2020年最后一周（12月21日至12月27日），北京的新房市场走出了一波“翘尾”行情，周度成交额刷新了2020年年内记录。

北京中原的统计数据显示，2020年12月21日-12月27日，北京新建商品住宅市场（不包括回迁房、剔除共有产权房）成交额达到了116.12亿元，环比前一周成交额上涨了29%。

同时，在该时间区间内，北京新房成交了1727套，位列2020年周度销量首位，环比前一周增加了299套，更是连续3周出现了增长。

和成交量一同出现增长的还有北京新房的成交均价。北京中原发布的数据显示，在该时间区间内，北京新房的成交均价为53294元/平米，房价同样是连续3周出现了攀升。

限竞房红海终于大面积迎来曙光，有些项目甚至出现了捂盘惜售的情况，为了在2021年博得更高的销售价格。在售商品房去化前景也不错。

而尽管如此，北青-北京头条记者查阅北京市住建委官方网站上信息发现，一些曾高调宣称热销的项目，网签数据并不尽如人意。

牛皮吹的太大，留下了尴尬。潮水退去，才发现谁在裸泳。

入京首个独立操盘项目——新城·熙红印的尴尬

10月，大兴西红门两宗限竞房新城·熙红印和首开龙湖·熙悦宸著先后取证。

10月底开盘，新城·熙红印宣称开盘劲销15亿，随后首开龙湖·熙悦宸著也不甘示弱，称开盘劲销18亿。

然而，截止2021年1月8日，记者在住建委网站上看到，新城熙红印累计成交14套，累计预定4套，成交均价60733元。

新城熙红印两个多月以来的网签数据，与其开盘时宣称的十几亿的销售额相差甚远。

新城控股入京后首个操盘项目，未受到市场认可。

北青-北京头条记者了解到，作为2020年为数不多的新供限竞房，两个项目位于西红门四环外的位置，被市场给予厚望。

从产品上，龙湖操盘的熙悦宸著在户型设计、精装标准、园林设计等方面，在市场限竞房产品中产品力卓越。

新城·熙红印小户型占比更多，打造全龄社区，共做了12个户型，对于刚需购房者较为友好。

项目销售情况不尽如人意，原因之一包括距离地铁较远，到达4号线西红门地铁站需要2公里。

更为重要的原因，是所处区域板块上的尴尬。西红门板块缺少产业支撑，未来产业发展远不及同处于南城的丰台总部基地以及亦庄板块。但价格却受到南四环环线的影响，6万的价格，与上述两个板块的新房价格对比起来就没有竞争力了。

体育老师教数学系列之——海淀幸福里

海淀幸福里10月26日开盘，销售现场确实火爆。记者了解到，线上选房气氛紧张，有很多购房者没能选上自己心仪的户型不得已弃选。

随后，项目也发出了喜报，称开盘劲售22.8亿元。

首次开盘的是项目北区楼栋。北京市建委官方数据可以查看，累计供应套数为716套，成交套数44套，累计预定77套。成交单价77152万/ m²。

粗略统计98 m²户型（总价756万左右）销售占比约三分之二，剩余主要为145 m²户型（总价1119万左右），165 m²户型成交较少。

如果成交22.8亿元，即使以单套1000万元的价格计算，也需要成交228套。目前看来，网签套数和宣传销售情况相差一倍以上。

北青-北京头条记者了解到，海淀幸福里是商品房，产品户型设计中规中矩，相比较北部销售比较火的限竞房，优势并不明显，价格却贵了一大截。对于千万级购房者而言，市场上可选的产品更为广泛，四环内的次新房、朝阳的叠拼新房等，海淀幸福里占据了热门板块，却成了区域里的冷门盘。

开盘之后 再无热销——金悦郡

9月19日，亦庄金悦郡开盘。

“8.25亿劲销 全城目光所向。”金融街公众号上发布了这样的热销新闻稿。

时隔近4个月，北青-北京头条记者在北京住建委网站上查询情况如下图：

相比文章上述项目，金悦郡热销8.25亿的数字已经很低调了，但项目处于南六环，均价3.6万，比上述项目都要低。

建委网站上显示，金悦郡项目已签约套数56套，已经预售的房源有28套。

热销8.25亿，四个月过去，在网签数上仅仅体现了三分之一，着实说明了一些问题。

据了解，亦庄限竞房红海中，亦庄橡树湾和金悦郡同处马驹桥板块，价格相近，金悦郡的产品户型优于亦庄橡树湾，但亦庄橡树湾凭借六环内的区位，商品房的属性，占据普宅优势，市场销售情况不错。相比较而言，金悦郡的去化速度就慢得多了。

事实上，开发商夸大宣传的现象一直存在，营造热销的信息是地产营销人惯用的伎俩，无外乎是想获得市场的关注和认可，制造紧张激烈的氛围，套路更多的购房人。

近期，北京严查房地产市场违法违规行为。泰禾、首开、万科、绿地、雅居乐、旭辉集团等知名房企旗下项目均“中招”。

对于购房者而言，不能盲目听信开发商一面之词，对于项目销售情况，在建委网站上可以自行核对，防止被套路。

2021年伊始，北京新房及二手房交易市场均出现了一些分化。牛皮可以先吹，时间会验证一切。

文/张郁唯

编辑/宋欣