即便面对利率高企的重压，2024年美国房价仍在持续上扬。2024年12月31日公布的最新数据显示，美国标普凯斯席勒房价指数在去年10月再创历史新高。该指数由标准普尔公司采用重复销售定价技术计算发布，是被用于衡量美国普通住房价格变化的房价指数。其由美国著名经济学家罗勃·席勒提出，通过统计来自美国20个主要城市的数据分析得出。该指数每个月都会统计一次，并于两个月后公布。“全美房价指数连续第17次创下历史新高。”该指数主管恩·卢克当天在一份声明中如是表示。

尽管美国房价仍在走高，但增速却出现下滑。该指数显示，去年10月美国房价同比上涨3.6%，低于同年9月的3.9%。涨幅位居前列的城市主要有纽约市（7.27%）、芝加哥（6.24%）、拉斯维加斯（5.90%）。恩·卢克表示，佛罗里达州和亚利桑那州的房价也在上涨，但没有跟上通货膨胀的速度，这使得其他城市房价能够迎头赶上。

如果把研判的时间拉得更长一些，美国各大城市的房价涨势不同。从2004年7月到2024年7月的20年间，西雅图的房价涨幅最高，达到198%。其他表现强劲的城市包括达拉斯（上涨158%）和夏洛特（上涨148%）。排在前五名之外的是凤凰城、迈阿密和坦帕，这些城市的房价在过去20年里都上涨了142%。

综合来看，当下美国房价走高受到多重因素的推动。一方面，美国房屋和其他商品类似，价格主要由供求关系驱动。在新冠疫情期间，由于抵押贷款利率下降，美国购房者有了更多的钱，对住房的需求飙升。结果，美国房价开始以更快的速度上涨。另一方面，美国房屋的低供给。房利美高级副总裁、前首席经济学家邓肯表示，在过去几年里，供应不足推动了房价的大幅上涨。这些因素叠加在一起，使得美国房价近年来以惊人的速度攀升。根据Zillow的数据，从2020年初到现在，美国平均房价已经上涨超过10万美元。邓肯说：“从2015年开始，美国房价的上涨速度明显快于长期平均水平。”

对于美国房市来说，房价走高并非一件幸运的事情。与房价攀高随之而来的是，在抵押贷款利率高企和库存有限的背景下，2024年美国房地产市场相对低迷。Zillow的数据显示，去年12月，30年期抵押贷款平均利率高达6.42%。这虽然相对于2023年10月接近8%的峰值有所下降，但仍然远高于历史水平：房地美数据显示，从2010年到2020年，30年期抵押贷款的平均利率为4.09%。在新冠疫情期间，该利率下降得更快，在2021年1月甚至达到2.65%的历史最低点。事实上，即便美联储在去年12月再度降息，但最近几周，该利率一直高于6%。由此，不少观察人士表示，当下的美国购房者正在成为美国历史上最为艰难的购房者之一。

对于2025年美国房价前景，市场看法不一。当然，这与美联储的降息速度和幅度密切相关。作为衡量通胀的关键指标，美国消费者价格指数（CPI）在2022年6月达到9.1%的峰值。这导致美联储开始大幅提高联邦基金利率以降低通胀。高通胀和美联储加息带来的压力推高了抵押贷款利率，减缓了购房需求。此后，通胀已经大幅降温，2024年11月美国CPI同比增长2.7%。随着通胀率放缓，美联储在去年开始降息。然而，近几个月来，美国通胀再现抬头迹象，这可能推高抵押贷款利率。截至目前，美国多家机构预测，2025年美国房价不会下跌。一些主要行业机构对2025年和2026年美国房价走势进行了预测：房利美预测值为3.6%和1.7%，全美房地产经纪人协会预测值为1.8%和2.3%，抵押贷款银行家协会预测值为1.3%和1.3%。

编辑/樊宏伟