海外巨头加码新基建 不动产投资成新风口
中国证券报 2022-12-03 14:09

11月以来,不动产投资巨头普洛斯宣布旗下最新的三期中国基金累计募资逾200亿元人民币,均投资于物流地产、产业园区等新基建项目。除普洛斯外,今年以来,凯德投资、黑石集团、红杉中国、高瓴等国内外投资机构多次布局物流地产相关业务。

业内人士表示,二级市场公募不动产投资信托基金(REITs)受追捧,让投资人看到投资新基建相关资产又一退出路径。

青睐新基建

刚刚过去的11月,普洛斯先后宣布三期新基金募集完成,规模合计超过200亿元。

11月25日,普洛斯中国收益基金VII完成募集,规模达54亿元,将投向位于上海、青岛、武汉、长沙等物流核心枢纽的13处已稳定运营的现代化物流基础设施,为电商、物流以及零售行业的头部企业提供服务。11月22日,普洛斯中国物流增值基金IV首轮募集近84亿元。普洛斯表示,该基金将聚焦于收购存量资产,通过积极主动的资产管理,对园区重新定位、运营优化、改建冷库等,以提升资产价值。11月7日,普洛斯中国收益基金VI完成募集,规模达76亿元,将投资于中国19个城市的20处物流基础设施。

除普洛斯外,其他头部机构也正在涌入新基建这条赛道。

11月10日,凯德投资宣布成立两只在岸人民币基金,规模合计近40亿元,将投资于中国的产业园项目。11月8日,黑石集团旗下资管平台龙地宣布,即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓库的收购。10月24日,高盛资产宣布与森瑶中国共同设立合资公司,预计首期投资规模近48亿元,将用于收购、开发和运营上海及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

布局时机正好

“最近这个风口确实挺火。”业内人士对中国证券报记者表示。该赛道频获青睐一方面与二级市场的公募REITs深受热捧有一定关系,投资机构看到投资此类不动产的一个新的退出机会;另一方面,可能与政策鼓励有关。

他表示,过去几年,一些物流园、产业园区的运营由于各种原因被搁置,这些资产需要被盘活运营起来。类似于普洛斯、黑石集团等机构作为运营方,可介绍新兴产业相关企业入驻。在这种情况下,这些园区能重新投入生产,促进当地经济发展。他透露,当地政府可能会给予股权优惠或降低收益回报目标,以此吸引投资机构参与。

证监会11月28日宣布,调整优化涉房企业五项股权融资措施。其中,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

专业人士认为,对于一级私募股权投资机构来说,当前无论从标的估值还是政策鼓励层面看,都是出手不动产不错的时机。

长期优势日益显著

从长期看,包括物流行业、电商行业等在内的中国新经济高质量发展,是吸引投资巨头持续加注新基建赛道的重要原因。

APG资产管理公司亚太区不动产业务负责人Graeme Torre表示,电子商务行业增长和产业供应链结构性升级,都在驱动物流市场需求不断增加。以增值策略来投资这一成熟投资标的更能释放和抓住价值。

克而瑞研究中心表示,由于大型外资和港资企业资金较为充足,看好工业园、物流地产、租赁住宅等中国新经济资产发展。随着中国地产纾困的持续稳步推进,外资长线投资或许将获得较大收益。

“在全球范围内,中国电商产业增长较为领先。随着国内生鲜电商及医药相关仓储需求不断增加,冷链基础设施市场需求持续走高,预计到2025年,市场规模将不止翻一番。”普洛斯中国资产联席总裁王天兵认为。

某头部外资人士表示,不动产投资周期性很强,对机构来说,收益逻辑很清晰,在资产被低估时买入,被高估时卖出。不动产投资具有较强的杠杆性,往往不需要特别大的本金。对险资等长线资金来说,在没有系统性风险的情况下,不动产投资收益稳健,是一个较好的避险资产。

编辑/范辉

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