在蛋壳公寓、青客公寓相继离场后，长租公寓运营商魔方生活选择冲击港交所上市。

港交所资料显示，9月26日晚间，魔方生活服务集团有限公司（以下简称魔方生活）提交上市申请书。

走过“蛮荒”时代，长租公寓在乱象中不断优化盘整，行业进入新的调整期。但当前港股正值调整周期，房企市值总体下滑，物业管估值也大幅回调。

连万达商管、万物云这类房地产行业明星企业IPO都低于预期，微利的魔方生活选择在此时冲击资本之路，最终能否成功依然存在不确定性。

上半年赚41万元

魔方生活虽不是第一家上市的长租公寓运营商，但却是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商。

在经历了长租公寓风口、行业调整及疫情冲击后，魔方生活在不断洗牌中成为当下最大的独立集中式长租公寓运营商。

招股书显示，魔方生活2009年起家南京，2013年开始攻进一线城市，先后进入上海、广州、北京和深圳。截至2022年6月30日，魔方生活共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市。

根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

在这7.62万套在营公寓中，直营模式的公寓数量达到5.01万间，加盟管理和第三方托管模式的公寓数量为2.61万间。

所谓直营模式，即魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；加盟管理和第三方托管模式，则是魔方生活以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

截至目前，魔方生活切入的是白领公寓及蓝领公寓。白领公寓品牌包括魔方公寓、魔尔公寓和V客青年公寓。蓝领公寓主要以9号楼公寓品牌经营，也包括筑梦居和辉展阁。

招股书显示，魔方生活2019年、2020年及2021年的收入分别是9.47亿元、9.49亿元和14.71亿元；2022年上半年收入为8.5亿元。

在上述四个时间维度上，魔方生活的净利分别是6360万元、-2.3亿元、2.95亿元和41万元。

相比此前蛋壳公寓和青客公寓，魔方生活经营还算稳健。根据财报，蛋壳公寓2017年、2018年、2019年净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元、34.37亿元。青客公寓2017年、2018年、2019年、2020年净亏损分别是2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元、15.34亿元。

但与蛋壳公寓和青客公寓一样，魔方生活作为长租公寓运营商，也被称作“二房东”，其收入主要来源是租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差，即租金差。装修、租金贷也曾是他们的收入来源之一。

在长租公寓行业发展的早期，这三种收入方式都曾引发了令房东和租客利益受损事件。

2017年，魔方公寓曾发行过长租行业首单资产证券化（ABS）产品，发行总额3.5亿元，但底层资产是预期租金收入和租金贷。

根据招股书显示，魔方生活的收入中还包含其他利息收入，即通过放贷赚取的利息。2019年，这一收入为2215万元，2021年为2405万元。

负债15亿元

长租公寓是一门用时间换利润的生意，背后逻辑建立在用前期一次性投入置换未来的租金收入上。

而相比轻资产，重资产方式运营能给长租公寓运营商带来更丰厚的收益，但同时也裹挟着一定的风险，尤其是在规模快速扩张期。这主要源于直营模式的长租公寓需要长周期垫资，对资金有更高的要求。

招股书显示，魔方生活的流动负债净额由2020的13.41亿元增加12.4%至2021的15.06亿元。

其主要原因是随着公司进一步扩大公寓租赁业务，租赁负债的即期部分有所增长；及其他应付款项及应计费用随着业务扩张而增加。

截至2022年6月30日，魔方生活流动负债净额仍高达15.43亿元。

根据招股书，魔方生活在IPO前共进行过4轮融资，累计融资额共计近6.5亿美元。2013年，魔方生活获得6000万美元的融资，2015年获1.4亿美元融资，2016年获3亿美元融资，2019年获1.5亿元美元融资，背后资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ 。

招股书还显示，魔方生活2019年、2020年、2021年及2022上半年融资活动所得现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元。

截至今年上半年，魔方生活的现金及银行结余为6.1亿元。

景晖智库首席经济学家胡景晖表示，魔方公寓之所以能够在当前阶段谋求IPO，说明资本市场对长租公寓行业仍是长期看好的。

而资本市场对于长租公寓的看好，基本都指向未来发展潜力。

魔方生活也在招股书中提到，根据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。

同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

但魔方生活想要成为长租公寓行业发展潜力下的受益者，不得不先解决眼下的资金问题。

编辑/刘洋-广厦