随着美国商业地产情况恶化，一直是商业地产重要融资可靠渠道的保险公司也开始暂停向这些公司提供贷款。

调查显示，不少业内人士预计，商业地产抵押贷款今年可能会成为表现最差的资产之一。

美国商业地产抵押贷款表现不佳（来源：新华社图）

保险公司暂停向商业地产提供资金

多年以来，人寿保险公司始终是美国商业地产开发商的可靠融资来源。但随着商业地产行业情况不断恶化，以及数百亿美元的商业地产贷款即将在今年到期，保险公司正在放缓或暂停向商业地产发放新的贷款融资。

穆迪的数据显示，在由商业地产支持的4.5万亿美元未偿债券中，人寿保险公司占比约15%。事实上，保险公司本身别适合填补银行对商业地产贷款的资金缺口，因为保险公司的资本来源是客户的保费，而不是客户存款。一些抵押贷款经纪人和保险公司高管表示，这使得保险公司不太容易受到银行挤兑的影响。

但保险公司对商业地产空置率的上升和租金的下降感到不安。这背后是疫情期间远程办公的流行，以及目前员工返回办公楼工作的比率仍然只有疫情前水平的一半。

高盛资产管理公司（Goldman Sachs Asset Management）今年稍早的一项调查发现，15%受访的拥有商业地产贷款业务的保险公司表示，他们计划在今年缩减业务，比例为去年同期调查的三倍多。

总部位于爱荷华州的大型保险公司Principal Financial Group Inc.在3月初的一次电话会议上告诉投资者，该公司正在“暂停”将任何重要的新资本投入商业抵押贷款。该保险公司旗下的资管公司Principal Asset Management的首席执行官哈尔特（Patrick Halter）称，”在我们确信商业地产市场已经理清估值问题前，我们不想对该领域投入新资金。“

不过，商业房地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured的总裁肯恩博格（D.Michael Van Konynenburg）表示，人寿保险公司仍然继续向仓库和公寓楼等表现最好的商业房地产业主提供贷款，空置率较低的办公楼也可能能够获得新的贷款。

商业地产抵押贷款或成为今年表现最差资产之一

但不论如何，在其他贷款来源几乎枯竭之际，保险公司又暂停对商业地产的贷款，这对商业地产商来说，无疑是个坏消息。

自去年夏天以来，最大的商业地产贷款机构——银行一直在撤资。业内人士表示，在美国银行危机后，他们对商业地产的风险厌恶情绪进一步加剧。同时，大量商业地产抵押债券也即将在今年到期，缺乏融资尤为令市场人士担忧。据数据公司Trepp Inc.称，美国银行持有的创纪录的2700亿美元规模的商业地产抵押贷款将于今年到期，其中约800亿美元由办公楼作为抵押品。

全球金融危机后，保险公司对商业地产的抵押贷款开始激增。超低利率压低了企业债的收益率，而企业债又是保险公司投资组合的核心，因此保险公司越来越愿意持有对办公楼、公寓、仓库和其他商业地产作为抵押的贷款，以此获得相对更高的收益。

好消息是，分析师表示，商业地产贷款不太可能导致保险公司遭受重大损失。标普全球评级公司的人寿保险部门负责人马格利特（Carmi Margalit）表示，总的来说，人寿保险公司的承保标准比那些将贷款重新打包为商业地产抵押贷款支持证券的贷款人更严格。因此，遭受损失的可能性较低。

Principal今年也有10笔办公楼贷款即将到期，总价值约4.8亿美元。哈尔特称，其中大约有四笔可能需要延期，“因为目前办公室再融资市场的流动性有点短缺，面临挑战”。尽管如此，他预计这四笔贷款最终不至于会录得损失。

不过，即便如此，在高盛近期的一项调查中，343名保险行业财务和投资主管仍预测，今年，商业地产抵押贷款和商业地产抵押贷款支持证券将成为调查涉及的25种资产类别中，表现最差的类别之一。而在五年前的同一项调查中，上述受访者都认为商业抵押贷款在他们最希望在投资组合中增加的资产类别中，位居前三位。

美国股票投资寿险公司首席执行官博拉（Anant Bhalla）透露，他的公司不会在其500亿美元规模的整体投资组合中新增办公房地产。“我们认为，在后疫情时代，很难评估出办公楼市场的正常情况会是如何的。今天商业地产投资面临的大问题是，一栋办公楼的价值到底值多少。”他称。

编辑/樊宏伟