对上市机场业绩影响越来越大的机场免税店租金协议，终于有了最新进展。
12月26日晚间，中国中免发布公告称，其与上海机场、首都机场分别签订补充协议，约定了最新的机场免税店租金计算方式，其中上海机场自2023年12月1日起实施，首都机场自2024年1月1日起实施。
截至记者发稿时，包括上海机场在内的A股机场上市公司股价微跌，在香港上市的首都机场股价也由涨转跌。
保底租金和扣点率双降
根据中国中免与上海机场的约定，当月实际客流量>23Q3月均客流的80%，则浦东机场月保底提成为5245万元，虹桥机场647万元；如果月实际客流量≤23Q3月均客流的80%，则保底提成=5245万元(647万元)月实际客流/23Q3月均客流的80%调节系数。
其中，月实际提成额=月品类净销售额×品类提成比例，香化、烟、酒、百货、食品品类提成比例18-36%。月实收费用为月保底销售提成和月实际销售提成两者取高。
与首都机场的约定则是，当年实际客流量>960万人次，则年保底提成为5.58亿元（每月为4652万元）；如果年实际客流量≤960万人次，则年保底提成=5.58亿元（年实际客流量÷960万人次）×调节系数。
其中年实际提成额=品类销售额×品类提成比例，香化、烟、酒、百货、食品品类提成比例18-36%，年实收费用为年保底销售提成和年实际销售提成两者取高。
可以看出，中免与上海机场和首都机场签署的新租金协议类似，都回到了疫情前的模式，不过与疫情前的协议相比，保底租金和扣点率都大幅下降。
所谓“扣点率”，是指出机场与免税店运营商签署的免税店经营权转让合同中的“销售提成”。
在疫情前的2018年9月，上海机场曾与中免公司旗下的日上上海签署一份免税店经营权转让合同，约定在2019-2025年，日上上海需要把每月42.5%的销售额作为租金交给机场，或者每月向机场支付保底销售提成（约60亿），两者取其高。
42.5%就是“扣点率”，换成大白话解释，就是你在浦东机场的免税店里买了1000块的化妆水，有425块其实是归浦东机场的。
当时，浦东机场预计7年内至少可获得410亿元的收入。其中2020年为41.58亿元，之后的五年更是逐年增加。
疫情前的几年，来自免税销售等非航业务的收入，是上海机场净利润持续增长的一个重要原因，而非航空性收入增长的一个重要推动力，正是《上海浦东国际机场免税店项目经营权转让合同》的实施。
而在新协议下，上海机场（浦东+虹桥）的年保底金额只有7.07亿元，扣点率也按照香化、烟、酒、百货、食品5个品类的不同下调到18%-36%。
首都机场的新协议也是同样的趋势，新协议中首都机场可收取的保底金额为5.58亿元，疫情前则约30亿元，新协议中的扣点率也在18%-36%之间，疫情前首都T3航站楼为43.5%，T2航站楼为47.5%。
不过，最新的扣点率还是比预期中的要高。今年8月，曾有传闻称上海机场免税谈判扣点率15-20%，一度引发上海机场和白云机场双双跌停。
形势所迫下的双降
“谈成这样的新协议也是形势所逼，”一位机场业内人士对第一财经记者指出，目前国际航班的整体恢复只有疫情前的一半，出入境客流恢复的缓慢，也限制了机场免税店销售额恢复的速度，机场和免税店仍需共渡难关。
招商证券的最新研报也指出，目前国际客流处于恢复期，旅游团客恢复较少，导致机场客流转化率和客单价还在爬坡期，较低的保底租金符合实际情况。
上述业内人士所指的“形势所逼”，除了客流量的影响，还有来自越来越多分食“免税”蛋糕的竞争者降价“内卷”，带来的免税市场竞争格局的变化。
竞争者首先来自跨境电商平台。由于没有租金，他们的成本主要来自9.1%的综合税率，疫情前需求火爆时，大家的价格战并没有那么激烈，享受着高毛利带来的高利润，如今为了争夺消费者，跨境电商平台和机场免税店的售价也一降再降，比如免税店的香水化妆品毛利率，已从之前的超过50%降到了20%左右。
这样的情况下，如果机场再坚持收取类似42.5%的扣点率，免税店在香水化妆品的售价上要继续与跨境电商“贴身肉搏”，将面临无利可图。因此，机场和中免签署新的协议降低扣点也是为了增加销售规模，进而增加收益。
另一批竞争来自获得免税牌照的新进入者们。
近年来，包括王府井，海旅投，海发控，中服免，深免等陆续获得免税牌照的消息，每次都可以让相关上市公司来一波涨停，他们不仅是传统的免税大佬中免公司的竞争对手，新进入者们在不同渠道的免税销售布局，也同样影响着国际机场的免税销售规模。
“免税销售规模与免税品的价格密切相关，消费者会根据价格选择对自己最有利的销售渠道，”上述业内人士对记者指出，免税市场的竞争格局在变化，机场的定价权在下降，不如将眼光放长远，与免税店共同让利给消费者，做大免税销售额。
值得注意的是，在疫情期间，上海机场还与免税店运营商进行了更深度的绑定：收购了UNI-CHAMPION INTERNATIONAL LIMITED 32%股权及中免日上互联科技有限公司12.48%股权。
这次交易穿透后的核心资产是日上免税行（上海）有限公司、日上免税行（中国）有限公司、中免集团北京首都机场免税品有限公司、中免集团北京大兴国际机场免税品有限公司15.68%股权或权益，主要从事的正是上海虹桥机场、上海浦东机场、北京首都机场及北京大兴机场的线下免税品销售经营业务、上海和北京市内免税经营业务及线上保税进口商品销售经营业务。
这意味着，上海机场通过穿透持有的15.68%免税股权，还可以获得投资收益的补偿，不过还难以弥补疫情前较高扣点下的租金收益。
编辑/樊宏伟
