老项目在筹划加推，新项目也在“小步快跑”。9月底是京城楼市的大日子，既有金融街·融御、合生ME悦这样加推二期的项目，也有和光悦府、绿城沁园、青云上府等一众5月份拿地准备首开的纯新盘。

之说以新老项目纷纷加紧入市，摆出一副抢跑的姿态，其实都是为了“抢客户”！根据北青-北京头条记者的踩盘发现，10月份，预计将有更多新盘准备首开，随着这些箭在弦上的项目加入供应，京楼新盘内卷化更加明显。面对同一区域指导价相近、户型尺度相似的同质盘，购房人也将有更多的选择。

同时，在二手房房贷逐月下滑的影响下，置换新房也遭受波及，无论是刚改盘还是改善盘，去化速度可能会因此变慢，越早入市的项目也越有可能获取先发优势。

取证数量创新高  想日光却很难

9月24日，和光悦府、中海寰宇天下、绿城沁园三个项目获得预售许可证，这意味着略显失色的“金九”在取证项目的数量上达到了15个，也超过了4份的12个取证项目，成为2021年里获批新盘最多的月份。不仅如此，截止9月26日下午，又有6个新盘上了建委网站的预售许可预告，如果一切顺利，9月新盘数量将增加至21个。

图说：9月份获取预售证的项目达到15个，还有6个进入预售许可预告

供应量的增加，虽然也带动了成交总量出现提升，但并未出现像往年金九一样的热闹氛围。一方面因为取证的项目还未全部开盘，像和光悦府、绿城沁园这样的纯新盘都是关注度较高的项目。另一方面也因为同一区域出现了多个新盘相互竞争，购房人很显然要多多比较后再做选择。

这就造成了一些项目开盘入市后，甚至出现了罕见的冷淡，哪怕一些被认为优质的项目也未能重现“日光”的热闹。

上周开盘销售的通州金融街融御二期，官方宣称首日热销12.6亿。该项目因通州久未有新盘供应，而较受关注。

虽然开发商没有公布实际销售套数，但我们可以根据据北京市住建委网站公布的信息进行大概推算。数据显示，融御二期共取证5栋楼316套房源，准许销售面积42745.43平方米。按照6.8万元/平方米的价格计算，总货值约为29亿元，如此看来，首日官宣的开盘业绩尚不过半。

更早一些的，如8月份的天坛府，作为二环沿线的项目，是名副其实的内城纯新盘，一期首开销售超过9成，但仍然没有达到日光。

有消息称，不少卖一买一换房的购房人，都卡了在房贷难题上，若要用“公积金贷+商业贷”做组合贷款的话，批贷需要1个月，放贷需要3-4个月。如果使用纯商业贷款，则会比  组合贷快一些，但仍然不能保证具体时效。

在房贷时间拉长的情况下，新房的去化速度自然受到影响，消化周期正在肉眼可见地拉长。

买房人更挑剔  区域上演大乱斗

这还不是新盘们面临的唯一难题，同区域同质化的竞争压力，也让不少热点区域即将出现大乱斗的场景。

再三思考后，李莉还是没有选择合生ME悦95平方米的三居室，他希望再等等，要看看绿城沁园入市后的情况，比比再说。

李莉和丈夫都在东南三环工作，即将备孕的李莉希望能买一套三居室，位于南五环旧宫区域的合生ME悦原本是她的第一选择目标，主要是因为6.3万元的价格可以接受，又兼具95平方米的三居室，能满足未来有孩子后的生活需求。

“原本我准备签约了，也提交了材料，但听说豆各庄的绿城·沁园近期可能要开盘，而且也有小户型，还在地铁边，就想着等一等，把两个项目比比再做决定。” 

李莉告诉北青·北京头条记者，如果在往年，他们或许早就签约买房了，毕竟曾经的金九银十热点新盘都是一房难求，但现在，合生ME悦有大量95平方米户型可以选，绿城沁园也以93、106、107平方米多种三居户型可选，而且指导价约为6.5万元/平方米,实际价格只会更低，这样两个楼盘总价上相差不大，但绿城沁园品质更好了，距离更近了，地铁也更方便。

因此，这让他们夫妻更有勇气顶着销售的压力选择再拖一拖，等着新盘入市后再实际比较。

又不少像李莉夫妻这样有购房意向的人，都在纠结选哪一个盘更好。这是因为近期将要开盘的项目实在比较多，除了取证的15个以外，不少未取证项目也开放了售楼处，开始摸底蓄客。

当中，不乏在三面宽朝南的“网红盘”、配套较好的地铁盘，还有差价超过2万元/平方米的打新盘——仿佛新盘市场一夜之间进入了“内卷期”。

根据北青·北京头条记者的踩盘发现，9月底至10月份将入市的新盘中，大多形成了三三两两的相互竞争关系，让购房人有了更大的挑选空间。

比如王四营区域，三个新盘指导价均为7.1万元/平方米，保利锦上已经取证获批，并公布户型为114-155的三至四居；同区域的鲁能地块也确定案名为中绿东岳府；融创的朝阳壹号也确定全部户型为三面宽。

同质化竞争的还有大望京区域，崔各庄的和光悦府、望京养云、龙樾合玺、都是主打150平方米以上的改善型大户型，指导价也都在8.8万元/平方米。稍远一点的新国展区域，因为有地铁与望京相连，更受刚需青睐。已经取证的和光瑞府，相比崔各庄三个项目门槛更低，均价不超过6.5万元/平方米。

显然，几个热点区域热点项目都形成了彼此的牵绊，这也让不少开发商一改上半年温吞的入市节奏，开始加快推售步伐，力图抢占先机。

债务压力下更多新盘或将在10月上市

此外，债务压力也是开发商急于开盘回款的另一个原因。近期一些房企遭遇资金问题，并已出现扩散迹象，数家千亿元量级房企相继出现债务违约。贝壳研究院的数据显示，今年房企到期债务规模达12822亿元，将成为2019-2023年之间的偿债高峰。从当前的发债情况看，2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿元左右的高位区间。

一般来说，9月30日、12月30日都是债务密集到期的时间点，偿还债务无非两种办法，一是再融资再发债，以债养债；另一种就是加大销售力度，加推新盘，回笼更多资金。

值得关注的是，目前部分房企资金链仍持续偏紧，纷纷采取加大促销力度、加快销售回款等措施保障现金流的相对充裕。业内人士建议刚需购房者，可以密切关注楼盘价格动向，寻找合适的出手时机。

在这样的预期下，10月份将入市的项目可能比9月份更多，尤其是5月份拿地的几个备受市场关注的纯新盘，都可能在10月前后入市，供应的房源质量也将高于以往，到时候，随着这一大波在路上的新盘，京楼新盘的内卷也将彻底到来。

（应被访者要求，李莉等皆为化名）

文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁