房地产价格的涨跌，同时受到需求多寡和货币宽紧的影响，预测房价的上涨空间也遵循这样的判断逻辑。

目前，我国房地产市场的需求量仍有支撑。首先，中国的城镇化进程还未结束，根据历史经验，城镇化率达到75%之后才会减慢。其次，当前我国整体存量住宅户均为1.05套，但一二线城市中仍有不少家庭没有住房，这两个因素都表现为城镇化驱动下的基本住房需求，此外，改善型需求仍有很强的动能，一是人均住房面积有待继续提高；二是市场上老旧小区、非电梯房的比例仍较高，居住条件改善驱动下的住房需求也较可观。

在此基础下，如果流动性不收紧，房价就仍有上涨的空间。我国当前M2总量已经相当于欧美之和，实体经济不需要如此多的货币，房地产在过去因其抗通胀、低风险收益比等特点，吸纳了很多投资性资金的流入，房地产也成了过剩流动性的蓄水池。这种情况短期来看并不能完全扭转，但是考虑到现阶段房价整体的绝对价格较高，房价的涨幅空间也将越来越小。

此外我们还需要关注到，不同于之前的全国普涨，未来不同城市之间的涨幅分化程度将更加明显。城市之间由于产业、人口、政策等条件的不同，会呈现出不同的房价格局与趋势。

具体来看，一线城市二手房占比较高，资产流动性较好，城市本身的潜力很大，但是由于政府不允许特大城市的人口过度增长，新增人口的补充较差，房价不一定涨得很快；二线城市及一线城市周边的强三线城市则表现为正在受益于产业和人口的集中与溢出，例如未来大湾区有望新增1亿人口，而广州、深圳的承载能力毕竟有限，且政府对超大城市人口有限制，那么更多的会流向一线城市周边的强三线城市，这一类城市的房价涨幅是较为乐观的；而对普通的三四线甚至四五线城市来说，一是缺乏持续的人口导入，二是这类城市二手房市场疲弱，资产变现能力较差，因此并不具备投资的价值，城市房价的涨幅也会偏弱。

（作者系天风证券地产首席分析师）

编辑/石文君