宋都退地风波背后 杭州二手房成交四连降
经济观察报 2021-07-30 18:03

楼市一路高歌猛进、全国房企兵家必争的杭州,刚刚送走了台风“烟花”带来的骤雨狂风,却也迎来了楼市酝酿沉积的暗流涌动与风波。

杭州市首批集中供地中的最大黑马之一宋都股份(600077.SH),在时隔两月后放弃5000万元的预约保证金选择退地,成为集中供地实施以来,全国首个正式退地的房企,杭州也成了首个出现房企退地的集中供地城市。

土拍市场有人退场,二手房市场同样火热不再,在房贷利率调高、涉房贷款锁紧、学区房泡沫破裂、供需关系突变等多重因素影响下,杭州的二手房成交量已经连跌三个月,从7月最新数据来看,成交量四连降已成定局,无论是同比还是环比,降幅都接近50%。

长牛五年的杭州楼市迎来转折点了吗?

20轮竞价 5000万违约

7月21日,宋都股份发布公告,宣布放弃其在5月7日杭州首批集中供地中竞得的杭政储出【2021】8号地块土地使用权,并将因违约损失5000万元的预约申请保证金,这一违约金数字占其一季度经审计净利润的14.19%。

该地块位于杭州市运河新城板块,5月7日,宋都经历20轮竞价后,最终以顶格溢价率29.86%及自持21%、总价17.83亿元的代价竞得该地块的使用权,地块总建筑面积为8.5万平方米,限精装均价2.95万元/平方米,含精装标准3000元/平方米。

运河新城板块是杭州楼市的热门板块。2020年以来,板块摇号人数持续走高,新房中签率持续走低,举例来说,2020年11月上河公元首开,参与摇号的共780户家庭,中签率为15%,而今年6月上河公元加推,吸引了近7000户家庭报名参与摇号,中签率降至不到3%。同样位于运河新城、上周刚刚开盘的万科河语光年中签率为3.1%。

历经20轮竞价才拿下这样一个“不愁卖”的项目,宋都为什么选择退地?宋都的公告显示:“是公司经营管理层慎重考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策,公司不排除保留申请行政复议或提起行政诉讼的权力。”

据多个信源透露,致使宋都退地的主要原因是其原定的合作方之一宝龙地产(01238.HK)中途退出,而宋都在首批集中供地中共拿下5块地,总耗资预计为44亿元,宝龙地产的退出导致宋都的拿地资金出现短缺,只能被迫放弃拿地金额最高的运河新城地块。

宝龙地产官方否认了与运河新城地块退地有关的消息,但承认就宋都拿下的临安天目地块有过接触。

一位接近宋都的人士表示,最核心的还是利润率问题,运河新城板块的新房供应量极少,需求量远超供应量,项目去化完全不成问题,但按照21%自持计算,项目存在亏损的风险,因此很难找到其他合作方,“杭州现在商墅也被叫停,几乎没有实现盈利的空间”。

根据该运河新城地块的公开资料,项目需配建居委会、书店等合计建面1125平方米,配建、自持面积按照房企投拓系统内六折的价值估算,该地块的实际楼面价格超过2.3万元/平方米,房地差(精装限价与楼面价的差价)仅6500元/平方米,远低于行业公认的安全线——9000元/平方米。

这实际上是杭州首批集中供地中拿地房企的常态。杭州市首批集中供地的总成交额达到1178.2亿元,综合整体溢价率约26%,其中41宗地有竞配自持要求,最高自持比例达到40%,实际项目销售利润率几乎都卡在各家房企的盈亏线附近。

滨江集团董事长戚金兴此前也曾在年度业绩会上表示,滨江的融资成本低、品牌影响大,其在杭州首批供地中拿下的地块,在团队的精干高效管理下,努力能够做到1%-2%的净利润水平。

据一家房企投拓人员透露,首批集中供地收到了杭州将在二批集中供地试点进行“竞品质”的竞价方式,即各区上报一宗地块,按照现房+限售的要求实行竞价,并对配建、自持等现行竞价方式进行调整优化,“就是要尽量降低土拍市场过热的情况,竞品质实际上就把高周转给剔除出去了”。

二手房降温

宋都退地仅是个例,但其映射的是杭州双限政策下开发商的两难境地,及其背后由双限导致的一二手房价格严重倒挂现象。

多家房企的投拓人员对经济观察报表示,即使知道项目的销售利润率可能只在盈亏线上,但大部分房企的投拓团队依然对杭州拍地充满热情,正是因为杭州一二手房价格倒挂的剪刀差,吸引了海量购房者抢购摇号,这让杭州项目几乎都保持着100%的去化率,房企能够轻松实现资金的高周转和土地再融资,并通过提高整体营收规模、降低融资利率、获取授信额度等方式提升集团层面的综合效益。

一位投拓人员这样总结:“在杭州拿地,就不是图赚钱,就是打品牌、拼融资、冲规模,杭州市场是很多头部房企的重要粮仓,每年贡献可观的营收规模,但是贡献的利润是不如很多其他区域的。”

不过,这样的方程式也在悄悄拐头。

根据贝壳、我爱我家等多家机构的二手房成交数据以及7月数据预测,杭州的二手房市场自2021年3月开始一路走低,对比往年数据走出了少见的四连降行情,从3月超过11000套的月成交量一路下滑至7月预估6000套左右的成交量,无论是和今年3月相比,还是和去年7月接近11000套的月成交量相比,下滑幅度均接近50%。

杭州我爱我家的一位门店店长刘起建表示,多项因素共同造就了杭州二手房市场近几个月成交量的连续下滑,“一是房贷利率三连升,一些银行的二套房最新利率已经破了6%,而且很难贷出钱来;二是许多热门学区房泡沫破了,现在开始出现‘伪学区房’的言论,也有说法杭州要实行教育划片改革;三是五月大量新盘入市,消耗了大批刚性需求,而二手房挂牌量始终在增加。”

5月,针对情绪高涨的楼市,杭州多家银行首次上调房贷利率,其后,杭州房贷利率三连涨。目前,据经济观察报了解,工农中建四大行的首套房利率已经达到5.9%,二套房利率已经达到6%,而其他商业银行的房贷利率相比四大行更高,达到国内各大城市中较高利率水平。

一位光大银行业务经理表示,房贷利率不仅涨到了6.1%,而且极难获批,行内额度极其紧缺,各行获批放款的时间都在两个月以上,甚至有银行一度停贷。

拿钱难、拿钱贵劝退了一部分买房客,刘起建称,其门店已经有多个客户因曾有征信违约记录被拒批房贷,也有客户等了三个多月还没拿到房贷款,还有些客户算了算房贷利率决定再等等,“拿不到钱,再强烈的购买意向也会逐渐消磨掉,然后就觉得还能再看看再等等”。

“学区房”神话的破灭也打击了二手房市场的热度,如融信蓝孔雀在内的多个学区房项目的二手房量价齐跌,曾经被列为“顶级学区房”的文鼎苑则出现了市价7.5折的法拍低价,而在此之前,学区房法拍价格大多与市价相近,甚至由于不需要具备买房资格,在2020年曾经出现过大量法拍学区房成交价远高于市价的情况。

最重要的是,在一系列因素共同作用下,杭州二手房市场的供需关系出现了失衡。5月,据记者不完全统计,杭州有超过3万套新房供应入市,相当于原本两个月的新房供应,其中不乏万人摇的红盘,新盘吸引并解决了市场上的大量存量购房需求,而房贷等问题导致了增量需求急速减少,另一方面,二手房挂牌量则节节新高,在7月突破了15万套的历史新高。二手房供给量远远高于需求。

这是否会是杭州楼市的拐点呢?业内人士的观点不一。

前述房企投拓人士表示,在目前政策大势没有扭头迹象的情况下,供过于求的二手市场环境可能会维持相当一段时间,一二手房倒挂状况会有所改善,房企拿地也会趋于冷静,“杭州房价猛涨的五年可能会走向句号”。

刘起建则认为,目前二手房虽然短暂出现交易量下滑现象,但交易价格依然未见下降,热门板块还在持续上涨,“暴涨可能不再有了,但指望杭州房价下跌可能还没到时候”。

经济观察报 记者 饶贤君

编辑/樊宏伟

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