5月房企融资规模大幅下降。克而瑞研究中心发布的最新数据显示，5月，100家典型房企的融资总量为519.75亿元，同环比均大幅减少，单月融资规模是2019年以来第三低。与此同时，房企进入又一波偿债高峰期，今年6月和7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。可喜的是，在利好政策支持下，民营房企融资已开始“破冰”。

业内人士认为，当前房地产需求端进一步松动、房贷利率下行，在多部门表态支持房企合理融资需求的背景下，房企的融资环境有望进一步优化。

融资规模大幅下降

据克而瑞研究中心统计，5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模是2019年以来第三低。其中债券发行了375.07亿元，环比增加0.6%，同比减少35.2%。

具体来看，5月房企境外发债约61.07亿元，环比增加366.9%，同比减少80.9%。境内发债约314亿元，环比减少12.7%，同比增加21.1%。其中公司债发行145亿元，环比减少20%，同比增加50.3%；中期票据发行93亿元，环比增加2.7%，同比减少23.4%；融资券发行30亿元，环比减少65.9%，同比减少25%，境内发债主体仍基本为国企央企。

克而瑞研究中心分析称，房企5月融资规模较3月、4月有较大幅度下滑，主要是因为过去几个月中作为融资主力的国企央企已经获得了较为充足的资金，因此在5月的融资规模有所减小，而民营房企的融资规模仍然处于低位。

就房企表现来看，克而瑞研究中心统计数据显示，5月发债量最大的是中海地产和保利发展，融资总量均为60亿元。中海地产在5月发行了30亿元公司债及30亿元中期票据，保利发展也发行了30亿元公司债和30亿元绿色中期票据。5月发行债券的房企有17家，发债企业个数环比减少5家。从发债年限来看，最长的是保利置业发行的一笔长达12年的ABS。从债券发行利率表现来看，金隅集团发行的一笔30亿元超短融利率2.08%最低，另有保利发展、中海地产及华润置地发行了利率不超过3%的债券。

又一波偿债高峰来临

尽管5月房企融资规模同比、环比均大幅减少，但其中也不乏亮点。中指研究院统计数据显示，今年前5个月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30%。从发行结构来看，信用债占比61%，同比提升17.4个百分点；海外债占比仅为4.3%，同比下降21.1个百分点；ABS占比34.7%，同比提升3.7个百分点。

尤其是5月，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，回暖趋势明显。中指研究院表示，尽管信用债发行错过了3、4月的窗口期，但受政策鼓励影响，5月同比、环比均有显著上升。自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次同环比均呈增长态势，而民企债券发行再次回暖是其中的重要因素。5月单月，龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股等民企采用信用保护工具，共发行4笔债券，实现融资30亿元，同时有多家民企开始筹备发行工作。

不过，房企又一波偿债高峰已渐行渐近。克而瑞监测的数据显示，6月将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。其中佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的1只优先票据等已经出现了利息违约。从到期债券规模看，单笔金额最高为佳兆业于2017年发行的8.2亿美元的境外优先票据。

另据克而瑞资管统计，6月和7月，200家核心房企约有1755亿元债券到期。其中，约有1178亿元到期债券来自民企，占比67%。同时，有12家房企年内到期债券的规模超百亿元，其中8家为民营房企。

克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨表示，当前房企融资依然存在压力，虽然个别企业通过备用证可以为主体提供额外的增信，但适用主体要求较高，民营房企以备用证增信方式发行信用债的形式能否推广仍有待观察。

“市场购房意愿低迷导致合约销售与回款不足，在手现金的短缺让房企投资愈发谨慎。对部分房企来说，保交付这一项任务就已经让其捉襟见肘。若内生性流动资金链无法形成，按照大部分民营房企目前的信用状况，大概率会面临无法进一步获得融资的窘境。”孙杨说。

一位民企高管向上海证券报记者表示，尽管融资端也有所放松，但对于一家企业来说，融资只是一个“输血”过程，关键还得靠房企自己“造血”，只有销售稳步提升，房企才能正常运转起来。“随着政策陆续出台，今年端午小长假期间，公司在部分地区已经看到市场回暖迹象”。

来源/上海证券报

编辑/樊宏伟