近期，网络上关于北京第三批次集中供地计划推出的太阳宫两宗地块闹得沸沸扬扬，也有消息称这两宗地块将被推延至明年上市，对于购房人而言，一切还是以规自委官方最终供地情况为准。但无论何时，朝阳区若真推出这位于三环的存量藏品，必将对楼市产生较大影响，并引起来自各方的密切关注。对此，为进一步了解区域现状，给购房人带来更多的决策依据，北青-北京头条实地探访了太阳宫待拍的两宗地块，以及周边相关的配套和二手房市场。
“双王炸”地块或将入市
2021年，朝阳两个批次集中供应21宗，以绝对的数量优势成为北京名副其实的土地供应大户区域。然而，受到市场环境降温、调控政策紧收与开发商资金紧缺等影响，朝阳在二批次11宗供应中，仅成交了一宗十八里店地块，其余10宗地因无人报名而延期挂拍。
时间转移到现在，北京第三批次集中供应在即，据网传的拟供地计划名单显示，朝阳这次直接拿出了顶级学区房地块——太阳宫两宗地块。这两宗地块凭借着三至四环核心的地理位置，临近便捷的交通体系，顶级优质的教育配套等资源，让朝阳成为第三批次集中供地中的讨论热点。
地块内部
据悉，网曝的这两宗地块分别为太阳宫新区D区地块一（F1地块）和太阳宫新区D区地块二（R2地块）。其中，地块一占地面积1.97，地上建筑面积5.52，地块性质F1，住宅建设面积3.86，综合容积率2.8；地块二占地面积2.70，地上建筑面积7.56，地块性质R2，住宅建设面积7.56，住宅容积率2.8。
临近地块的太阳宫站A口
公共交通出行便捷，太阳宫地块一的南端尤其靠近地铁10号线和17号线（在建）换乘的太阳宫站A口。此外，距离10号线和13号线换乘的芍药居站也仅1公里左右。据悉，在建的17号线是一条位于北京东部贯穿南北的骨干线路，预计今年年底开通线路南段，从十里河站至亦庄站前区南站。
十字路口对面的凯德mall
安馨公园
日常购物能完全满足，待拍地块出门的十字路口两侧即为太阳宫广场和凯德mall，沿着太阳宫南街西北方向行走500米，还有丰和园小区的底商可供消费。居民休闲娱乐的场所还包含一公里以内范围的安馨公园和太阳宫公园。
与地块一墙之隔的人朝实验小学和人朝分校
值得一提的是，该地块教育资源尤为亮眼，邻近中国人民大学附属中学朝阳实验学校（以下简称“人朝实验小学”）和中国人民大学附属中学朝阳学校（以下简称“人朝学校”），这几乎是朝阳榜上有名的公立小学和中学。此外，人朝实验学校同一校址处，还有民办的中国人民大学附属中学朝阳分校（以下简称“人朝分校”）。
业内分析认为，根据该地块周边现状环境和2.8容积率，项目未来大概率是高层建筑；两个地块总建面在13万平+，若按照平均建面150平的改善户型计算，估计能出800-900套房源。
太阳宫二手房市场热度下降
早在2012年，北京发文表示三环内原则上不供地，四环内不新增经济适用房用地。这也影响着京城四环以内的商品房用地骤减至极少，事实也是如此。而这次太阳宫的供地，基本上是2012年以来朝阳首次在四环以内供地，上一次还停留在2009年的地王，广渠金茂府。
如今的太阳宫，因顶级学区和中高端品质的次新房聚集，成为朝阳房价的天花板。其中，围绕着人朝实验小学，划进招生范围内的太阳公元、丰和园、火星园、红玺台，被称为“四大神盘”。接近巅峰的时刻，太阳公元在2021年4月的成交房价曾到达到18.6万元/平方米。
目前，“四大神盘”的挂盘均价仍处于高位，整体略微有所下降。据安居客显示，太阳公元的挂牌均价最高为17.2万元/平方米，红玺台次之达到16.3万元/平方米，丰和园的挂牌均价则是15万元/平方米，火星园价格垫底为14.2万元/平方米。
红玺台小区
为深入了解太阳宫区域的二手房市场，北青-北京头条特意走访了太阳公元和红玺台小区以及各自在售的房源。负责太阳宫片区的中介介绍道：“目前该区域的二手房房源还算充足，其中太阳公元和红玺台小区各个面积段户型都还可以有所选择，价格相较于鼎盛时期下降了约10%，下降部分原因受制于朝阳今年发布的‘630’入学新政。”
太阳公元小区
走进太阳公元和红玺台，相较于太阳公元以米白色为主的石材外立面，以红色彩釉玻璃为外立面的红玺台小区更为亮眼。体量而言，太阳公元两区2343户比红玺台719户的三倍还多，选择范畴更广。户型面积上，太阳公元面积区间在60-468平方米，跨度大，居室从一居到6居全覆盖，红玺台面积区间则为170-300平方米，以大户型为主。
红玺台带看163平房源户型
太阳公元带看162.5平房源户型
对比两个小区接近160平方米的中介带看二手房源，精装对比上，太阳公元附带的开发商精装用材更用心，且装修风格偏向富丽堂皇的经典欧式，而红玺台相比较稍显质朴，简约欧式的风格。户型设计上，房间布局大抵一致，区别在于太阳公元客厅带有阳台，红玺台客厅为落地开窗；而同样厨房都附带的阳台，红玺台面积更大。
太阳公元带看房源的客厅
红玺台带看房源的客厅
此外，据中介介绍，太阳公元和红玺台这两个小区的居住客群以企业的中高阶层领导为主，租户也是年轻高端白领或是有孩子在附近上学的中年家庭。
若太阳宫的这两宗地块真的上市，那么对应的价格是否值得期待呢？目前北京一、二批次新盘最高11.2万/平，太阳宫地块或许也会是限价11.2万/平。而根据乐居北京推测，太阳宫地块大概率还会是新型共有产权，政府再占有10-20％，一定幅度上会倒挂太阳公元和红玺台小区的房价。
由此，业内分析这样的倒挂价格势必会影响到现有的二手房市场，例如原本计划买太阳公元和红玺台的客户可能就会转而投向或等待新房市场，目标客户一旦变少，销售速度会下降，价格也会随之有所调整下降。
能否入学人朝？引争议
或许有人并不清楚人朝系学校到底有多厉害？通过下列中考成绩数据，应该会有一个基础的概念。人大附中朝阳学校（公立）2020年中考，575分以上18人，570分以上82人，朝阳区共284人，占28.87%；而人大附中朝阳分校（民办）中考总分平均分566.06分，列朝阳区第一，570分(裸分)及以上42人，朝阳区共364人，占比11.5%，人朝分学校考生取得550分(裸分)及以上占比96.5%。
朝阳人大系三个学校的区别 来源：西瓜说房
事实上，正是因为朝阳人大系学校优异的成绩，太阳宫这两宗地块即将在第三批集中供地中上市的消息一出，便引起界内外的热议，而热议焦点还在于这两个地块未来入住的业主是否能入学人朝实验小学以及人朝初中。
就近来看，挨着地块的同片区域有两栋回迁房，是安新路六号院。目前这个小区还没有房本，无法入市，但据媒体报道，这个小区居民的孩子小学是去朝师附小太阳宫，初中去人朝学校。按照同等的位置而言，这两个待拍的地块也应该是同样的升学路径。
但是，假设太阳宫的这两个新地块能入学人朝实验小学以及人朝初中，那么未来太阳宫的这两个新盘项目将跻身成为第五大神盘，同时还享受着倒挂价格，将成为朝阳家长趋之若鹜追随的网红热盘。
人大附中朝阳学校
对此，也有网民们表示担忧，“这片区域扎堆的家长实在太多了。”“人朝初中（公立）被挤爆是最大的隐患。”“建议太阳宫增加教育用地，增加教育配套建设。”
不论如何，以上也只是对于太阳宫这两宗地块的猜测，是否能按照预测顺利入市，最后又花落谁家，学区如何划分，还需等待北京第三批次集中土拍以及后续出台的规划，才能一见分晓！
文/宋欣
编辑/崔心悦
