9月份召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”；在10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜曾表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。中央和金融管理部门在近期的集中表态，被看作是对房地产融资政策的进一步明晰，房地产信贷政策环境将会有一定程度的改善。

自去年重点房企融资管理“三道红线”和金融机构房地产贷款集中度上限制度明确后，房地产行业降杠杆效果已然显现。根据央行发布的2021年三季度金融机构贷款投向统计报告，三季度末，人民币房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，较上季末增速继续回落；今年前三季度的房地产贷款增量占比，比上年全年水平低7.3个百分点。进一步细分看，今年前三季度，房地产开发贷款余额同比增长仅为0.02%，个人住房贷款余额增速比上季末降低1.7个百分点。过去一段时间，由于过多资金追逐房地产行业，以及房地产企业为维持资金周转和规模排名持续加杠杆，造成了实体经济过度依赖房地产市场和地方土地财政等问题，而“三道红线”这一将房地产企业财务结构与有息负债规模增速上限关联起来的管理制度，有利于引导房地产行业和金融部门合力消化存量资产，并形成与地方经济发展和人口流动趋势相匹配的房地产开发速度，这对于我国长期以来的房地产行业运行逻辑有改善作用。

但具体落实中确实出现了局部的偏差。人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，金融机构对房地产行业风险偏好出现一致性收缩行为在现阶段是正常的市场现象；不过，部分金融机构对于试点房企融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款，造成一些房企资金链紧绷。此外记者了解到，少数城市“一刀切”地延长了按揭贷款投放周期，导致居民首套房或改善型住房等合理需求无法得到满足。

我国一直坚持“房住不炒”定位和“三稳”即稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控总基调。事实上，无论从优化房地产企业融资结构还是从理顺房地产行业运行逻辑看，房地产行业整体的平稳发展、企业融资结构的平稳改善和居民合理居住需求的满足，都是必不可少的条件。

从房企融资结构看，根据中房智库去年的分析结果，我国房地产开发企业到位资金中自筹资金、定金及预付款分别占到了总额的三分之一，国内借贷和个人按揭贷款平分剩余的三分之一。在目前的管理制度下，过高的杠杆率会影响房地产企业的融资效率；但行业过快降杠杆而引发的部分企业评级下降和房地产产业链资金惯性的打破，也会影响企业自筹资金的能力。因此要保持房地产行业流动性相对充裕，在去库存的基础上，金融部门和房地产行业需要对国内借贷和自筹资金占比进行有序调节，防止金融风险偏好的过度收缩影响行业发展。从住户角度看，合理住房需求的满足关乎民生。由于房地产在我国居民财富中占比较高，房地产价格预期也左右着居民的消费预期，进而影响总体经济发展。因此，信贷政策传导机制需要进一步完善，金融管理部门近期的引导也可以被看作是对“房住不炒”定位和“三稳”调控基调的进一步贯彻。

据记者了解，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。招商银行风险管理部总经理厉明东就在该行三季度业绩交流会上表示，在房地产开发贷的投向上，该行强调项目的自偿性，并且严格对房地产开发贷款进行封闭管理；在开发贷项目选择上，该行集中在一二线城市的刚需和改善型住宅，在积极满足刚需住房融资需求的同时，保持整个项目自偿现金流的稳定。平安银行相关负责人表示，该行会重点选择人口净流入、有产业支撑力比较强的城市，项目重点选择有区位优势，尤其是销售前景好、计划周期短的项目。房地产信贷政策环境改善后是否能促进房地产行业稳健发展，后续政策和细则的制定以及在各地的落实也是关键因素。

从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。随着房地产市场从增量开发转向存量运营，在现有监管制度下，房地产行业资金也会更多流向有产业支撑和吸引人口流动优势的地区。未来，金融资源投向房地产行业的占比有望进一步降低，将更多让位于对制造业、技术创新、乡村振兴等领域的支持。

来源/金融时报

编辑/樊宏伟