近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，以下简称《通知》），出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。房地产市场关联行业众多，其平稳健康发展关系着经济社会发展大局稳定和民生福祉。《通知》从房企供给端到居民需求端均有提及，针对房企纾困和保障房租赁也有涉及，政策信号意义明显。《通知》出台后各项政策加速落地，预售资金监管放松，房地产“三支箭”政策全面落地，推动优质房企融资恢复。一系列“组合拳”将有助于稳定市场信心和预期，房地产市场有望逐步趋稳。
通过融资放松稳定市场主体
已出险房企和相对健康房企融资的全面放松，有助于减轻供给端资金压力，是稳经济、稳增长、维护住房消费者合法权益的重要举措，具有积极意义。关于“保交楼”方面，从中央到地方也有新的政策支持，对受新冠肺炎疫情影响收入骤减或购房合同出现问题的个人可以协商延期还本付息；对房企纾困也进行政策调整，延长房地产贷款集中管理过度安排，支持房地产项目收并购。
第一，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，缓解企业短期偿债风险，帮扶企业通过自身努力改善经营困境。具体来看，未来半年内到期的开发贷款、信托贷款等存量融资，可以允许超出原规定多展期 1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这可以保障现有房地产企业流动性，房地产企业在今年四季度和明年一季度将迎来一波偿债高峰，允许合理展期可以有效缓解流动性风险。根据克而瑞研究中心数据，2022年四季度200家核心房企境内债券到期规模达1195亿元，而根据彭博社统计数据来看，预计2023年一季度境内外到期规模为723亿美元。
第二，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对受新冠肺炎疫情影响不能满足房地产贷款集中管理的银行业金融机构，可以合理评估延长过渡期。过去房地产调控融资从地产需求端到供给端都在收紧，房地产企业自身面临“三条红线”要求，银行进行贷款集中管理，导致房地产企业很难获得融资，延长过渡期安排。属于融资方面供给端放松，房地产企业可以适度“回血”。
第三，鼓励金融机构提供配套融资支持。要求“一楼一策”制定项目，并对配套资金的安排做出详细规定，商业银行在房地产开发贷款下，新增“专项借款配套融资”子项目，主要是针对“保交楼”政策。“保交楼”的底线是影响居民购房信心的另一大问题。这次改动最大的一点是，对专项借款支持项目发放配套融资的贷款期限内不下调风险分类，并且对配套融资形成不良风险后，相关机构和人员已尽责的情况下可予以免责。这大大提高了商业银行的积极性，配套资金的落地情况会有所好转。
房地产市场新发展格局确立
从短期来看，《通知》的发布是一个非常积极信号，过去主要依靠地方政府“因城施策”，现在中央部门开始牵头稳定市场，从“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次强。从供给端看，对房地产企业纾困力度在不断加强；从需求端来看，三四线城市限购限售政策几乎全面取消，二线城市也在大规模放松限购政策，一线城市部分区域也在放松限购，房贷利率逐步下调，首付比下降。
从融资端来看，当前既加大“保交楼”项目纾困，也开始重视优质房企纾困。11月8日，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），后续还可扩容，预计可以支持2500亿元债券融资。中债信用增进公司已将包括龙湖集团、新城控股和美的置业在内的开发商列为首批受益于 “第二支箭 ”计划的发行人。龙湖集团200亿元储架式注册发行已获受理，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。
除了传统国企和央企房地产企业安全边际较高外，优质的民营地产公司也开始接受流动性支持，迎来一波回暖。针对民营企业的三支箭，第一支是信贷支持，这点在《通知》中已经有体现；第二支是民企债融支持，目前政策正在逐步落地；第三支是股权融资，根据后续市场情况，有优质项目储备，但流动性严重不足企业，有望进行股权融资。
从长期来看，房地产市场发展逻辑正在改变，从“香港模式”转向“新加坡模式”。2008年后，家庭消费占比过低，债务增长过快，已经超越了投资性收益，房地产去杠杆叠加新冠肺炎疫情影响，从房地产转移的资金并未流向家庭消费支出。而当下外需疲弱，全球供应链受阻，出口下降情况下，仍需维稳房地产，以时间换空间。坚持“房住不炒”的目标下加强保障性住房的建设，学习“新加坡模式”，所以在深圳开始逐步试点。在《通知》中也提及优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
中国城市化还未结束，但发展方式开始转变，要实现高质量发展，避免大城市病，房地产企业从金融属性回归制造属性。此次《通知》对个人房贷也有支持，针对刚需群体和新市民群体有保障性住房和降低首付比，针对改善性需求也有相关信贷支持。刚需群体需求未来会不断降低，一方面，保障房建设将是未来发展方向，刚需群体未必都要购买商品房；另一方面，人口结构变化，新生人口逐步减少，刚需性住房降低。改善型群体需求未来将成为主力，城市更新是未来房地产企业发力方向。中国城市化发展20年，多数老住宅需要进行更新，过去刚需一族家庭由于人口增加，经济实力相对雄厚，购买力较强，需求支撑力较强。房地产的商业地产领域仍在发力，房地产企业需要开辟第二增长曲线。新市民的保障房建设仍需较长时间发展，三四线城市保障房需求较弱，目前还是在起步阶段。(作者为如是金融研究院研究员)
编辑/张郁唯
