自2020年以来，澳大利亚楼市进入了一轮超级牛市，各地房价都在以惊人的速度上涨。但随着澳大利亚央行今年连续加息，抵押贷款利率不断上涨，楼市的热度已开始回落。

7月5日，澳大利亚央行公布了最新利率决议，将基准利率上调50个基点至1.35%，为2019年5月以来最高利率水平，符合市场预期。至此，澳大利亚央行年内已加息了三次，把利率从0.1%快速提升到了1.35%，这是近30年以来最快的加息节奏。

如何影响澳大利亚楼市？

对于此次加息，澳大利亚央行表示，更高的利率可以更好地平衡供需。澳大利亚央行将致力于采取必要措施使通胀回到目标，并采取进一步措施使货币状况正常化。

对于未来加息步伐，澳大利亚央行称，未来加息的规模和时机将由数据决定，并预计澳大利亚的通胀将在今年晚些时候见顶，然后在明年回落至2%至3%的水平。

澳大利亚联邦银行（CBA）和国民银行（NAB）近期纷纷上调了1~5年期的固定抵押贷款利率，其中5年期的购房贷款利率已升至6.29%，而在2021年，该利率还不到3%。

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari)对第一财经记者表示，在澳大利亚，大部分购房者的按揭贷款都是浮动利率，同时由于首付比例较低，通常为10~20%，每月的还款额占家庭收入的比重并不小。因此，一旦快速加息，月供也会快速增加，这会给普通购房者带来不小的生活压力。

如果以贷款100万澳元（约合455.76万元人民币）、30年期为例，在经过7月份的加息后，月供将从4157元澳元，上升至4430澳元，每月增加273澳元（约合1244.23元人民币）。

安萨里认为，澳大利亚楼市对于加息还是相当敏感的，加息和加息预期都会使不少潜在买家止步不前，因而短期内，楼市的需求可能会降低。

居外IQI西澳分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，随着生活成本的增加，月供负担过高的家庭可能面临巨大的财务压力，但现在就说加息房价大幅下跌还为时尚早，当前还存在很多不确定因素。

房价增速放缓

根据澳大利亚房地产数据公司CoreLogic 7月初公布的数据显示，澳大利亚楼市的售价再创纪录，超过五分之一的房屋售价至少为100万澳元。

CoreLogic在一份报告中称，截至2022年3月，澳大利亚的房屋销售量为596733套，同比增长了19.8%，而在最近的60万笔交易中，近四分之一的交易额至少为100万澳元。CoreLogic的数据显示，2021年澳大利亚房价上涨了22.4%，涨幅为有记录以来的最高水平。

不过今年以来情况已发生了微妙的变化。截至2022年6月，澳大利亚五大首府城市，即悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和佩斯的房价指数同比上涨8.4%，但环比下降了0.9%，这主要是由于悉尼和墨尔本的房价走势率先回落，6月份环比分别下跌了1.6%和1.1%。这已是悉尼房价连续第五个月下跌。

以市场价值来算，悉尼和墨尔本约占澳大利亚楼市的60%；若以数量来算，则约为40%。

CoreLogic的研究总监劳利斯（Tim Lawless）表示，房地产市场增长的大幅放缓与近期澳洲联储调高现金利率、通货膨胀率飙升以及消费者信心低迷相一致，但目前还没有任何恐慌性抛售的迹象。

“考虑到通胀可能会在一段时间内持续居高不下，而利率预计将大幅上升，因此房价下跌的速度可能会继续加快并变得更加普遍。”他说。

墨尔本专营高端房产的经纪公司Kay & Burton合伙人、国际部总监米捷对第一财经记者表示，加息对富裕人群的影响有限，况且即使澳洲联储继续加息，实际利率依然还是在正常范围内。

“现在是澳大利亚的冬季，通常这时候不会有太多房源上市，成交量也不高，需要到春天即下半年，楼市才会重新活跃，那时候才能看出房价真正的趋势。”米捷补充到。

德意志银行的最新预测则较为悲观，该行认为澳大利亚发生经济衰退的风险正在增加，并预计未来12个月，即到2023年中期，澳大利亚房价将下跌15%，如果德银的预言成真，这将是澳大利亚房价近50年以来最大的年度跌幅。

何时复苏？

澳大利亚房地产中介平台BuyersBuyers联合创始人沃金特（Pete Wargent）表示，由于全球供应链仍然存在进一步遭受冲击的风险，通货膨胀率也难以在短期内速度迅速回落，因此消费者和购房者仍会对市场的未来感到不安，直到他们确信利率不再会继续飙升。

沃金特称：“回顾历史，澳大利亚房地产市场的衰退期通常不会超过18个月，如果未来几个月通胀开始持续下降，这次（衰退期）可能也不会例外。从长期看，适合家庭居住的房产仍然供不应求，而建设中的新住宅数量却在减少，这意味着至少未来几年内，住房总需求将大于供应。”

澳大利亚房价走势（来源：CEIC数据库）

安萨里表示，从历史上看，澳大利亚房产一直都是国际资金稳定的避风港，因此从长期角度看仍具有很好的投资价值。此外澳大利亚作为移民国家，其人口增长除了自然增长以外，还有各国的外来人才补充，海外移民和各国留学生不断涌入，能给澳大利亚楼市起到良好的支撑作用。

安萨里建议购房者更多关注房价相对实惠的地段和市场，比如,悉尼东区、墨尔本南岸、昆士兰的黄金海岸以及西澳地区，并预计加息对上述地区的房价影响会较小。

编辑/樊宏伟