3月28日晚，万科发布2023年度报告，实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。万科实现经营性现金流连续15年为正。业内人士认为，2023年房地产行业多重挑战交织，高速扩张的后遗症正在加速显现。销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，对房企现金流本构成挑战。再叠加国际评级机构接连看空，房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企，市场担忧情绪浓厚。但从年报结果看，万科守住了安全底线，并构建了面向房地产新发展模式的核心能力。

现金流连续15年为正

2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房企的经营安全面临艰巨挑战。销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流。数据显示，截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。同时，万科获得了各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，万科积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

交付新房28.9万套

当前，伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，构建房地产发展新模式，为居民建设好房子、提供好服务，已成为房企核心竞争力所在。

截至去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅；去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。与此同时，万科高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。

作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。同时，泊寓还积极响应国家保障性租赁住房政策，在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。

经营性业务实现REITs突破

2023年，公募REITs试点持续深入，将有效解决万科经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。正如万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势愈发显现。2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

国资大股东将有更多支持举措

面对此轮极具挑战的房地产周期，万科还获得了国资大股东的力挺和支持。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。

2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。不仅如此，自2017年深铁入股万科以来，深国资与万科已在多领域持续、深入开展各类合作。2020年6月，万科与深铁共同投资成立合资公司，深化“轨道+物业”领域合作；2022年11月，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。2023年5月，万科与深铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。据了解，深国资未来会有更多支持万科的举措落地。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟