数据显示，截至7月23日收盘，A股共有48家房地产上市公司披露上半年业绩预告，21家预喜，预喜比例为43.75%。其中，略增2家、扭亏7家、预增12家。

机构研报显示，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值或仍将承压，后续关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复。相比开发类房企，更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商。

物业行业异军突起

不少“轻资产”运营的上市公司业绩表现良好。其中，物业行业异军突起，不少公司凭借物业业务成功实现业绩扭亏。

世联行预计上半年实现归属于上市公司股东的净利润6800万元至7500万元，同比扭亏。公司表示，业务聚焦“大交易”和“大资管”。“大交易”业务持续推进代理案场数字化，整合营销渠道资源，收入恢复增长，数字化升级和业务结构变化对成本以及毛利产生一定影响。“大资管”业务聚焦能力，重新回到轻资产运营。物业管理业务稳定发展，收入持续增长；资产运营和公寓业务通过重组大幅减亏；顾问业务转型战略初具成效。报告期内公司转让中资产模式公寓业务，确认股权转让投资收益约8,120万元，属于非经常性损益项目。扣除非经常性损益影响，公司预计上半年归属于上市公司股东扣非净利润同比增加7667.95万元至8367.95万元。

物业类上市公司新大正预计，公司上半年实现营业收入8.96亿元，同比增长58%；实现归属于上市公司股东的净利润约7438.64万元，同比增长38.37%。报告期内，公司营业收入以物业基础服务收入为主，占比约94.36%，较上年同比增长59.04%；物业增值服务收入占比5.64%，较上年同比增长42.55%。

结转影响较大

有的上市公司在业绩预告中指出，疫情影响仍然存在，项目尚未达到结转条件，导致相关上市公司报告期内业绩出现续亏。

以南国置业为例，公司预计上半年实现归属于上市公司股东的净利润-4.3亿元至-3.5亿元，同比续亏。业绩变动的主要原因是，报告期内，新型冠状病毒肺炎疫情对公司部分商业项目日常经营仍存在一定持续影响，同时，部分商业项目处于调改和商业培育期。近年来，公司已经从区域型房企逐步成长为全国型房企，业务覆盖北京、深圳、武汉、重庆、成都、南京等多个重点核心城市。由于房地产行业结转收入呈现周期性，公司前期投入尚未达到结利条件。

业绩较为突出的上市公司，多数报告期内结转情况较好。

招商蛇口预计上半年共实现归属于上市公司股东的净利润37亿元至47亿元，同比增长305.04%至414.51%。业绩变动的主要原因是，房地产业务结转同比大幅增长；以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期归属于上市公司股东的净利润约14亿元。

对此，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，房地产公司一般结算必须满足两个条件：售出和交房。因为预售制度，交房平均在18个月左右，所以房地产公司普遍当年可以结算两年前卖的房子。

“但开发商只要售出房子，很快可以拿到房款当作现金流支配。”张大伟指出，“只是利润要等到交房才能进行结转。如果一个项目分很多年进行销售，结转标准也是看实际交房时间。比如北京限竞房的楼盘可能很多年都没有售完，但预售房达到交付标准结转后，就可以算作当期利润。之后再销售，达到交房标准再算作以后的利润。”

开发类房企估值承压

7月23日，住建部等8部门联合发文，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。整治重点包括：发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房。

“从近期调控政策看，金融侧调控的重要性被重点突出。”58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，在房住不炒、“三稳”目标基础上，金融侧调控旨在推进“三条红线”的严格落实，通过降杠杆来防范房地产市场风险。

平安证券最新研报显示，根据银保监会数据，6月末房地产贷款增速降至10.3%，低于全部贷款增速(11.9%)，房地产监管举措收效显著，房地产行业整体风险有所降低。预计后续各地政策仍将围绕稳地价、稳房价、稳预期进行。板块投资方面，由于拿地毛利率未见企稳，短期开发类房企估值或仍将承压，后续关注二、三批次集中供地降温带来的开发类房企估值修复。相比开发类房企，更看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议关注具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头；以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商。

来源：中国证券报

编辑/田野