压力只增未减。

从严监管防范灰犀牛

2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，并从供需两端全面压降房地产信贷规模，供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两条红线，需求端房企融资则设置“三条红线”，倒逼房地产行业去杠杆。

究其原因，是涉房金融风险在不断加大。

2020年8月，《求是》杂志刊发文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》提出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾多次就房地产金融风险问题公开表态。2020年11月底，中郭树清在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》指出，房地产与金融业深度关联，要坚决抑制房地产泡沫。我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，国新办新闻发布会上， 郭树清再次指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

CRIC研究员杨科伟表示，近年来，房地产金融属性不断强化，资产泡沫风险不断积累，防范房地产金融风险已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地产贷款余额多达48.8万亿元，占各项贷款余额比重已达到28.8%，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）占比更是接近40%。

杨科伟介绍，一方面，个人住房贷款余额快速增长，致使居民杠杆率持续攀升，居民债务风险不断加码，并有向金融系统传导的趋势。截至2020年三季度，全国居民杠杆率已逼近60%，深圳、厦门、杭州等核心一二线城市居民杠杆率更是超过80%。与此同时，全国居民债务收入比持续提升至55%，居民偿债能力明显减弱。另一方面，房企持续高杠杆、高负债、高周转运营，房企债务风险日渐高企。梳理105家典型房企历年“三条红线”触线情况，不难发现，2017年-2020年上半年，“三条红线”触线房企数量逐年增加，红档、橙档房企数量占比仍接近4成。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，“三条红线”之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。

融资调控从渠道转向总量控制

2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三条红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

依据“三条红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三条红线”全部命中，有息负债规模则以2019年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

2020年12月底，央行、银保监会共同发布房地产贷款集中度管理的两条红线，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在严监管下，房企发债压力加大。贝壳研究院发布监测数据显示，2月房企发债规模大幅减少至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。2021年1-2月，房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月的3.5%持续扩大。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，自2020年8月，房地产行业“三条红线”出台之后，2020年9月至12月已连续四个月发债规模不及到期债务规模，虽然这一趋势被2021年首月发债高峰终止，但2021年房企偿债规模将不断走高，房企全年偿债压力仍将不断增大。

除发债外，原房企重要资金来源的信托也被不断压减。根据中国信托业协会此前发布的《2020年4季度末信托公司主要业务数据》显示，融资类信托压缩接近1万亿元。2020年4季度末，房地产资金信托余额为2.28万亿元，同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%。2020年4季度末，房地产信托占比为13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

居民去杠杆加速房企资金压力再增

房企资金来源的另一重要渠道，也在严控。同策研究院研究员王恒表示，“三条红线”和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企对销售回款的倚重程度明显加深。根据国家统计局数据显示，1至2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%，与2019年相比，年均复合增长率为11.69%，在资金来源当中，定金及预收款和个人按揭贷款增幅分别为96.3%和63.7%，远超过整体增速。同时，房企资金来源结构方面，定金及预收款占比从30.07%上升到36.00%，而国内贷款从20.31%下降到17.02%。

在此背景下，对个人购房资金大幅收紧也将进一步加深至房企资金压力。近月来，金融层面对涉房贷款开启全面“围堵”态势，监管层对银行经营贷进行史上最严的大面积排查，从源头上避免房抵贷资金变相流入楼市。

2月末，浙江发文要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查，并于15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。

据悉，浙江监管机构将把各金融机构房地产信贷政策执行情况作为宏观审慎评估、金融机构综合评价、监管评级的重要内容，对房地产贷款增速过快、占比过高的金融机构强化政策约束。同时，严格执行审贷标准，强化借款人资格审查。禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。

3月16日，广东首次公布“经营贷”进展，截至公布日，人民银行广州分行和广东银保监局辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。深圳方面，深圳银保监局透露，已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。上海方面也表示，目前上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。

值得一提的是，除一线等热点城市外，成都、西安等热门城市也相继被监管部门督导。日前住建部相关负责人带队到成都、西安调研督导，要求管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。

一方面是企业融资难度加大，另一方面是市场调控程度不断加深，后市回款预期并不明朗。在此背景下，对迎来还债潮的众房企来说，资金链充裕将是今年的重要课题。

据贝壳研究院数据显示，2021年2月境内外债券融资到期债务规模约768亿元，环比下降46.9%，同比增加183.4%。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。今年3月为上半年偿债高峰，偿债规模预计将达1479亿元，房企偿债压力倍增。

丁祖昱也表示，2021年，房企将面临历史上最高的债券到期潮。据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

编辑/张郁唯