继住建部表态要“认房不认贷”，北京、深圳、上海相继表态要更好地满足居民刚性和改善性住房后，8月1日夜间央行关于“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”等举措的发布，让“楼市调控政策要变”成为社会各界关注的热点话题。多位业内人士在接受北京青年报记者采访时表示，从中央及主管部门的定调、发改委的扩大消费措施以及一线城市的接连表态，标志着房地产市场的政策底已经到来，各部门已经在积极落实和部署相关工作，优化现有的楼市调控政策。那么，楼市调控政策将如何优化？各地将如何落地这些新政？买房的时机是否已经来临？北青报记者近日围绕着这些热点进行了深入调查和采访，从今天起推出系列报道。
住建部有关“认房不认贷”、央行有关“指导个人住房贷款利率和首付比例下行”的表态等让社会各界对楼市现行调控政策的优化调整充满期待。现行的楼市调控政策将如何优化？信贷政策如何因城施策？“认房不认贷”会如何执行？存量房贷利率如何下调？首付比例和贷款利率如何进一步下调……下一步，有关楼市现行调控政策的优化备受关注。北青报记者就此采访了多方业内人士，综合他们的分析判断，下一步，楼市调整政策的优化，有可能涉及以下六大方面。
首套房之外，二套房贷利率和首付比例也有望下调
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，明确了下半年6项主要工作。其中在支持房地产市场方面提出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
业内人士认为，在个人住房贷款方面的表述上，与之前住建部的表态有差别，没有强调首套房。这意味着下一步，央行要出台的下调房贷利率和首付比例的相关规定，不仅针对首套房，还包括二套房，这将大大降低购房门槛。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶也认为，下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。
7月14日，在央行上半年金融统计数据新闻发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”此次央行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
易居研究院研究总监严跃进表示，表述上之前是“支持”和“鼓励”，而现在是“指导”。这就意味着政策改革进入到实操层面，说明一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险。从购房者来说，每个月还月供可以减少，真正实现减负。但如何调整、幅度幅度有多大，还得看具体的措施。
调整普宅认定标准，让更多购房人享受相关优惠
从7月份政策变化来看，中共中央政治局会议首提房地产市场供求新形势。住建部提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。之后，北京、深圳、上海等一线城市接连表态，支持刚性和改善性住房需求。
曹晶晶表示，近期中央及地方如此密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心。整体来看，当前市场趋势下，二线城市放松调控带来的需求释放持续性可能有限，一线城市政策进行适当调整，将为市场带来信心。
从政策优化措施来看，业内认为，大概率通过限购、限贷、普通住宅认定标准、税费政策等方面，降低购房门槛和降低购房成本展开。
首先就是普通住房认定标准。易居研究院研究总监严跃进表示，截至2023年7月30日，一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准，导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中，进而享受不到普通住宅的各类优惠政策。经梳理四个一线城市普通住宅标准发现，基本上都是围绕容积率、户型和总价三个维度设定的。由于没有充分考虑到户型和总价的市场变化，所以一线城市的普通住宅标准确实过时了。目前根据各地反馈的情况是，能够享受普通住宅标准的房源其实非常少。换句话说，后续要调整此类标准，也建议围绕户型和总价方面做足文章，进而将更多房源纳入到普通住宅的认定体系中，以让此类住房交易享受更低的税费成本和房贷成本。
曹晶晶介绍，当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年7月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、60%，新房平均价格均超过4万元/㎡，二手住宅平均价格均超6万元/㎡。根据中指数据，2023年上半年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普宅标准线。按现行标准，购房者购买的住房多属于非普通住宅，首套、二套的首付比例均较高。
她认为，北京、上海的普宅认定标准调整具备可能性，但标准调整或对市场带来较大影响，预计政府会相对谨慎，也有可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。
尽快实行“认房不认贷”，降首付比例、贷款利率
不过，普通住宅认定标准又事关房屋首付比例、贷款利率、税收优惠等，不是住建部门一己之力能够完成的，所以需要一个牵头单位，让住建、税务、财政等部门共同协调进行。
严跃进介绍，相对二三线城市而言，一线城市执行了非常严厉的限贷政策，在首付比例、房贷利率、认房又认贷这三个层面都有所体现，而且很多换房需求无法享受到首套房的优惠政策。如果一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。其中调整认房又认贷政策的减负效应比较明显。
所谓“认房又认贷”，是指如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论是否还清，再买房都会认定为二套。以北京“认房又认贷”的政策为例，即如名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付比例普宅为60%，非普为80%。一线城市目前只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”。
以北京为例，一套650万的改善标的（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万。且在卖掉首套房后，首付缺口还有70万，且大概率不排除首套房还有未还完的房贷，可见换房艰难。另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计，100万商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息要多付约9万。
业内人士认为，如果能调整普通住宅的认定标准，在认房不认贷的情况下，首套和二套首付比例下调的空间在20%-50%之间。此外，当前多数城市已调整首套房贷利率至LPR-20BP，超40城已低于4%。而北京首套房商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，首套二套房贷利率加点数均存在下调空间。
调整契税、增值税等税费 降低购房税费成本
对于倪虹部长强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，业内预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。曹晶晶认为，降低交易税费，可通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等方式降低购房成本。
严跃进介绍，目前北上广深的首套房契税为1%或1.5%；二套房契税为3%；个税均为总价1%或差价20%；增值税均为免征期5年税率5%。一线城市执行较为严厉的税费政策主要涉及契税和增值税两项内容，显著影响了买卖成本，对于房东、一二手房购房者而言都影响较大。他认为，此类税费成本相比二三线城市明显偏高，未来调整的空间也较大。
严跃进表示，若一线城市将二套房契税税率从3%降至1.5%，那么600万总价的房源，其契税额将从18万降至9万，契税额减少50%，相比购房总价减少1.5%的负担。若一线城市增值税免征期从5年改为2年，那么住房持有超过2年的房东，结合普通住宅标准调整政策，其增值税完全有机会全免。如600万总价的房源，增值税额将从30万减为0元，相比房屋总价减少了5%。总结来说，对此类税费成本的降低，将显著降低买卖双方的成本。
调整社保缴纳年限、离异购房等限定，优化限购政策
此外，业内人士分析认为，近年来，一线城市限购政策基本无松动。一线城市严厉的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。
严跃进介绍，在本地户籍限购政策方面，深圳最严，即新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件。而在外地户籍的限购政策上，上海最严，即单身人士没有购房资格。
他认为，限购政策对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本或负担。比如5年社保缴纳约束，使得置业计划推迟5年,造成购房成本增加。举例来说，某家庭希望在2019年购房，但因为限购只能推迟到2023年。数据显示，一线城市2023年上半年房价相比5年前上涨了14211元/平方米，同时一线城市家庭购房套均面积约110平方米。据此计算，其潜在购房成本增加约156万元，相当于三四线城市的一套房总价，或者说购房成本和负担增加了35%。限购政策若松动，有利于购房需求的释放。
曹晶晶表示，限制离婚购房的初衷是防止购房人借助假离婚购买多套房产。但在当前的市场环境下，离婚2年或3年的时间要求限制了部分离异家庭合理的购房需求释放，调整离异家庭购房的年限要求将有助于购房需求释放。
此外，法拍房限购导致部分法拍房难以及时成交，增加了金融机构的不良资产风险，若优化法拍房限购有利于各方盘活存量，促进商办项目去库存。
合理降低房屋买卖中介费率，激活二手房交易
据了解，国内二手房大约90%通过经纪公司成交，在中介费方面，费率下调具有降低交易成本、激活二手房市场的导向。
2023年5月9日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高等问题提出具体意见。其中提到，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
但政策落地并不顺利。5月30日，福州率先调整中介费，“由之前的买方承担中介费改为买卖双方共同承担，下调中介费率，单方收费比例为1.5%”。然而政策却经历“一日游”便被撤回。原因是“因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策精神把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响”。这一操作反而让外界感觉福州中介费存在过高的情况。虽然行业中总体上默认为中介费为房屋成交总价的3%，但根据一些购房者的反馈，也存在高至5%的费用。由于各个中介公司的中介费用定价没有规则，中介费的成本大部分情况下都会变为购房者承担。
不过北青报记者也注意到，已经有中介机构开始试行由买卖双方共担中介费用，在一定程度上促进了房屋交易的快速达成。“在北京市场中，由买方承担中介费是主流。最近，链家北苑地区门店自行酝酿和试行了双佣模式，即买卖方分担中介费。”据北京链家北苑大区相关负责人介绍，“双佣”并非强制，而是依据卖方意愿，着急换房的卖方特别是连环单卖方会愿意承担一部分中介费，推进房产交易快速达成。承担比例由买卖双方协商决定，目前大部分卖家愿意承担房屋总价的1%的中介费，买家承担1.7%。
该负责人表示，从北苑地区试行双边收佣的结果来看，双边收佣能够促进交易效率提高，满足卖家加快成交速度的需求，卖家的接受度较高。目前北苑大区挂牌的卖家中接受双边收佣的比例从最初的20%已经提升到90%。从买家层面来看，卖家愿意承担一部分中介费，也让观望状态下的买方不再犹豫，果断做出决策，提前达成交易。试行双边收佣对激活成交的效果显著，双边收佣有效地激活了市场，让业主更快卖房、客户更快成交，经纪人也更有信心。
据了解，北京链家目前存量房买卖经纪服务收费标准是：按照存量房成交总价的2.2%收取居间代理费，以及按照存量房成交总价的0.5%收取保障服务费（代服务公司收）。有部分连环单的客户，会给予一定的费率折扣。
上海易居房地产研究院报告指出，各地中介费用的定价并无统一标准。全国各地形成了四个鲜明的价格体系或层次，即最高价、参考价、市场价、最低价，分别为4%、3%、2%、1%。
严跃进介绍，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。
而北青报记者调查发现,接受调查的二手房购房人一直认为, 这些中介收费费率太高。尤其是一些大的房屋中介公司，买房人卖房人相对“弱势”，根本无法协商降低，呼吁有关方面应该出台规定合理降低房屋中介收费费率的呼声较大。对此，多位业内人士在接受北青报记者采访时也表示，在存量时代，房屋大量供应的情况下，买方时代到来，房子交易难度加大的情况下，经纪费率下调是必然趋势。严跃进表示，降低中介费率的工作确实需要继续推进，目前二手房市场行情降温，中介机构可能不愿意主动下调，因此降低中介费率要和二手房提振的其他政策紧密结合，在兼顾购房人群、中介机构、市场行情等各方诉求和利益的同时，确保降低中介费工作顺利开展。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
