楼市前4月数据依然不乐观，各地因城施策也更加聚焦楼市主要矛盾，更多强二线城市加入了新政队伍。

5月16日，统计局公布今年1~4月房地产数据，其中全国房地产开发投资同比增速由正转负的同时，新开工面积及竣工面积同比分别下降26.3%和11.9%。商品房销售继续低迷，1~4月住宅销售额同比下降超30%。

在此背景下，各地的因城施策还在持续深化，尤其随着央行调整新增首套房贷款利率下限，越来越多的强二线城市也再次推出楼市新政，部分新房市场回暖的城市开始着重稳定二手房，对二孩/三孩高净值家庭的改善型住房需求寄予厚望。有从业人士对记者表示，多孩家庭的确是一个潜在购房群体，相关政策可以通过释放二手房供应活跃市场，也能增加新房市场需求，但三孩家庭规模占比较小，信号意义更强，二孩家庭更为普遍，可以释放一定量的需求。

随着利好政策不断落地，部分地区楼市逐渐呈现回暖的迹象。据各地中介人士向记者反映，目前浙江宁波、四川广元等部分城市已经落地执行4.4%的首套房最低利率下限。有苏州地区中介人士对记者表示，其所在门店成交量呈现出每日递增趋势，但二手房看房仍因各小区疫情防控要求而受到一定影响。

住宅销售额再次跌超3成

从统计局最新数据来看，今年前4个月，房地产行业景气度持续下行。具体来看，1～4月份全国房地产开发投资为39154亿元，同比下降2.7%，相比前3月0.7%的增速由正转负。其中，住宅投资为29527亿元，下降2.1%。同期，房企房屋新开工面积（39739万平米）同比下降26.3%，其中住宅（28877万平米）下降 28.4%；房屋竣工面积为20030万平米，下降11.9%，其中住宅（14662万平米）下降11.4%。

与此前央行公布的信贷数据一致，前4月房企到位资金为48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款均分别下降24.4%、5.2%、25.1%，仅前期降至“冰点”的外资融资增长129.4%，为38亿元。在此背景下，开发商拿地热情仍未恢复，同期土地购置面积（1766万平米）同比下降46.5%。

投资、拿地信心难以及时恢复，背后是开发商对行业前景的担忧，国内商品房单月销售已经连续8个月量、价双双同比负增长。今年前4个月，商品房销售面积为39768万平米、销售额为37789亿元，分别同比下降20.9%、29.5%，其中住宅销售面积下降25.4%，销售额下降32.2%。

（数据来源：国家统计局）

具体看，4月单月，这一下滑趋势更为明显，据中泰证券数据，4月商品房销售面积和销售额分别同比下降39.0%和46.6%；销售均价9326元/㎡，同比下降12.5%。

从数据也可以看出，尽管今年以来已有超百城调整楼市政策，但此轮疫情反复明显干扰了楼市的回暖节奏。中泰证券地产分析师陈立认为，商品房跌幅持续扩大主要受疫情对企业推盘的负面影响，同时消费者持续低迷的购房需求尚未得到实质性改善。

不过，好消息是，在日前央行、银保监会宣布新增首套房贷款利率下限由LPR（贷款市场报价利率）调降20个基点的同时，各地的因城施策也再次密集放出，不同城市各有侧重，越来越多的强二线城市加入调控队伍。

因城施策更注重当前主要矛盾

据中指研究院分析，今年以来，二线和三四线城市发布政策频次各占一半，但自4月以来，二线城市出台政策节奏明显加快。记者梳理发现，从各线城市政策侧重点来看，在普遍调整利率的基础上，三四线城市主要围绕调整公积金、发放购房补贴、落户/引才、优化限贷等方面进行调整；二线城市则更加侧重优化限购及限售、降低交易税费、优化人才购房政策，同时兼有货币化安置和多孩家庭住房支持等。

不同侧重点的背后，各城市的主要矛盾也有较大差异，多数三四线城市因去库存压力较大则重点鼓励新房销售；二线城市因为人口流入较大，加上前期开发商的优惠促销，新房市场表现较好，二手房压力相对更大，政策多侧重于从供需两端活跃二手房市场。

比如，去年一度因为市场过热收紧政策的杭州近日发布新政，从优化二手房交易政策、优化税收、缩短限购年限等方面松绑楼市。其中，在该市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年的户籍家庭取消社保要求，对非本市户籍家庭则将“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的时间规定分别调整为1年和12个月。

数据显示，今年4月，杭州全市二手房整体成交量继续处于低位，总成交套数（约3950套）比3月的4500套减少了500套左右，同比去年4月的9939套下滑60%。另据同策研究院数据，其同期二手房挂牌量超过13万套，去化压力较大。

成都则围绕“郊区市场”展开购房支持，优化家庭住房总套数认定标准和无房居民家庭认定标准，包括近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；购房人及其家庭成员在市内无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。

此前较长时间保持收紧政策的海口市，近日也加入松绑楼市的队伍。5月15日，海口市发布6项稳楼市新政，放松限购、限贷、限售，包括未落户人才只要具备12个月社保就可以在海口购房；未还清贷款的购买第二套房首付比例从70%下调至50%；5年限售期从不动产登记前置为购房合同备案。无锡梁溪区、经开区和惠山区也在近期分别发布人才购房新政，其中梁溪区对A类人才购房最高补贴可达1000万元。

多孩家庭改善型需求被寄予厚望

值得注意的是，近期多个二线城市“瞄准”了二孩/三孩家庭的改善型住房需求。对于符合条件的三孩家庭，杭州新政允许其在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；对于符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

近日，南京楼市新政也提出，二孩及以上家庭可新增一套商品住房；东莞也对二孩三孩家庭放宽限购，同时通过降低增值税征免年限、限售年限等放开二手房供应，鼓励相应家庭满足改善型需求。无锡也顺应国家鼓励生育的政策，对生育两个孩子及以上本市户籍居民家庭新增一个购房资格，并对二孩/三孩家庭给予购房贷款优惠。

有中介人士认为，在消费信心普遍不足的情况下，有意愿和能力生三孩的高净值家庭的确是一个潜在购房群体，但因为规模占比较小更多释放的是信号意义。相比之下，二孩家庭更为普遍也有一定量的需求，相关政策一方面可以通过释放二手房供应活跃市场，另一方面也能增加改善型需求。

陈立认为，疫情逐渐好转的背景下，差别化住房信贷政策的出台，叠加因城施策的持续推进，有利于供需两端的边际改善，从而推动销售企稳回升。

有苏州地区中介人士向购房者展示的内部成交数据显示，近日随着当地疫情缓解和各类利好政策出台，无论是新房还是二手房均已恢复至疫情前水平，其所在门店成交量呈现出每日递增趋势，但二手房看房仍因各小区疫情防控要求而受到一定影响。另据各地中介人士向记者反映，目前浙江宁波、四川广元等部分城市已经落地执行4.4%的首套房最低利率下限。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟