“押金退不回”“中介突然失联”“租到隔断房、甲醛房”……租房时遇到糟心事该怎么办？12月18日，北京朝阳法院召开新闻通报会，通报该院依照小额诉讼程序审理终结的涉中介机构房屋租赁合同纠纷案件审理情况、发案原因、典型案例及举措建议等，为出租方、中介机构、承租人送上一份清晰的司法指引，守护“安居”权益。
判决案件中超九成被告为中介机构
朝阳法院在通报会上发布的《北京市朝阳区人民法院涉中介机构小额房屋租赁案件审判白皮书（2023年度-2024年度）》显示，朝阳法院2023至2024年期间，以判决方式结案的涉中介机构小额房屋租赁合同案件共有150件。在此类案件中，因中介机构作为出租人与房屋承租人履行租赁合同产生纠纷的案件为130件，占比87%；因房屋所有权人与中介机构履行房屋委托出租或委托代理合同产生纠纷的案件为20件，占比13%。
朝阳法院温榆河人民法庭庭长吴克孟介绍，此类案件具有典型的“小案大民生”特点，突出表现为五种纠纷类型，包括中介机构失联引发房主要求实际承租人腾房纠纷、因提前退租引发的租金退还纠纷、押金退还纠纷、因隔断房引发的合同解除纠纷、因“甲醛房”引发的合同履行纠纷。
从涉诉中介机构情况来看，以判决结案的案件中，中介机构作为被告的案件有145件，占96.7%，反映出部分中介机构履约不规范、违约情形多，存在较大经营风险。温榆河人民法庭法官权成子介绍，引发纠纷的主要原因，在于部分中介机构异地线上经营、出租劣质房源、制定严苛条款、收款账户混乱、违规经营业务，部分承租人也存在随意退租、不当使用房屋等法律意识淡薄、合约意识欠缺的问题，而房主则有疏于审查中介机构资质轻信高价收房、忽视房屋实际使用情况纵容违规改造的情况。
针对上述问题与风险，朝阳法院副院长王国才建议，出租人应明晰权责、规范出租，提供适租房屋，履行维修义务，遇有纠纷时遵守正当程序，不采取换锁、断水、断电、私自处置房屋内物品等方式激化矛盾；中介机构应诚信经营、完善管理，规范业务流程，确保房源真实、权属清晰，使用行业主管部门备案的合同范本，对重要条款进行提示说明，并健全服务体系，主动承担应尽责任；承租人也应审慎定约、合理使用，租前全面调查，仔细检查中介资质、房屋结构、设施设备、空气质量等，租后规范履约，不得擅自改建、转租或从事违法活动，遇事理性沟通、依法维权。
租户入住后发现房屋墙体摇晃 起诉要求退租金获法院支持
当日的通报会上，法院发布了多起典型案例。其中一起典型案例显示，范某和某中介机构签订《房屋租赁合同》后，发现房屋为人为隔断形成的房屋，墙体多处出现大小不一的明显裂痕和摇晃痕迹，墙体未使用实心砖不符合消防标准。范某认为某中介机构私自对房屋承重结构进行改造且对房屋造成安全隐患，该房屋在某中介机构交付时并不是正常使用状态，某中介机构的行为构成违约。故诉至法院要求某中介机构退还租金和押金。
法院经审理认为：某中介机构出租隔断间违反相关行政管理规定，影响承租人的居住质量，承租人可以请求解除合同，故对范某主张退还押金、未使用房屋期间对应租金的诉讼请求予以支持。
法官表示，《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。出租方应提供适租房屋，保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件，满足基本使用功能。出租人将房屋打隔断导致建筑结构变化，危及承租人居住安全的，承租人有权要求解除合同。
租客入住后中介要求在客厅打隔断墙 法院判决中介退还剩余租金
另一起典型案例显示，闫某与某中介机构签订了为期一年的《房屋租赁合同》，约定闫某承租某中介机构出租的某房屋中的一间卧室。履约过程中，某中介机构先是要求闫某与新公司签订合同，闫某拒绝。后某中介机构工作人员随意进入房屋客厅，要求在房屋内打隔断墙，因协商不成，遂要求闫某换房，在闫某拒绝后又要求使用房屋客厅空间，称因客厅未出租，故中介机构可随意出入、使用客厅空间，还在更换房屋密码后拒绝将新密码提供给闫某，导致闫某不得已搬离房屋。
后闫某诉至法院，要求确认《房屋租赁合同》已解除，同时要求某中介机构退还租金、房屋押金、服务费、管理费等费用。
法院经审理认为：出租方的主要义务是提供符合约定的房屋，但某中介机构的行为多次企图侵犯闫某使用房屋公共区域的权利，明显违背闫某承租房屋并使用公共区域的合同目的，应当视作不履行主要合同义务，闫某有权要求解除合同。因闫某已搬离房屋，故确认《房屋租赁合同》于闫某搬离房屋之日解除，并对闫某主张退还剩余租金、管理费、服务费及押金的诉讼请求均予以支持。
法官表示，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。在合租性质的房屋租赁合同中，即使承租人仅承租其中一间房屋，房屋公共区域部分亦属于相对私密空间，承租人享有在房屋客厅等公共区域的日常生活、个人隐私等不被侵扰的权利。出租人恶意影响承租人正常生活的，承租人有权解除房屋租赁合同。
文/北京青年报记者 屈畅
编辑/刘忠禹
校对/房霞
