南京预售监管资金政策松动 可是保函好开吗?
经济观察报 2022-04-15 20:09

在多个城市纷纷为楼市松绑的背景下,南京市住房保障和房产局、中国人民银行南京分行营业管理部联合下发的《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》,引发各界关注。

经济观察网获悉,文件于4月11日下发,根据文件,房企可以用银行开具的保函来替换等额的预售监管资金,但要求替换后“预售资金账户监管额度内的余额,满足项目后续1年内建设资金需求;且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%”。

一位金融机构的人士认为,出具保函的银行需要担责,并不是所有的银行愿意为所有的项目开具保函,“保函实际上视同为信用贷,一般的房企很难拿到保函,尤其是流动性紧张的房企”。

按照文件规定,一旦因为资金问题影响保函项目工程建设的,监管机构将向资金监管银行出具书面索赔文书,由监管银行向保函出具银行启动索赔。

换言之,房企想要拿到银行开具的保函,不仅需要找到愿意开具保函的银行,同时也需要预售资金监管银行同意,因为一旦项目因为监管资金被提取出现烂尾情况,预售资金监管银行负有主要责任。

上述金融机构人士认为,除非房企信用资质及财务状况比较好,否则银行不会为房企开具保函,“开了保函,如果后续房企没能弥补上,这个窟窿需要开具保函的银行来来填补,银行也不傻”。

其进一步指出,即便有银行愿意为房企开具保函,但是否能替换出监管资金,能替换出多少监管资金,也需要预售资金监管银行的同意,“如果监管银行觉得有风险,也不一定能替换出来”。

一位房企人士认为,此前也有其他城市使用过保函,但效果一般。南京具体效果如何,还有待进一步观察。通常情况下,该项政策很难惠及流动性紧张的房企,“真正有这个需要的,都是流动资金比较紧张的房企,银行不太可能开具保函”。

该人士进一步表示,如果房企向开具保函的银行提供一定的抵押物,或其他增信条件,银行愿意松口,那么,这个政策还是有一定利好的,相当于无息抵押贷,但前提是到期能还上。

根据文件要求,保函时限从开具之日起到取得《南京市不动产转移登记联系单》时止,如果保函到期30日前,还未取得联系单,应办理保函延期,延期时限原则上不超过1年。如果无法办理延期保函,开发企业需要在保函到期15日前,将未达到节点的监管资金存入监管账户。

以保函替换预售监管资金实施过程中,房管部门负责监管,具体为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞和雨花台六个区由南京市房地产市场交易中心监管;江北新区、江宁、浦口、六合、溧水和高淳由房管部门指定辖区内相应机构负责监管工作。

经济观察网 记者 田国宝

编辑/樊宏伟

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