北京顺义一小区2008户4年办不下房产证!法院介入——
北京日报客户端 2023-02-24 14:29

“执行异议解查封—示范诉讼解抵押—绿色通道办登记……”顺义某小区2000多名业主受“办房本难”问题困扰多年,经顺义法院以个案审判为示范引领,业主办证的障碍逐渐扫清,不少业主终于成功地办下房产证。这是2月24日顺义法院在诉源治理发布会上通报的一个典型案例。

据了解,该小区是市级统筹限价商品房项目,用于解决2000余户保障房轮候家庭的住房需求,但受制于土地使用权被抵押和被执行查封的双重障碍,业主历时四年仍难以办理过户。2021年3月,6名业主将开发商某置业公司及抵押权人某信托公司诉至法院,要求配合办理不动产权登记手续并支付违约金。其他2000余户业主持观望态度等待参加诉讼,存在系列潜在群体性诉讼风险。

办案的杨秀芝法官团队了解到,当时案涉的国有土地使用权被两家法院查封,开发商公司尚有其他债务不能偿还,仍存在很多不确定因素。而只有解除土地查封才有办证的可能,业主首先要通过提起案外人执行异议程序排除执行这一途径,将对应的土地使用权解除查封。

为了让2008户居民尽快实现“有房有证”,顺义法院主动延伸审判职能,与区政府、住建委、规自委充分沟通,为制定不动产登记问题工作方案提供思路,最终确定了“执行异议解查封—示范诉讼解抵押—绿色通道办登记”的路径,并在相关部门的协助下,组织律师团队为业主提供法律服务,逐步提交执行异议申请,解除涉案房屋对应土地使用权的查封。

售房前,开发商公司已将涉案房屋的土地使用权抵押给某信托公司,且该抵押情况已于商品房预售合同中明确约定,业主均知悉该情形。法院认为,由于某信托公司曾出具书面声明,同意开发商公司出售地上房屋,根据“地随房走”原则,视为同意开发商公司转让作为抵押财产的土地使用权,这意味着房屋买受人支付房屋价款后,某信托公司抵押权的效力仅及于房屋价款,而不能再及于土地使用权。

最终,在涉案房屋对应土地使用权解封的情况下,顺义法院判决支持了六位业主诉讼请求,要求信托公司解除相应抵押登记,并要求开发商为业主办理房屋登记。

随着查封和抵押陆续解除,顺义法院向相关不动产管理部门发出司法建议:建议密切关注涉案小区土地使用权的司法查封情况,确保台账清晰,探索开辟有权业主房屋过户绿色通道,在司法查封已解除的情况下,应直接解除房屋对应土地使用权的抵押,并为业主办理房屋产权登记手续。2022年9月,不动产管理部门采纳了司法建议,并在回函中表示,将在司法查封已解除的情况下,直接为业主办理房屋产权登记手续。至此,该小区业主办理不动产登记手续的障碍消除。

目前,业主们正在按照既定方案陆续办理不动产权登记手续,拖延多年的房本难办问题以非诉方式实质高效得以解决。

“房产是百姓的重要资产,房产证不仅关乎‘住有所居’,更响应着落户、入学、就医等民生诉求。”顺义法院立案庭庭长金伟说,在这一案例中,顺义法院依托个案示范诉讼带动批量案件高效解决,将2000余件潜在群体性纠纷案件止于诉前,助力业主实现“有房有证有底气”。

顺义法院副院长陈淑莉介绍,在构建基层治理共建共治共享新格局的大背景下,顺义法院深化“一站式”多元解纷和诉讼服务体系建设,打造 “和顺共治”诉源治理新模式,助推完善辖区矛盾纠纷多元预防化解体系。2022年,顺义法院民商事案件收案同比下降16.2%,全区万人起诉率同比下降11.96%。

编辑/彭小菲

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