从已挂牌的第三轮集中供地城市来看,竞拍规则相较前两轮有所变化，企业是否会“买账”？土拍格局又是否会发生逆转呢？
11月1日，无锡开启第三轮集中拍地，领跑22城。
此次无锡共涉及20宗宅地块，其中17宗底价成交，另外3宗有溢价，最终成交总额约273.8亿元。
在此次三批集中供地中，无锡20宗地无一流拍，与以往相比也多了几个标签，速度快、溢价率低、无流拍......此外，土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%，也在一定程度上减缓房企的资金压力。但从竞拍结果来看，无锡三轮竞拍中七成地块由地方国企或央企国企与民企合作竞得，未能激起民营房企的独立参拍意愿。
面临寒冬，房企们正节衣缩食，拿地愈发谨慎，不复过往的一掷千金。
但从已挂牌的第三轮集中供地城市来看,竞拍规则相较前两轮有所变化，企业是否会“买账”？土拍格局又是否会发生逆转呢？
竞拍规则有所放宽
进入11月以来，除无锡外，南京、苏州、深圳、广州、深圳、合肥等地均已挂牌第三次集中供地明细，从竞拍时间来看，多数城市将在11-12月发声。
相较于二批集中供地中出现的流拍、撤牌率上升等现象，此次三批集中供地中南京、苏州等地在竞拍规则中出现明显放松迹象。
10月24日，南京率先挂出61宗地块，总起始价482.86亿元，合计出让面积约274.16万平方米。挂牌文件显示，南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。
随后，苏州挂出26宗地块，总出让面积203.5万㎡，总起始价405.61亿元，计划于11月24日开始出让。与第二批集中供地相比，苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加，共增加5宗地块，出让面积增幅达到45.2%。
据业内人士分析，苏州第三批次地块的保证金全部下调至30%，而第二批集中供地中除吴江区出让地块保证金为30%外，其余区域保证金比例大多为50%。
此外，第三批次地块不仅将首次付款比例由60%下调至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），这也意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。这在一定程度上减少了企业需提前支付二期土地款的压力。
11月3日，杭州挂牌51宗地块，其中包含10宗曾在第二批集中供地中被临时撤拍的地块。杭州恢复了预公告，这也意味着房企又可以在正式竞价前“勾地”，杭州土拍规则再次迎来调整。
而广州的第三轮集中供地，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块也取消了新房限售价。如南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，番禺、白云在第二轮集中供地流拍后，本轮挂牌地价下降了1200-3200元/㎡不等（不扣除配建）。
整体来看，在目前的第三批集中供地中能够看到一定的条件放宽迹象，但重点城市在优化第三批出让条件时仍在围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，细化和完善供地土拍规则，落实好因城施策，借鉴实行“一地一策”。
房企表现恐不及预期
面对第三轮集中供地，房企将会有怎样的表现呢？
从市场大环境来看，克而瑞数据显示，10月全国29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，房地产市场在持续降温。其中，一线城市成交环比增长4%，同比跌幅收窄至18%。25个二、三线城市成交环比下降4%，同比下降23%。
尽管房企推出了一系列促销活动，推盘力度强度前所未有，但整体房地产市场的降温，消减了这种努力所带来的结果。
过往的“金九银十”不仅是楼市的“晴雨表”，也是开发商抢收的关键营销节点。如今，这一标志性阶段的意义正在消退，背后则是楼市整体预期的改变，房企发展逻辑也在这种降温态势下，不得不进入“降负债、稳现金流”的基本面。
进入下半年,房企的回款面临着巨大压力，据安信证券数据显示，2021年三季度47家样本房企销售回款（用经营+投资活动现金流入估算）1.6万亿元，环、同比分别下降16.5%、1.3%。其中民营房企回款回落更明显，三季度样本民营房企销售回款环、同比下降26.2%、18.5%。
对于下半年整体的回款情况，金地集团副总裁郝一斌曾表示，房企的信贷集中管理，回款压力继续增大以及新增个人住房贷款大概率同比减少，都将为下半年房企带来较大回款压力。
在营销及回款的“双重作用”下，多位业内人士对于三批集中供地表现恐不及预期。
贝壳研究院分析师潘浩表示，目前的新房市场正处于高位回调阶段，叠加多方面监管，多数房企面临较大的现金流压力，因此在土地市场方面房企整体参与热情不高。但多数房企也并没有放弃在土地市场寻找机会，为补充2022年的可售货值，预计11-12月还将迎来一波土地集中供应与出让的行情。
中原地产首席分析师卢文曦认为，在市场大环境的影响下，三批集中供地整体仍会出现降温的趋势，但市场上有个相对好的消息是信贷方面一直在吹暖风，因此，房企压力会相对缓和。但时值年底，房企压力依旧很大，且政策存在不稳定性，在这种趋势下，房企拿地的积极性不会超过预期。
编辑/李桁
