年内尤其4月、7～9月的偿债高峰仍是市场关注的焦点。政策多维度支持下，房企融资环境持续改善。
多个平台统计数据显示，今年一季度，在房地产销售回暖的同时，房企非银融资尤其信用债发行环比出现翻倍增长，各渠道融资利率均有不同程度下降。另从银行贷款和股权融资来看，去年四季度对公开发贷同比多增4200亿元，已经公布年报的国有大行、股份行中，房地产贷款较上年末增长2900多亿元，同比多增近千亿元；“三支箭”政策落地以来，已有30多家上市房企发布股权融资计划，10家在今年一季度落地发行。
不过，从融资主体来看，贷款和债券融资仍以优质央国企为主，企业间分化明显。有分析认为，股权融资或是展期及违约房企的重要出路，但目前落地较慢，相关房企最终能否进一步打破融资壁垒还有待观察。在此背景下，公募REITs助力保交楼也被部分业内人士寄予厚望。
尽管销售端回暖将支撑房企运营逐渐改善，但年内尤其4月、7～9月的偿债高峰仍是市场关注的焦点。
一季度信用债发行环比翻番
随着民企融资“三支箭”和“金融16条”支持政策陆续落地，房企在今年3月迎来融资回暖的小高峰。
据中指研究院监测数据，3月房地产企业非银融资总额为917.9亿元，虽然同比继续下降16.3%，但环比上月大幅增加109%。
具体看融资结构，信用债发行仍是主力支撑，且发行速度呈翻倍趋势，信托及资产支持证券（ABS）也有明显增长。其中，3月地产行业信用债融资667.7亿元，同比上升15.9%，环比上升100.9%。纵观整个一季度，房企信用债融资1297.3亿元，同比增长11.6%，增幅由负转正。
可以看到，随着销售和融资回暖，房企债在二级市场也持续修复中。据方正证券统计，3月有4家房企信用债成交价较上一日收盘净价涨幅超过5%，绿地控股、中南建设、宝龙实业和融侨集团的信用债成交价平均涨幅分别达到86.9%、33.5%、16.3%和12.8%。
中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，除信用债外，3月信托融资环比上升35.8%，新增40.6亿元，ABS融资环比大幅上升273.3%至209.6亿元。
不过，从整个一季度来看，信托、ABS融资仍在下行通道中，降幅分别达72.7%、41.9%。刘水认为，当前投资人对行业风险仍有顾虑和考量，多数投资人还在持续观察销售市场复苏进度。
好消息是，房企各渠道融资成本都有不同程度下降，带动3月综合融资利率同比、环比分别下行0.52、0.47个百分点，其中信用债平均利率为3.74%，信托平均利率为7.15%，ABS平均利率为3.74%。
具体到房企，融资规模、成本仍有较大分化，比如雅居乐3月发债成本仍然在6.8%，招商蛇口则仅为2.3%，华润、保利也在3%以下。而融资主体中，仍以央国企为主，3月信用债发行仅3家为民营房企，且期限较长的中票和公司债均有增信担保或信用保护工具，资金用途受到限制。
不仅在发行环节不占优势，多家银行也在财报中提到，在非保本理财、代销、债券承销等不承担信用风险的表外业务中，发债主体或底层资产融资人以央企、地方国企以及经营稳健的头部房地产企业为主。
“由于当前销售市场复苏的结构性，投资人对民企发债的各项要求仍然存在，拉高了民企发债实际成本。”刘水表示，随着市场持续回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放的空间。
“三支箭”集体改善
所谓“三支箭”，第一支箭是民营企业信贷支持，第二支箭是民营企业债券融资支持工具，第三支箭是民营企业股权融资支持工具。去年四季度以来，监管先后表态扩大第二支箭对房企支持力度，并时隔12年重启地产融资第三支箭，“金融16条”更是释放多层积极信号。
目前来看，除第二支箭持续发力外，房企的信贷、股权融资环境也有明显变化。尤其在“金融16条”发布后，各商业银行陆续与房企签约，截至去年底，已有至少60家银行向120多家房企提供近5万亿元意向性授信。据央行副行长潘功胜在今年3月初透露，去年四季度房地产开发贷款新增2300亿元，同比多增4200亿元，今年1月新增则超过3700亿元，同比多增2200亿元。
从已经披露财报的6家国有大行和7家股份行来看，去年各行地产不良率抬升、不良计提力度加大，招商银行、光大银行等5家股份行房地产贷款余额下降。但在大行拉动下，13家银行房地产对公贷款余额整体提升，合计约为5.84万亿元，同比增加2908.55亿元，较2021年的1974.54亿元多增近千亿元，增幅由3.69%提升至5%以上。
另外在股权融资方面，据东方金诚不完全统计，自“第三支箭”政策落地以来，已有超过30家A股/H股上市房企发布股权融资计划，其中包括华夏幸福、中南建设等已违约的房企。记者据Wind统计发现，今年以来已有约20家涉及地产业务的上市公司发布增发新股预案。
今年以来，利好房企融资的政策还在持续加码。其中在2月份，深交所举行房地产行业市场主体座谈会，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途，以及发行CMBS、ABS等。
偿债高峰下出路在哪
对比明显的是，继今年前两个月境外融资破冰之后，3月份地产境外美元债再现零发行。与此同时，年内仍有大量境外债到期，叠加更大比例的信用债到期，据中指研究院统计，年内房企到期债券余额为6666.8亿元，占总债券余额的23.5%。其中在4月，到期债券余额为975.1亿元，其中境外债占比为51.9%，信用债占比为48.1%。
从房企销售情况来看，各方政策合力下，楼市已出现回温迹象。中指研究院数据显示，2023年一季度新房价格环比上涨0.01%，价格较2022年四季度止跌企稳；二手住宅价格环比下跌0.18%，跌幅较2022年四季度收窄0.41个百分点。尤其包括上海、深圳等一线城市新房、二手房市场皆有明显恢复，上海新房市场甚至再现“千人摇号”，超20新盘“日光”。
东方金诚分析师唐晓琳分析，考虑到相应房企销售回款短期内还将处于较低水平，继续展期大概率将成为应对到期债券的主流选择。但债务展期是以时间换空间，债券偿付压力并未减少，风险化解的关键因素仍在于后期销售回款和外部融资的修复。
但当前信贷和债权融资企业间分化明显，唐晓琳分析，对于已展期房企来说，外部融资难度依然较高，股权融资可能是唯一的突破口。不过目前来看，虽然上市房企均在积极筹划增发股份等方式融资，但多数方案落地迟缓。以今年以来为例，目前增发落地的企业仅有10家。
“从实操角度来讲，企业资产质量、财务安全、未来盈利修复能力，以及具体定增用途等内容均是投资人考察的重点，违约和展期房企并不具备明显优势。”唐晓琳认为，虽然股权融资计划已出，但这些房企最终能否打破融资壁垒，仍未可知。
而随着2月中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》（下称《指引》），允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，加上3月国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，市场对借助公募REITs盘活地产存量资产的预期升温。此前全国两会期间，中信资本董事长张懿宸就曾建议推出特色商业不动产公募REITs，助力解决烂尾楼问题。
克而瑞地产研究中心表示，公募REITs扩容至商业不动产领域，为商业运营商盘活资产提供了新的出路；结合《指引》关于不动产私募基金的试点政策，未来Pre-REITs作为项目发行公募REITs之前的一笔过桥融资，也将加速发展，为房企提供项目层面盘活资产的另一种方式。（记者孙梦凡对本文亦有贡献）
编辑/范辉
