11月5日，北京土拍迎来重头戏。今日共有3宗宅地出让，分别是通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块、海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块，总建设用地面积9867平方米，规划建面209378平方米，总起拍价112.46亿元。其中，海淀功德寺001地块和002地块热度较高，先后触达地块限价转入摇号环节，最终分别被绿城和越秀摇中，而通州区土桥中路西侧棚户区改造项目地块则由金隅底价竞得，三宗宅地共收金127.535亿元。

图说：两宗功德寺地块紧紧相连

触顶+摇号的溢价成交

今日土拍现场，功德寺两宗地的竞争尤为激烈。北京土拍市场也迎来久违的溢价+摇号成交。

首先是海淀区功德寺001号地出让，金茂和越秀相互比拼报价，经过34轮角逐，地块进入摇号阶段，现场共5家开发商参与摇号，最终被绿城以51.75亿元购得，楼面价约为7.11万/平方米。

随后通州区土桥地块由于只有金隅一家报价，最终以底价11.96亿元成交。

最后功德寺002地块竞拍，现场共有7家房企参与，经过了更为激烈的42轮竞拍，同样触顶摇号，最终被越秀以63.825亿元，楼面价7.16万/平方米。

根据地块出让信息显示，海淀区功德寺HD-GDS-001和002地块销售指导价同为10.5万/㎡，可以上下浮动8%。

图说：功德寺地块南向为回迁房社区，目前未下房本，80平两居租房约7500元/套

售价有望低于周边二手次新房  

在当前市场中，功德寺地块之所以从上市到拍卖，一路成为关注的焦点，其吸引力不仅源于其优越的地理位置和完善的配套设施，更重要的是其价格策略及与周边市场的对比优势。

首先，从价格层面来看，功德寺地块的销售指导价为10.5万/㎡，并允许在±8%的范围内浮动。这一价格虽然突破了10万+的豪宅标线，但在海淀核心区域内，仍然具有极高的竞争力。 

    根据贝壳找房的数据，周边房龄较新的二手房社区，如西山壹号院和清河橡树湾，其挂牌价普遍超过12万元/平方米。这意味着，功德寺地块若按照最低售价9.9万元/平方米（即指导价下浮8%）进行销售，能与周边同质二手房形成明显的价格倒挂，从而吸引大量购房者的关注。

其次，功德寺地块的地理位置同样不容忽视。它位于海淀区西北五环附近，这一区域不仅拥有三山五园等风景名胜，还集聚了优质的教育资源。地块东南侧1公里左右，就有上地实验小学、清华附中上地学校和即将开工建设的101中12年一贯制学校，为居民提供了从幼儿园到高中的全程优质教育保障。

图说：功德寺地块东南一公里左右，便是上地实验学校

 “上车”门槛或为千万级洋房

对于许多关注海淀功德寺的购房人来说，未来产品户型是否会过大，导致总价过高？

为此，北青记者参阅出让文件发现，根据要求，功德寺地块容积率为2.1，且控高在30米左右，因此未来产品大概率会以最高10层的洋房为主。

一位接近开发商的业内人士告诉北青记者，在出让前的探地中，企业做了多套强排方案，其中较大可能的一种可能是全部为120-140平方米左右的南北向洋房，另一种则会配建部分80-90平方米的小户型或者东西向的房源，以此腾出空间，设计一些更大尺度，更大面宽的洋房户型。这意味着未来新房项目的“上车”门槛或达到千万级别。不过，具体未来会采用哪种方案，还要在之后进行综合考量。

需要指出的是，即便功德寺地理位置优越，但根据北青记者的实地踩盘了解，在这两宗地块北面150米处，有一个4万多平方米的停车场，内有顺丰快递的中转站。西北方向还有公交车始发站。

并且，地块西面和北面临近处，均有明显的高压线经过，其中既有220kv也有110kv，未来，项目交付时，周边高压线是否会实施架空线入地工作，目前并没有明确说法。

图说：周边的高压线是需要购房人提前考虑的不利因素

但从市场需求的角度来看，功德寺地块所在的区域购买力非常强。北面紧邻中关村软件园，这里汇聚了百度、腾讯、网易等互联网大厂的总部。随着海淀区经济的快速发展和人口的不断增长，越来越多的人选择在这里工作和生活。因此，该地块在实现职住平衡方面具有得天独厚的优势。对于开发商而言，这也意味着更高的销售保障和更好的市场前景。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁