近日，上海等地暴雨引发关注。演员陈赫晒出家中视频，屋内四处漏雨，已然成为“水帘洞”；演员陈龙则在家中撑伞连呼“头痛”，屋内雨势不比屋外小。

进入雨季，房屋漏水成了不少人生活中的头疼事。发生漏水问题后该如何处理？谁应该承担漏水的主要责任？业主又该如何合理维护自身权益？

陈赫(左)、陈龙抖音视频截图

保修期内由开发商负责

盈科(北京)房地产诉讼法律事务部主任李松表示，因为物业公司多由开发商安排，因此当遇到房屋漏水时，原则上都需要找物业公司解决。“如果是物业公司处理不了，房屋又在保修期以内，那可能就需要去找开发商了。”

据1998年国务院常务会议通过并公布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

根据2000年原建设部(现为住房城乡建设部)常务会议通过并发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装为2年。

河南豫尊律师事务所律师栗颂向中新经纬表示，在正常使用条件下，有防水要求的卫生间、房间及外墙面等建设工程的最低保修期限为5年，房屋未超过保修期，应该由房屋开发商负责保修。

超过保修期可启动这项基金

但如果超过保修期，无法找开发商维修的情况下，又应该如何处理呢？

李松表示，此时可以启动公共维修基金来统一修缮。“比如楼顶一直漏水需要大面积修缮，这时就要动用公共维修基金了，因为这是整栋楼的质量问题。不过公共维修基金一般在需要比较大的修缮时才能使用。”

公共维修基金又称住宅专项维修资金。据2007年原建设部和财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

据汉盛律师事务所高级合伙人李旻介绍，维修资金主要由购房人和开发商缴纳。以上海为例，当地配备电梯的住宅，房地产开发企业根据住宅面积按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳，购房人根据住宅面积按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按3%交纳，购房人按2%交纳。目前，上海新建商品房每平方米建筑面积成本价为1295元。

按照规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。在使用时，需要先由物业或业主提出使用建议，并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主通过，后续通过政府主管部门审核同意，最后再由专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

家住天津的李薇(化名)也告诉中新经纬，她此前居住的小区物业便曾为修缮房屋漏雨和小区地砖，挨家挨户敲门收集业主签字，并告知她必须有三分之二的业主同意才能动用。

不过，对于紧急情况下的使用，相关文件中也有明确规定。

以北京市为例，2009年北京市实施的《北京市住宅专项维修资金管理办法》明确，紧急情况一般包括屋面防水损坏造成渗漏的，电梯故障危及人身安全的，高层住宅水泵损坏导致供水中断的，楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的，消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。在发生以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。

此外，为方便维权，栗颂建议居民发现漏水后应及时拍照、摄像留存漏水证据，并和物业公司联系报修。在物业公司未能及时修缮房屋时，应采取有效措施防止损失扩大。同时，在维修过程中做好相关记录，留存好签订的维修合同、付款记录、维修发票等，以便下一步主张权利。

编辑/樊宏伟