北京土地市场格局正发生明显变化。

过去几年占据土地成交绝对主力的限竞房（限房价，竞地价）地块，今年占比大幅减少。在今年出让的40多宗住宅用地中，限竞房地块仅有6宗。

而在去年，限竞房地块占比仍接近一半。

与此相伴的，则是北京土地出让价格的抬升。

限竞房出让大幅减少

据《中国经营报》记者统计，截至2020年11月23日，包含工业用地在内，2020年北京招拍挂市场累计成交地块69宗，累计成交金额1669.64亿元，成交建筑面积共689.97万平方米。其中，住宅土地出让共43宗，成交金额共1542.18亿元，规划建筑面积共501.91万平方米。

北京土地市场出让的43宗住宅地块中，除1宗纯共有产权房用地外，仅有6宗限竞房地块，其余皆为不限价地块。

乐居买房数据显示，2019年北京50宗住宅用地出让中，限竞房地块达到21宗。

“限竞房地块出让减少，意味着房企对于土地真实价值的判断更加困难，但也更加必要。”谈及2020年北京土地出让情况，某大型房企人士告诉本报记者。对方同时表示，其所在房企每年在北京土地市场都有斩获，土地数量基本在1～2宗左右。

贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，北京限竞房地块从2016年底开始供应，2017和2018年为供应高峰，导致限竞房产品积压严重，此后将进入逐渐减少供应的阶段。但他同时表示，限竞房目前并未有停止供应迹象。

“当前限竞房项目存量仍较大，仍有七成存量等待入市，短期内不会退出市场；其次，长期来看，在没有更好的调控房价的政策替代情况下，限竞房项目也不会退出市场。”潘浩指出。

据悉，今年出让的6宗限竞房地块中，昌平东小口镇和大兴西红门镇各占2宗，其余则位于房山良乡镇和朝阳东坝乡。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示，为了落实“房住不炒”的定位，政府对于热点区域、有可能出现价格上涨过快的区域，可能会推出限竞房地块。

上述地块中，三宗地块为两家及以上的房企联合体竞得，北京首都开发股份有限公司（600376.SH）均参与其中。其余三块则分别落入新城控股、绿城和恒大手中。上述大型房企人士告诉记者，北京土拍市场化程度高，竞争压力大，单家房企在北京巨量拿地，难度与风险均较大。

2020年以来，绿城也在北京加紧布局，除今年拿下位于大兴的限竞房地块外，还接连布局昌平及通州。而恒大此次出手则显得更加谨慎，自2016年9月北京开始出让限竞房地块以来，恒大在北京土地市场的行动便暂时中止，直至2020年4月，才开始重新通过招拍挂方式在北京拿地。

据悉，恒大以18.5亿元获得的限竞房地块位于房山区良乡镇，溢价率达到33.09%。根据土地出让要求，其商品住房销售均价不超过35344元/平方米，且最高销售单价不得超过38878元/平方米。

房天下数据显示，北京市房山区目前在售新房均价为2.5万元/平方米，但价格在4万元/平方米以上的房源占到50%以上。恒大此前在良乡开发的两个项目皆为高端楼盘，每平方米售价均在5万元以上。

在近两年土地市场向下的大环境下，超过30%的溢价率拿下限竞房地块，在北京并不多见。潘浩分析，对于房企来讲，项目开发除了盈利目的外，也有提升品牌影响力的诉求，尤其在一线城市，市场占有率亦是重要的发展目标之一。

在赵秀池看来，限竞房慢慢退出是对的。“商品房部分应该由供求关系决定价格，保障房应该由政府来定价。由供求关系决定的房价才能持续，否则住房限价放开，房价就容易出现反弹。”她表示，限竞房政策逐渐退出，对房企来说是利好。因为在限竞房政策下，房企盈利空间有限，很难经营下去。

事实上，北京地区的限竞房热早在2019年便有退潮迹象。去年底，北京陆续挂出10余宗不限价的纯商品房地块，陆续改变限竞房主导的趋势。2020年，纯商品房地块与限竞房地块出让趋势全面扭转。

上述大型房企人士表示，此举对于深耕北京区域的房企来说是好事，因为其对市场把握更加准确，相比而言拿地精准度更高。他认为，房企在北京进行住宅开发的难度是有的，因为公开程度较高，地产市场较为规范，竞争也相对激烈。但在利润方面处于平均水平，并无过高或过低的情况。

地价再涨

随着限竞房地块逐渐减少，北京年内地价悄然崛起。

上述大型房企人士坦言，地价上涨意味着“房企想在北京市场做利润更难了，拿地必须更加谨慎”。

潘浩表示，为应对疫情期间土地市场下滑的情况，北京今年土地市场供应多宗核心地段优质地块，拉升总体楼面价和溢价率。

潘浩分析指出，今年地价上涨为结构性价格上涨，实际高价地块数量有限，成交楼面价超过5万元/平方米的地块占比全市成交宗数的15%，不足以对整体市场产生重大影响。且此部分高价地会在未来1～2年内逐渐入市，短期内拉升价格上涨的情况很难发生。

赵秀池则对记者表示，楼面价和溢价率升高，意味着开发商对北京楼市依然看好，北京仍然有大量的住房需求。随着基础设施的不断完善，楼面价升高应该是常态，溢价率则要看市场的供求情况。

乐居买房数据显示，2019年，恒基以69541.99元/平方米的楼面价竞得朝阳区孙河村地块，同时创下2019年北京住宅地块出让楼面价的最高纪录。而在2020年，北京楼面价超7万元/平方米的地块就有4宗，其中价格最高的两宗为合生创展在5月份竞得的丰台区分钟寺地块，平方米单价分别达到7.62万元及7.39万元，溢价率为42.08%及37.86%。其余两宗地块则坐落于海淀区四季青镇，这两块地总价超过百亿元，也被市场称作“百亿双子”。

上述大型房企人士表示，今年土地市场最火热的区域便是丰台区，目前北京城六区仅丰台区仍在三四环附近有土地，整体供应量、地块素质及未来潜力巨大。

据悉，合生创展2020年上半年在北京丰台区分钟寺区域拿下三宗地块，挂牌文件均要求“报高标准商品住宅建设方案”。合生创展公告显示，其中两个项目将分别于2020年12月前后及2021年3月前后入市。有地产业内人士对记者表示，除合生创展外，中海地产在北京的主要布局区域也包含丰台区。

潘浩对此分析称，分钟寺为四环内少有的价值洼地区域，近年鲜有土地供应，且几乎没有纯新房项目供应，区域大量改善型需求无疑将成为该区域重要的潜在高端客户群。同时，该区域在交通条件上也有明显优势。

房天下数据显示，该区域内的分钟寺小区二手房价在3.2万元/平方米至4.4万元/平方米之间，远低于合生创展此番拿地价格。潘浩表示，虽然地块成交楼面价已经超越7万元的水平，但在不限价情况下，项目未来仍有较好的打造空间，为近年来少有的优质地块。

而海淀区四季青镇的两个地块由于底价较高，均以底价成交，分别由中国金茂及山西交通集团和融创的联合体竞得。中国金茂在独立拿下四季青镇的地块后，引入绿城投资共同开发。有房地产业内人士告诉记者，近年来中国金茂在北京主要布局核心高溢价区域。目前，两宗地块案名均已经确定，且皆为大面积高端改善型住宅。

除楼面价升高外，住宅地块溢价率也能够直观反映房企对北京市场的信息。

今年初至11月23日，北京已出让的住宅地块平均溢价率约为16.41%，相较于2019年全年北京住宅土地市场9%的溢价率有明显提高。其中，溢价率最高的地块位于通州区台湖镇亦庄新城站前区，由绿城竞得，溢价率达到49.78%，网上报价达到17次。据悉，参与该地块竞拍的房企多达17家。该地块出让于2020年2月18日，业内将之看作年初拉升市场热度的重要地块之一。

“从地段看本地块虽然在成熟区边缘，但距离地铁站更近，且区域内在售项目及未来同期竞争项目多数为限竞房项目。而本地块不限价，且起拍楼面价较低，故引得众多开发商参与竞拍。最终可售住宅部分楼面价锁定在30806元/平方米，相较于区域当前成交价格及53000元/平方米的限价来看利润空间相对充足。”潘浩说。

但他同时提及，面对7%的自持部分，以及较高的地价成本，该项目对于开发商操盘能力亦是一次考验。记者了解到，这也是北京自2018年11月之后出让的唯一一宗包含自持部分的地块。

编辑/张郁唯