在北京市朝阳区安贞街道，一场困扰辖区多年、积弊重重的多产权老旧小区物业治理难题，历经三年探索，终于交出亮眼民生答卷。辖区连片老旧小区从响应慢、投诉多、缴费难的“失管洼地”，转变为诉求大幅下降、服务响应及时、居民认可度拉满的治理样板。这场基层治理破局的背后，是红色物业联盟的一次次协同、邻里中心一桩桩代办、牵头国企化解的一桩桩矛盾、民生落地的一件件暖心服务，街道、社区和物业公司把服务送到居民家门口，用三年实干成效写下老旧小区共治共享的基层答卷。

10个社区曾有28家物业

相关服务标准参差不齐

安贞街道辖区面积3.65平方公里，房改房与老旧混合小区占比84.9%，产权构成复杂，央属、市属、军产、商品房、混产相互交织。街道下辖10个社区，入驻物业企业多达28家，服务标准参差不齐。除少数规范化运营的物业外，绝大多数楼栋管理松散，不少区域近乎处于“物业管理缺位”状态。

安贞街道办事处城管办科长闫晓莹介绍，辖区人口老龄化程度较高，老年人居家时间长、物业需求更密集，报修找不到工作人员、房屋渗漏久拖不治、公共环境无人管护、各产权单位互相推诿等问题常年困扰居民。2023年以前，街道12345热线中物业管理类投诉量长期居高不下，成为基层治理突出难题。

以安华里小区为例，这个建成于20世纪八九十年代的小区，不仅产权单位多，物管问题也最突出：13家物业公司盘根错节，管理交叉严重，甚至有的楼栋因为单层、双层分属不同产权主体，物业公司也不同。安华里社区居委会党支部书记宋鹏程介绍，几年前，一栋塔楼的四层住户家里跑水，漏到了三层住户家，由于两层分属两家物业公司，双方互相推诿，导致漏水问题搁置了一周无人处置。

“但凡出现跨物业、跨产权故障，居民投诉最终都会涌向社区、街道。街道只能自掏资金、协调人员上门抢修。”宋鹏程说，类似的问题层出不穷，社区12345投诉量居高不下，“一年300多个投诉件里，40%以上都是跟物业相关的。”

报修15分钟就能上门

居民认可度大幅提升

“以前有的街坊家里漏水给物业打电话，两三天才有人来，现在报修15分钟就能上门。”提起物业的变化，在安华里住了26年的居民于安平深有感触。而这一切，都得益于安贞街道办事处2023年创新推出的“一带三好”物业服务模式：“一带”由区属国企朝阳家园作为区域牵头物业；“三好”要求联盟企业当好业主管家、社区帮手、同行伙伴。

“一带三好”试点是从问题最突出的安华里小区开始的。闫晓莹介绍，小区组建了红色物业联盟并设立党支部，配套打造了120平方米的“家园·物业”邻里中心，并推行“24小时留人值守”服务机制。2023年，北京朝阳家园物业以公共区域管护主体的身份被引入安华里小区，凭借随叫随到、事事有回应的贴心服务，慢慢扎根居民心中，成为大伙遇到物业难题最先想到的求助窗口。

“我们首先入户摸排摸清底数，用了三个月时间走访6000户居民建立民情台账，印制统一的物业联系折页发放到户，解决群众‘找不到物业’核心痛点。”北京朝阳家园物业安华里项目经理梁硕鹏介绍，随后，以小区两栋“产权直管楼”作为切入点，推出“先尝后买+产权单位补贴”模式——先免费提供维修养护，用服务赢得认可后，再通过居民投票引入物业。

这个过程中，邻里中心作为服务实体，打通了朝阳家园与居民的沟通壁垒，并建立起一整套群众工作方法。在此基础上，邻里中心还通过设置矛盾调解角，联合公益律师、物业技工现场答疑，定期组织电工、水管工开展居家安全科普等方式，拉近与居民的距离。一套组合拳下来，居民对物业服务的认可度持续攀升，居民从拒交物业费到主动缴费率达70%。三年来，家园·物业邻里中心累计接待居民9460人次，完成维修3987件，开设普惠托育服务覆盖200户家庭，妥善处置各类民生难题422件。

党建引领机制发挥作用

形成基层治理安贞样本

有了朝阳家园的优质服务做榜样，接下来街道面临的难题变成了如何将十多家物业公司聚拢到一起，以统一标准为居民办事。这时，红色物业联盟起到了关键作用，联盟党支部由街道分管物业工作的副主任担任支部书记，吸纳13家物业公司、产权单位党员管理层纳入支部，以定期召开“碰头会”的形式从上至下推动物管难题解决。“遇到居民求助，有的物业公司15分钟就能上门解决，其他公司就得想想自己的问题在哪里了。”宋鹏程说。

除了督促物业公司提升服务，红色物业联盟在协调产权单位方面也起到了很大的作用。“以前我们协调电梯更换、管线改造时，常常遇到产权单位无人接待的尴尬。红色物业联盟党支部成立后，经常牵头召开专题推进会，各产权单位代表全部到场，复杂难题一周内就能敲定解决方案。”梁硕鹏介绍，如今这样的“碰头会”每周至少开一次，把问题拿到会上摊开了说，居民的烦心事更少了，物业管理更顺了。

安贞街道“一带三好”模式区别于其他基层治理方案的核心亮点究竟是什么？答案就在一件件民生实事的办理中：以党建引领为机制，以邻里中心为载体，以物业联盟为支撑，通过“片区式整合、伙伴式协作、嵌入式服务、适应式调整、开放式扩展”的“五式融合”实践路径，推动连片老旧小区从“失管洼地”向“治理新高地”迈进，实现从“管理单元”到“治理平台”跨越。

2025年，安贞街道将这套成熟的模式向安华西里、安贞里两大片区复制推广，分别以首开亿方、东方容和为牵头企业，联合8家、13家物业组建分联盟，各自打造特色邻里中心。首开亿方物业杨帆经理介绍，在“一带三好”模式运行下，物业费收缴率也在稳步提升，其中安华西里一区8号楼缴费率达80%，外馆斜街50号院缴费率达88%。数据也直观印证了改革成效：2026年三大邻里中心覆盖片区，物业类12345诉求较模式落地前下降41.1%，较2025年同期再降5.4%，问题解决率98.96%，居民满意度高达99.42%。

今年，安贞街道“一带三好”物业服务模式还入选了朝阳区16个物业管理改革提升典型项目，推动安贞治理经验向全区辐射，为朝阳区住宅小区综合治理三年行动注入新动能。

文/北京青年报记者 赵婷婷
编辑/汪浩舟