2024年10月17日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布最新《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。报告中提到，投资人聚焦一线城市及周边区域，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高。投资人认可长租公寓/服务式公寓的抗风险能力，而对于大多数资产而言，卖方对价格的心理预期明显下降。

《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，长租公寓/服务式公寓受投资人青睐，酒店关注度有所反弹；甲级写字楼、商务园区的机构关注度下滑，交易以自用买家为主；购物中心、奥特莱斯、社区商业关注度显著提升；仓储物流关注度下降，数据中心、工业厂房关注热度提升。

戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率报告主编张恺玲介绍，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；非一线城市因其经济的快速发展和相对较高的投资收益率，正逐渐成为投资者的新焦点。关注度最高的前5名城市或区域分别为杭州、成都、苏州、大湾区（广、深除外）及南京。

调研结果显示，上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率在所有城市及区域中为最低，分布为4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，长租公寓/服务式公寓的资本化率紧随其后，上海和北京分别为4.6%-5.5%和4.7%-5.5%。对于未来一年资本化率的变化趋势，绝大多数受访者表达了相对谨慎的态度，给出上升的判断，但对于一线城市的长租公寓/服务式公寓，受访者普遍认为资本化率将保持稳定。

张恺玲表示，资本化率体现了投资者对资产回报的预期及其对风险和收益潜力的评估。2024年，尽管国内无风险利率下降，但不动产市场的租金压力和交易流动性的降低导致资本化率普遍上升。在此环境下，长租公寓等抗周期性资产尤其受到投资者的关注。

戴德梁行中国资本市场部副董事总经理杨蕾就三季度大宗交易市场做了分享，北京大宗交易市场在2024年三季度观望情绪浓厚，共录得7总交易，累计成交额57亿人民币。2024年前三季度合计交易287亿人民币，较去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用写字楼交易为主。9月末美联储四年来首次降息，下调50个基点，极大的助力外资资金的流动性。近期中央政治局会议及金融三部门均提出多项房地产支持政策，预计未来政策将继续向宽松方向调整，对房地产经济产生积极正向的刺激作用。

戴德梁行北区董事总经理胡峰在发布会上也表示，近期，国家对房地产市场的利好政策频出，为市场注入了新的活力。9月中下旬，美联储正式开启降息通道，对中国经济也起到了正面影响，人民币资产回报率逐渐回升，从而吸引更多的国际资本增配人民币资产，让更多的跨境资本逐步流入中国。此外，中共中央政治局会议也首次提出促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，这些政策的实施对房地产市场产生了积极影响。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东认为，近期多部委密集召开会议向市场释放了积极的政策信号，地方债的化解有助于企业收回地方欠款，增强市场及企业未来预期，增加投资和就业，专项债地方可用于收购存量商品房及土地储备，有助于进一步化解房地产风险，稳定房地产市场，写字楼和零售市场走势强烈依赖整体宏观经济发展，如这两个影响整体宏观经济发展的最主要问题能够得以解决，有望在2025年看到整体商业地产市场的稳定和复苏。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野