受低利率和供不应求等因素影响，如今美国房地产市场火爆程度已经堪比次贷危机前。

一名美籍华人对21世纪经济报道记者表示，“房子太抢手了，基本都得靠‘抢’，几十人抢一套房很平常，不加价根本没法买到房。”

对于持续火爆的房地产市场，全球最大资管机构贝莱德本周表示，依然看好美国房地产行业，有望继续从缓慢收紧政策和通胀上升中获益。“美联储整体的鸽派立场是房地产估值乐观的关键因素。此外，通胀将推高租金收入、降低实际利率，并支撑房地产估值。”

鲸平台智库专家、盘库智库高级研究员江瀚对21世纪经济报道记者表示：

“美国房价大幅飙升的最核心原因是极度宽松的货币政策，当前市场可能存在一定的泡沫，房价如果长期上涨可能会进一步引发社会风险。”

涨幅超越次贷危机前

美国全国地产经纪商协会（NAR）6月底公布的数据显示，5月成屋中位数价格同比上涨23.6%至35.03万美元，创下纪录高点，房价涨幅则为1999年以来最强劲的一次。房地产经纪公司Redfin同时透露，5月超过一半的房子成交价格超过其上市价格。

此外，标普CoreLogic凯斯席勒6月底发布的全美房价指数显示，美国4月房价同比上涨14.6%，高于3月时的13.3%，为30多年来的最快增速。

与此同时，涵盖达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等美国大都市区的4月20城房价指数环比上涨1.6%，同比上涨14.9%，创下2005年11月以来的最高水平，比金融危机前还要疯狂。

其中亚利桑那州州府菲尼克斯（Phoenix）、加州圣地亚哥和华盛顿州西雅图的同比涨幅最高。相比去年同期，这三个城市的房价涨幅都在20%以上。

标普道琼斯指数董事总经理兼指数投资策略全球主管拉扎拉（Craig Lazzara）表示，4月的表现确实非同寻常，全美综合指数14.6%的涨幅创下了30多年来的最高水平。

为何房价飙升？

房价上涨和极度宽松的政策息息相关。为了缓解疫情对经济的冲击，美联储自去年6月起开始每月净购买至少800亿美元的美国国债和400亿美元的抵押贷款支持证券（MBS），旨在降低借贷成本，同时创纪录的低利率也推动了购房热潮。

鲸平台智库专家、著名经济学家宋清辉对21世纪经济报道记者表示：

“美国房价大涨离不开两个原因，一是美联储实施了超级宽松的货币政策，并且这一政策短期有维持下去的趋势。二是为遏制疫情造成的经济损失，拜登政府采取了广泛的经济刺激措施，进而释放出来天量的货币资金，推动美国房价进一步飙升。”

除了宽松政策，供应不足也是房价飙升的重要因素。美国房地产经纪人协会今年6月公布的报告显示，2001年至2020年期间，全美房屋建筑商平均每年新建122.5万套住房，这一数字低于1968年-2000年间的年均150万套。

与长期历史水平相比，过去20年的美国新房建造量已减少了550万套，其中包括200万套单户住宅，110万套2至4户的多户型住宅和240万套至少5户的多户型住宅。

如果想要填补这样的供应缺口，建筑商的住宅建设速度需要达到每年新建210万套房屋，但这仍需要十年时间才能解决这个问题。

需要注意的是，疫情更是加剧了供应短缺问题，过去一年建筑材料和劳动力成本持续走高，美国建筑商不得不放缓了建设房屋的步伐。

而就在房屋供应不足之际，极低的抵押贷款利率和居家工作等因素又导致住房需求激增，供应短缺问题突然变得尤为严重，近六成美国青年计划将自己在疫情期间的储蓄用于购房。

美国最大房产网站Zillow 7月初公布了对1200多名千禧一代（1982年至2000年之间出生）和Z世代（1990年代中叶至2010年出生）的调查结果，其中超过一半（59%）的年轻人表示，他们计划用自己疫情期间的储蓄支付购房首付。

警告声不绝于耳

就在房价持续飙升之际，多家银行发出风险预警。德意志银行首席分析师吉米·里德（Jim Reid）称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。

高盛分析师罗尼·沃克（Ronnie Walker）也警告，美国房地产市场供需持续失衡，将在今明两年带来两位数的房价上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。高盛模型预计，2022年底前住房通胀同比涨幅将达到3.8%，2023年将超过4%。

前任政府官员也出来喊话，曾任克林顿政府财政部长、奥巴马政府首席经济顾问的经济学家萨默斯（Lawrence Summers）表示，美国房价飙升“令人恐慌”，而且很可能会顺势推高美国通胀率。“鉴于美国房屋供应短缺，当地房价预计将继续攀升，市场需要非常、非常严肃地对待通胀风险。”

与此同时，美联储官员也纷纷发出警告。波士顿联储主席罗森格伦表示，房地产市场的过度繁荣可能将威胁到货币稳定。“对我们来说，回到2%的通胀目标非常重要，但目标是使之可持续。若要通胀可持续，我们就不能在房地产这样的领域出现大起大落的繁荣和萧条周期。”

美联储理事沃勒也表示，美国经济表现好于预期为提早缩减资产购买规模提供了依据，他倾向于先从MBS入手。“现在房地产市场相当火爆，不需要其他任何不必要的支持。”

除了罗森格伦和沃勒，圣路易斯联储主席布拉德也认为美联储需要重新评估其对房地产市场的援助。此外，达拉斯联储主席卡普兰也主张，MBS购买的退出“宜早不宜迟”。

这次会“崩盘”吗？

火热的房地产市场已经引发了市场担忧，美联储持续的宽松政策将助长房价飙升，当下继续购买MBS的行为已经令人无法理解。

北京时间7月8日凌晨，美联储公布6月政策会议纪要，与会官员讨论了购买MBS的问题，但存在分歧。一些官员认为，鉴于房价压力，应该优先减少购买MBS，而另外几名官员则表示，均衡地减码美国国债和MBS更可取。

对比来看，在2014年的上一次减码行动中，缩表实际上是以“自动驾驶”模式进行的，也就是说每次政策会议后公债和MBS都同样被削减。

投资者需要注意的是，虽然美国房价持续飙升，但市场主流观点仍然认为，房地产市场不会像之前金融危机那样“崩盘”，强劲的家庭财务状况和此前金融危机有着本质区别。

很多业内人士预计，美国房价未来仍将保持高位。Zillow Group经济学家Matthew Speakman表示，考虑到住房需求仍在上升，过去一年推动房价上涨至新高的力量仍然存在，而且几乎没有减弱的迹象，房源数量仍处于历史低位。

CoreLogic副首席经济学家赫普（Selma Hepp）也表示，尽管房价增速创下新高，但现在价格下跌的风险远低于疫情前以及2006年夏季房价触顶时的水平。这可能是因为，有利的抵押贷款利率和收入增长继续使得抵押贷款支出与家庭月收入之比保持在较低的水平。

展望未来，赫普表示，“买家需求上升、待售库存不足将继续构成压力，今年三季度房价仍可能保持两位数增长。”

编辑/刘洋-广厦