这几天，北京的新房项目纷纷按照指导价获批预售证，大家都在地讨论哪里的房价又“倒挂”了。可没想到，一直放飞自我的二手房也喜提一纸“挂牌指导价”，可能要主动缩小与新房的差距了。

9月29日，海淀房协确认，日前发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。同时，海淀区房地产中介协会近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。

据了解，首批公布指导价的都集中在海淀区，共有29个重点小区（涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。挂牌指导价执行开始时间是10月8日，执行周期暂定半年。

为什么会是海淀？

针对二手房的指导价，在深圳等地取得立竿见影的效果后，一直被认为是本轮调控的新“杀招”。虽然北京已经有过户指导价，但这个多年前制定的价格标准，显然和市场实际成交价比起来，显得格格不入。因此，市场一直有观点认为北京的二手房指导价也已经在路上了。

这一次，剑终于落下了。

根据北京青年报9月29日的报道，北京市房协相关负责人在解释为何出台二手房挂牌指导价时表示，严格监管下，仍有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。“在政府部门加大调控力度、强化执法检查的同时，促进房地产经纪行业的自律良性发展，特别是中介机构的自律和规范经营尤为重要。”

截至目前，包括我爱我家等多家中介机构已经响应协会号召，承诺规范经营，不利用抬高房屋售价来争夺销售房源、抢占市场份额，对偏离指导参考价、报价明显过高的房源信息，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

显然，无论是房协的要求，还是中介机构的表态，都说明市场下一步的调整很可能将以规范二手房市场为主。

在二手房市场里，一些挂高价的房源，往往起到了领头羊的示范作用，就像经济学上所说的“羊群效应”那样，导致整个社区不断模仿“领头羊”的一举一动，二手房报价也不断提升。

根据中原地产市场研究部的统计数据显示，8月份，北京二手房成交均价环比上升2.57%，达到了6.3万元/㎡，突破近三年的月度新高。其中海淀、顺义是众多城区中，唯二两个二手房价已经连续3个月攀升的区域。根据中原地产数据显示，8月份海淀新房成交均价为84491元/平方米，二手房则为95197元/平方米，倒挂超过1万元/平方米。

这样的价格涨幅，或许就是海淀区为什么成为最先试点二手房挂牌指导价的原因之一。

将如何影响二手房量价

根据目前挂牌指导价披露的信息，海淀区这29个重点小区，绝大部分的指导价相比各类中介目前的挂牌价都有一定下调，幅度都在10%左右。

比如华清嘉园，小户型挂牌指导价是13.2万/平方米，中户型挂牌指导价是11.8万/平方米，大户型挂牌指导价是11.8万/平方米。而在贝壳找房上，华清嘉园的参考均价则为14.1万元/平方米。

图说：网传的海淀区29个小区的挂牌指导价示意图，仅供参考

图为贝壳找房显示的清华嘉园8月参考均价

显然，根据指导价的要求，不少社区的挂牌价格可能在未来得到明显调整。

另外，这一次出台的挂牌指导价，针对29个小区的不同情况，指导价格也各不相同，显然是在避免一刀切，也都参考了过去的实际成交情况。说明政策制定更加人性化，也更加合理。

需要特别指出的是，这次出台的是挂牌指导价，即超过挂牌指导价1%的不让挂牌。但并不影响二手房交易的税费与贷款，因此原则上看，这次调整并不是针对购房人的管理，而是针对中介公司的约束。

不过，挂牌指导价的预期效应将非常明显，热门小区的高价房源无法展示，必然带来成交量萎缩，甚至出现二手房价格的回归，对于买卖双方的心理影响也将更加明显。

58安居客房产研究院分院院长张波对北青-北京头条记者表示，各城市出台二手房交易指导参考价已经是个大趋势，目前北京只是在海淀先行试点，二手房价格调控政策的落地对市场形成的影响，从深圳和上海都可以明显看出，深圳的二手房已经连续多月环比下降，上海的二手房成交量也快速回落。

不过，张波也补充道，二手房参考价要对市场形成直接影响还需要相关配套性政策，例如房贷政策同步参考参考价进行核准等。他预计北京二手房参考价格未来将扩大到全市只是个时间问题，对于已经进入到存量房为主的一线城市，二手房的调控政策显得尤为重要，配套二手房参考价格，未来还会有更多的相关政策落地，以保障二手房市场的平稳有序发展。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁