东湖湾小区

近日，北青探房实地走访了朝阳区望京、海淀区万柳等片区，发现不少热门小区的成交量与成交价正在逐步升温。负责万柳片区的房产经纪人表示：“其实从年前10月份开始，成交量就起来了，价格有所微涨，但目前整体还是偏向稳定。”伴随着北京二手房市场呈现回暖迹象，节后3-4月的楼市“小阳春”也会如约而至吗？

市场升温，成交速度加快 

“前一日中介刚给我推送一套房源，预约隔天十点看房，结果下午就已经成交了。”一名置业者诉说道。事实上，不止这位置业者感叹，多位关注二手房的购房人都能感受到，北京部分热点区域的二手房成交速度在加快，优质抢手房源的竞争对手也在增多。

从供应端看，贝壳研究院表示北京二手房新增挂牌量相对较少，今年1月份以来日均挂牌量较去年12月份下降。另一方面，从市场成交来看，热门区域的二手房成交量自10月起却在逐月增加，相应的房源带看量也在提升。

万柳学区二手房价 来源：安居客截图

根据房产中介透露，其中万柳学区房源10月成交了29套，11月成交了34套，12月成交了39套，光是1月初到中旬也已成交了40套。

此外，同样具有复苏迹象的还有成交价格。万柳片区的房产经纪人表示，成交价格轻微有所上调，但因为海淀多个学区二手房限价，所以价格还算比较稳定。以新起点嘉园小区为例，90平以下基本成交单价在13.4万左右，90平以上在11.7万左右。

东湖湾二手房价 来源：安居客截图

另一个热门区域朝阳望京，以东湖湾小区为例，二期同样的167平三室两厅二手房，去年1月成交价为1580万元，今年1月成交价便已超过1900万元。望京片区的房产经纪人解释道；“年前12月份成交价格上涨了一波，小户型平均涨了30-50万，目前刚过完年，还没有明显的涨幅，不过3-4月份预计还会继续上涨的。”

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为：“在去年下半年市场降温期间，二手房业主挂牌积极性有所下降；但目前，随着市场逐步企稳，部分热点区域的需求恢复速度快于供给，从而出现了房少客多、成交速度加快等现象。”

回暖背后：信贷环境放松

对于二手房成交量与价格的回暖趋势，多位房产经纪人一致表示，主要是因为现在央行放息、银行放款变快等利好的出现。

回龙观片区房产经纪人分析，目前银行二手房贷款放款的流程速度变快，贷款额度充裕，组合贷的交易周期两个月就能完成；此外，从历年发展趋势来看，春节前后考虑学区换房的家庭增多，普遍会在年后出现小高峰。

合硕机构首席分析师郭毅也认为：“节后实际的二手房真实成交，目前来看，也处在一个持续这个回暖的一个趋势里面，核心的逻辑其实还是信贷环境的宽松和整体调控口径的放宽，由此导致二手房的交易周期有所缩短。”

据悉，1月20日，央行下调了LPR，就意味着5年期房贷利息时隔22个月后终于下降。按照最新的LPR计算，北京目前利率稳定，商贷首套房利率为5.15%，商贷二套利率为5.65%，都较此前下调了0.05%。央行放息的信号释放，也进一步促进了北京二手房市场出现回暖趋势。

北京作为核心一线城市，人口持续净流入，房地产市场需求强劲，市场韧性较高。“2021年三季度，受调控政策和信贷环境收紧影响，购房需求释放受到抑制，市场呈现降温态势；四季度以来，随着政策边际宽松预期逐渐增强，叠加央行降准降息对市场信心的提振，北京房地产市场逐渐企稳。”徐跃进说道。

节后“小阳春”或将来临？

尽管二手房交易有升温的趋势，但在2022年1月的北京二手房市场成交数据却受疫情和假期等因素影响。北京住建委数据显示，2022年1月，北京二手房市场网签量跌破1.2万套，接近去年11月的水平，同比降幅则达到32%。

徐跃进分析指出：“1月份北京二手房成交量较去年12月有所下降，主要是受丰台等局部地区疫情反复和元旦、春节假期等因素影响，购房需求释放受到一定抑制和延迟。”

对于业内预测节后3-4月将出现楼市“小阳春”，徐跃进认为随着疫情情况有所好转，信贷额度相对充足，政策环境相对宽松，预计市场会出现一定程度的回暖。郭毅也解释道，此外，鉴于二手房落位到真实成交和签约还需要一个周期和过程，春节前期积累的看房人群，最终会在3、4月份有所体现，从而将表现为节后的“小阳春”。

据悉，除了二手房市场，北京新房市场在1月的表现也相对较为平淡，那么，二手房市场的回暖是否会影响带动新房市场的积极性呢？

徐跃进指出，“北京二手房成交规模占市场总规模的比例超过60%，二手房市场对整体市场的影响较大，二手房市场的回暖有利于带动新房市场逐步恢复。一方面，二手房成交量价的回升有利于带动市场情绪整体转好，同时在新房限价的情况下，部分购房需求将溢出至新房市场，新房市场的需求将逐步复苏。另一方面，随着二手房市场的回暖，‘卖房—改善’的置换链条将被激活，新房市场的需求也将得到一定支撑。”

郭毅同样认为，二手房成交回暖，必然会带动买新人群的交易流程加速，所以对于整个新房市场来说，也会形成一定的拉动。但是，从总量上来说，因为新房受到相对严格的指导价格管控，所以价格不会出现太大的上扬波动。

文/宋欣

编辑/宋欣