9月21日，北京市十五届人大常委会第四十三次会议召开，会议听取《北京市城市更新条例（草案二次审议稿）》（以下简称草案二审稿），草案二审稿提出，强化城市更新的总体性要求，包括严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建等；细化公众参与，编制城市更新专项规划，应当向社会公开，充分听取专家、社会公众意见；明确政府职责，比如可依法采取招标等方式确定城市更新实施主体。法规还多处体现“协商”精神，比如实施老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法经由相关业主表决同意等。

强化总体性要求：

严格控制大规模拆除、增建

草案二审稿强化城市更新的总体性要求，具体包括增加与各类开发建设方式以及城乡结合部建设改造相协调、优化城市设计、凸显首都城市特色、推广先进建筑材料及设备等要求。

其中提到，开展城市更新活动坚持先治理、后更新，与“疏解整治促提升”工作相衔接，与各类城市开发建设方式、城乡结合部建设改造相协调；完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，优化城市设计，延续历史文脉，凸显首都城市特色；落实海绵城市、韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防疫、防灾等能力等。

细化公众参与：

编制规划应听取公众意见

“人民城市人民建,人民城市为人民”，城市更新同样需要增强公众参与。二审稿进一步完善物业权利人的内涵，强调各方参与原则，支持自主更新，鼓励社会资本参与，细化公众参与内容。

不动产的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务，依法开展城市更新活动，合理利用土地，自觉推动存量资源提质增效。二审稿提出，合法建造、依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人，依法享有更新权利，承担更新义务。

二审稿在编制城市更新专项规划、编制实施方案等多个环节，细化公众参与内容。具体表述为，编制城市更新专项规划，应当向社会公开，充分听取专家、社会公众意见，及时将研究处理情况向公众反馈。项目纳入城市更新计划后，实施主体开展实施方案编制工作。编制过程中应当与相关物业权利人进行充分协商，征询利害关系人的意见。

如何“商量着办”？

老楼装电梯需相关业主表决同意

涉及多人的城市更新项目如何“商量着办”？二审稿有了细致规定，明确对涉及多个物业权利人和公众利益的项目协商，以及老旧小区改造的过程中，健全完善相关的议事协调、利益协调工作机制，强化政府的指导作用。

物业权利人的权利和义务，均有相关表述：城市更新项目涉及多个物业权利人的，物业权利人依法享有相应的投票表决权，对共用部位、共用设施设备在更新后依实施方案享有收益权。同时，物业权利人需履行业主义务，主动参与共有部分的管理，对共同决定事项进行协商，执行业主依法作出的共同决定。

城市更新项目涉及多个物业权利人，通过共同协商确定实施方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。

备受关注的老楼加装电梯也有相关规定：实施老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法经由相关业主表决同意。受益业主应当参与分担加装电梯建设和维保、运维费用。

明确政府职责：

可依法确定实施主体

根据二审稿，本市建立城市更新组织领导和工作协调机制。市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项。

二审稿进一步明确政府职责，并在多处有具体规定。比如，城市更新项目涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同委托确定实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。城市更新项目权属关系复杂，无法依据上述规则确定实施主体，但涉及法律法规规定的公共利益、公共安全等情况确需更新的，可以由区人民政府依法采取招标等方式确定实施主体。确定实施主体应当充分征询利害关系人意见，并通过城市更新信息系统公示。

项目实施涉及法律法规规定的公共安全的，区城市更新主管部门可以参照重大行政决策的相关规定作出更新决定。物业权利人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人民法院强制执行。

内存：

实行“留改拆”并举

以保留利用提升为主

本条例所称城市更新，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括老旧小区等居住类城市更新、老旧厂房等产业类城市更新、老旧市政基础设施等设施类城市更新、绿色空间等公共空间类城市更新、区域综合性城市更新等。

本市城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持落实首都功能定位，坚持统筹发展与安全，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。本市城市更新工作遵循规划引领、民生优先，政府统筹、市场运作，科技赋能、绿色发展，问题导向、有序推进，多元参与、共建共享的原则，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主。

二审稿在城市更新实施方面着墨较多，为不同类型的城市更新项目“立规矩”。比如，实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局；按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。

实施老旧小区综合整治改造的，应当开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，整治提升小区环境，健全物业管理和物业服务费调整长效机制，改善老旧小区居住品质。经业主依法共同决定，业主共有的设施与公共空间，可以通过改建、扩建用于补充小区便民服务设施等。

实施老旧低效楼宇更新的，在符合规划和安全等规定的条件下，可以在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住房。

亮点：

“万名代表下基层”

征集到万余条意见建议

2022年7月27日，市十五届人大常委会第四十一次会议对《北京市城市更新条例（草案）》进行了第一次审议，共有16位常委会组成人员围绕条例草案发表了意见。认为条例草案贯彻中央和市委部署要求，立足首都功能定位，坚持以人民为中心，聚焦保障改善民生，紧扣本市现实需求，制度设计全面可行，总体上比较成熟，同时就进一步加强政府统筹、强化更新权责、鼓励自主更新、吸引社会资本、引导公众参与、完善实施要求等方面提出了修改意见。

值得注意的是，为做好法规修改工作，提高立法质量，贯彻落实全过程人民民主，通过“万名代表下基层”征求立法意见建议的方式，征求到7.6万余群众经梳理、汇总、去重后的10272条意见建议。经过认真梳理研究，在草案修改过程中大部分得到了吸收和体现，条例草案共进行了110余处修改。

据介绍，立法工作专班先后向全国人大法工委、住建部、自然资源部征求了意见。召开立法座谈会听取了有关方面的意见，书面征求了十六区人大常委会的意见建议。期间，市人大常委会领导带队开展专题调研，多次专题听取情况汇报，对草案修改提出了明确要求和具体意见。在此基础上，召开了专班成员单位立法会商会，就重点方面进行反复沟通协调，形成了基本共识。

文/北京青年报记者 李泽伟
编辑/彭小菲