多家房企交付规模创纪录,“保交楼”工作后劲有多大
​第一财经 2024-01-09 20:36

保交楼是2023年房地产行业的核心关键词之一,监管部门推出了一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措。全年来看,该项工作取得了积极成效。据披露,350万套保交楼项目已实现交付超268万套,交付率超76%。

这其中,头部房企是保交楼主力。据第三方咨询机构亿翰智库的数据,TOP5房企的交付套数均超过20万套。提前交付、交房交证,也成为不少房企的常态化、标准化动作。

业内认为,房屋的陆续交付对化解房地产领域矛盾起到了积极作用,一定程度上修复了购房者置业信心,促进市场稳定恢复,行业恶性循环逐渐被打破。

2024年,保交楼仍将是行业的重头戏,但随着销售市场的持续下滑,许多房企预计在2024年的保交楼规模将小于上年。但这并不意味着交付压力的减小,多位受访房企人士明确表示,缺钱仍是最大的压力。业内期待保交楼配套资金和政策的进一步落实。

头部房企交付规模大

在楼市、地市皆冷清的2023年,“保交楼”算得上是房地产行业内为数不多的亮点之一。

2023年8月份时,住建部对外披露,保交楼工作顺利推进,全国保交楼专项借款项目总体复工率接近100%,彼时累计完成住房交付超过165万套;截至2023年底,在全国列入“保交楼”项目涉及的350万套住房中,已实现交付超过268万套,交付率超过76%。

头部房企是重要的交付力量。亿翰智库统计显示,TOP5房企的交付套数均超过20万套,占TOP50房企整体交付量的38.25%,TOP10房企的交付套数超过整体的一半。

其中,碧桂园全年以60万套的交付规模居于行业首位,全年交付面积也远超同行;万科、融创的全年交付套数突破30万套,保利、绿地和中海的交付规模也在20万套以上,金科、龙湖、华润置地、旭辉、中梁、滨江、新城等规模房企的交付套数也超过10万套。

不只是保证如约交付,不少房企还实现了提前交付,例如美的置业在全年交付的超9万套中,有6.3万套提前交付,占比达70%;旭辉共137个项目交付11.8万套新房,其中,9675户提前交付,超4300户实现“交房即交证”……据亿翰智库统计,包括中海、华发、龙湖等在内的多家企业,提前交付率均在20%以上。

业内认为,持续推动交付工作,对企业和市场的影响都是正向的,在当前市场低迷、购房者信心不足的情况下,企业的提前交付更意味着安全可靠。

中指研究院企业研究总监刘水向第一财经表示,当前的保交楼工作已取得一定成效,部分房企实现提前交付,有助于进一步稳定市场预期,有望在一定程度上修复购房者置业信心,促进市场稳定恢复,对宏观经济带来正面影响。

按期乃至提前交付,对房企来说也有多重好处。刘水进一步表示,这一来可以真正将销售款项结转为营收,提高企业营收及利润水平;二来是交付完成后,监管账户资金可以流入企业账户,改善资金状况;三来增强行业及金融机构对企业发展的信心。

亿翰智库研究总监于小雨也提及,保交楼工作的有效推进与政府的监管和帮助分不开,监管方面,例如福建印发《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》,内容涉及专户管理、建立预售资金移动预警机制等;同时,政府也提供相应协助,例如在办证流程上从依次跑变成并排跑,竣工交付效率提升。

事实上,自2022年7月“保交楼”首次被写入中央政治局会议决定以来,房企作为责任主体,无一不将保交楼放在各项工作之首。

2023年8月碧桂园爆发流动性风险之初,该公司有内部人士对外披露的资金的偿付顺序显示,保交楼和工程款结算排在首两位,并表示公司账户上的资金刚好能基本保障交楼。2023年末,碧桂园集团董事局主席杨惠妍强调,未来12个月主要有三项工作,保交付位列首位。

不只是企业,对各地政府来说,保交付也是头等要务。2023年,各省市都在政策的支持下,积极推进当地保交楼工作。

有出险房企内部人士向记者表示,包括西安、长沙、郑州、南昌、武汉等在内的城市政府,对于保交楼管得比较紧,也比较出力,会积极成立项目工作专班,提供纾困资金支持等。例如在湖南,自国家推出了保交楼专项借款后,省里累计争取两批共240亿元保交楼专项借款。截至2023年底,湖南省529个专项借款项目已交付房屋21万余套、交付率达到90.3%。

在保交楼工作的推进下,房地产开发项目竣工进度加快,根据国家统计局数据,2023年1-11月份,全国房屋竣工面积约6.52亿平方米,同比增长17.9%。其中,住宅竣工面积约4.76亿平方米,同比增长18.5%。监管部门表示,这有效防范了商品住房逾期交付风险,提振购房者信心,稳定了市场预期。

资金仍是最大难点

对于大部分开发商来讲,2023年会是一个交付最高峰。例如,旭辉2023年的交付量较2022年的9万套同比增涨超30%,刷新了成立以来的年度交付纪录;龙湖的约14万套交付量也是“史上最大规模”;碧桂园此前披露的2024年交付量为40多万套,远少于2023年……

多家房企内部人士均向记者表示,2024年的交付规模预计将低于2023年。有一家目前经营较为稳健的房企内部人士坦言,看当前的周期趋势,估计未来很多年应该不会有这么多交付了。另有一家出险房企人士表示,公司已经2年没拿新项目了,慢慢消化完之前的项目,需要交付的也就越来越少。

中信证券研报显示,房企在2021年前获取的、容易销售去化的项目很多已经实现了交付,许多企业的合同负债出现了大幅下降,保交付的高峰期已逐渐过去。据该研报统计,截至2023年三季度,部分房企的合同负债规模同比减少约3成。

即便交付规模在2024年将有所减少,并不意味着交付的压力也相应降低。杨惠妍表示,未来的12个月,交付挑战会进入深水区。“保交付是非常艰难、但也非常重要的一项工作。”

业内人士认为,资金仍是保交楼的核心压力。长江证券首席经济学家伍戈近期撰文称,初步估算,截至2023年底,房企“保交楼”资金缺口或约4万亿。仅靠销售回款来弥补保交楼的资金缺口,仍捉襟见肘。而保交楼的进展,反过来又影响购房信心。如此循环,唯有借助市场之外的力量才能终结。

某华东房企人士表示,在当前形势下,保交楼必须解决资金问题。目前房地产市场供求关系发生重大变化,购房者信心持续不足,市场难有大扭转,企业销售去化及回款还将面临较大压力。同时,2020-2021拿地高峰开发的项目会陆续在2024年交付,相较之下,交付压力并未减少。

某华南房企人士还提及,部分总包、供应商的经营状况滞后也会对交付造成影响。例如有的供应商暴雷,只能半路更换供应商;有的出于经营风险的考量,会提高合作门槛,可能会将预付款要求大幅提高,“这种对开发商来说会形成比较大的一笔资金负担”。

有出险房企内部人士直言,销售不好,没有回款,部分展期的金融机构贷款将在2024年到期,建设资金来源仍是个问题。

建诚晟业联合创始人苑承建向记者表示,2024年特别是上半年,房地产市场信心仍在修复中,市场止跌反弹需要时间,绝大多数房企仍旧会在现金流方面承受较大压力,很多面临保交付压力的房企,特别是爆雷房企,债务问题仍旧未得到解决,开复工仍是困难重重。

于小雨认为,对于出险企业而言,解决资金问题需要从三方面入手。一是住建与金融系统合力,落实保交付贷款支持计划,防止项目“多次停工”;二是项目所在地和企业总部所在地政府合力,推动企业加快资产处置和重组,筹集资金保交付;三是住建部与审计署合力,加快推进专项审计和资金追缴工作,追回被抽调的预收资金,对涉及违法违规的行为严肃追责。

于小雨进一步表示,对于现在仍在稳健经营的房企,尤其是民营企业,加大对其的支持力度,稳企业才能从源头上稳项目、保交付。

在持续推动保交楼工作上,刘水则认为,对于监管部门来说,一是,支持房企融资继续细化落实,“三个不低于”实质性落地也将有助于改善企业融资环境。二是,“保交楼”配套资金和政策将要进一步落实,提高预售资金使用效率也是“保交楼”重要配套举措。(郑娜)

编辑/田野

相关阅读
十强房企上半年已交付近70万套!多家房企披露半年交付数据,“保交楼”压力不减
每日经济新闻 2024-07-11
房企保交付这一年:30家总计390万套,流程体系化成标配
北京商报 2024-06-10
去年交付规模超2022年 多家房企今年还将迎高峰
每日经济新闻 2024-03-01
新房交付助力美好生活,龙年保交楼关键在何处?
央广网 2024-02-16
各地用足政策“保交楼”
经济日报 2024-01-25
新华社:精准发力保交楼,力保交付、合力啃下“硬骨头”
新华社 2024-01-24
头部房企切实提升交付力 保交楼进入攻坚战
北京青年报客户端 2024-01-24
守住安全生产每一道防线,推进保交楼保品质落到实处
北京青年报客户端 2023-10-08
最新评论