物业管理一直是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。2020年5月1日，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，对推动全市构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区起到了积极的指引作用。

10月28日，北京二中院召开发布会，通报其2018年至今年9月物业纠纷案件审理情况。二中院民二庭庭长邹治介绍一则典型案例：一家物业公司起诉业主苏某交纳物业费，苏某便提出该公司服务质量未达合同约定标准，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏，以此为由拒交物业费。

诉讼中，法院查明，该物业公司接管小区之初，小区业委会曾委托第三方评估监理公司对小区状况进行评估。“从其出具的报告可看出，涉案小区在该物业公司入驻前即存在诸多物业设施老化、失效等问题，该物业公司入驻小区后，一直在积极履行维护整改义务。”

邹治说，物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定周期才能完成，对物业服务人是否尽到义务，需要综合考虑小区原有情况，以及新物业服务人入驻后是否尽到法律法规和合同规定的义务等情况进行判断。结合本案情况，二中院不予支持苏某的抗辩理由。

廖春迎还指出，认为物业服务存在瑕疵、前期物业服务合同不是自己所签，或者自己未与物业服务人签订物业服务合同等情况下，就可以不交纳物业费，这是部分业主存在观念误区。

据介绍，2020年《条例》实施以来，全市物业管理“三率”持续稳步提升，截至10月底，全市业委会（物管会）覆盖率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率均已超过90%，提前完成了三年行动计划的“三率”任务目标。强化行政机关与司法机关的联动是推动《条例》实施的重要一环，《条例》实施以来，市住建委持续保持与司法机关的密切协调沟通，共同建立化解物业纠纷的治理机制，力争把矛盾纠纷化解在前端。实践证明，行政机关与司法机关的“府院联动”工作机制成效显著。下一步，市住建委将继续积极配合法院做好物业管理类案件诉源治理；坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，健全多元化解机制。同时，还将进一步深化与司法机关在信息共享、问题共研、争议共调方面的合作，共同形成工作合力。

据了解，2018年至2021年9月，北京二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1163件，分别为2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。上述案件中，调解、撤诉案件为126件，总体调撤率为10.83%。

部分案例展示：

案例：业主以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持

基本案情：某物业服务公司起诉业主刘某交纳物业费，诉讼中刘某认为涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。按照合同约定，物业费应由开发商交纳，不应由其交纳物业费。

裁判结果：法院生效判决认为，某物业公司与刘某之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘某主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘某与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘某认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。

要点提示：业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

案例：业主以房屋长期闲置无人居住且已自行关闭供热阀门为由要求减免供暖费，应否予以支持

基本案情：某物业服务公司起诉崔某交纳供暖费，崔某以其暂时搬家不再居住，并已经关闭其户内供暖阀门，且当面告知了某物业服务公司会计等为由，主张其只需支付基础供热费用即标准费用的60%。

裁判结果：法院生效判决认为，某物业服务公司与建设单位签订《锅炉供暖系统运营协议》《供暖协议书》，与小区业委会签订《物业管理委托合同》，为涉案小区提供采暖服务。涉案房屋散热片的阀门位于业主户内，可由业主自行调控，崔某提供的证据不足以证明供暖季涉案房屋散热片阀门始终处于关闭状态，亦不足以证明已在每个供暖季开始前告知了某物业服务公司并与之履行了相关手续，故对崔某关于其只需支付基础供热费用的抗辩不予采纳。

要点提示：小区供热具有其特殊性，不仅要考虑单个业主的供热，还要考虑其他业主的利益和供热设施的维护问题。小区采取集中供暖方式，如果由于技术限制无法给个别业主单独停暖的，业主不能仅以房屋无人居住为由拒绝交纳供暖费。具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。

案例：调整物业服务价格需依法进行

基本案情：某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准交纳物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，拒绝按照新的标准交纳物业费。

裁判结果：法院生效判决认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。

要点提示：依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。  

文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟