买房时明明已经交过住宅专项维修资金，为什么又被要求补缴，会不会被隔壁楼栋维修动用了？
1月2日，有媒体报道，家住武汉蔡甸区凯德悦湖二期的张先生称，他所在小区物业贴出公告，让一期家有外墙漏水的业主，速到物业和社区登记，声称准备动用开发商的维修基金。但对于应该准备动用多少资金、如何维修等关键细节都没有说明。
张先生表示，二期交房才1年，一期交房已超过5年。二期业主们担心，一期维修会不会动用属于自家的那一份维修基金？很多人弄不懂：小区公共维修基金能否精确分摊到以楼栋为单位来使用？
无独有偶，关于公共维修基金的问题，北京的高先生也有自己的疑问，他告诉记者，小区里的多位业主都收到了补缴公维基金的通知，却又不知道此前的哪项维修用掉了账户里的钱。
公共维修基金如何分摊交纳？相邻楼栋的维修，会不会动用自家的维修基金？开发商交纳的部分，是否归全体业主所有？公共维修基金的使用规则到底是怎样的？
针对这些问题，北京平谷法院峪口法庭庭长李晓明进行了一一解答。
李晓明解释称，每位业主在购买房屋时均需要预交一定数额的维修资金，以便于日后统一对建筑物共有部分进行维修，这是此类建筑物的特殊性质决定的。
在签订商品房买卖合同时，作为买受人的业主与作为出卖人的开发商，通过合同约定建筑物及其附属设施的维修资金比例和份额。这些用于建筑物及其附属设施的维修资金，经由前期物业服务合同约定由选聘的物业服务企业或者其他管理人统一管理，但所有权属于全体业主共有。
如何使用该笔维修资金，必须由全体业主通过一定的方式共同确认。按有关规定，维修资金一般是由开发商代收，在办理立契过户前交纳。
使用建筑物及其附属设施的维修资金的，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。对于维修资金的使用，全体业主享有知情权。
他表示，为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，维修资金的筹集、使用情况应当予以定期公布。无论是业主大会、业主委员会还是物业公司，都有义务将维修资金的筹集、使用情况定期向全体业主公布。
业主也有权对维修资金的筹集、使用情况进行查询、监督。小区内维修资金的筹集和使用，涉及业主的重大经济权利和责任，也是业主十分关心的问题。刻意隐瞒维修资金的筹集和使用的信息均构成对业主知情权的侵犯。物业服务企业或其他物业管理人、业主委员会拒不定期公布有关信息的，业主寻求法律保护应当得到支持。
维修资金的使用关系到全体业主的共同利益，一旦使用不当，就会对全体业主造成损失。因此，维修资金的使用必须通过全体业主经过法定的程序决定。
实践中，维修资金的使用应当由全体业主通过业主大会来决定，而不能由业主委员会决定。但在出现紧急情况如自然灾害时，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的；或者包括电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分及附属设施的使用功能受到重大影响，而业主对这些共有部分或附属设施的使用又是十分迫切且经常性的。
但严格按照法律规定的程序作出决定往往需要较长时间，因此《民法典》同时规定了紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
李晓明指出，维修资金性质上属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，专项维修资金是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分而设，具有公共性、公益性。维修资金单独筹集、专户存储、单独核算，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。
“其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。”他介绍，业主大会可代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权，起诉业主要求补缴维修资金。未依法缴纳专项维修资金的业主以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。
另据武汉市住房保障和房屋管理局下属的武汉市物业管理事务指导中心介绍，业主是按照购房面积来交，开发商是按照总规模交的。业主这一方面，分2008年以前签订和2008年以后签订购房合同。2008年以前是按购房款来，2008年之后是按购房面积来算。
小区公共维修基金是一个账号，按楼栋进行核算管理， “你不能用一栋的钱来维修二栋的房子。”房管部门为每栋楼建有档案，开发商多少，业主多少，不会混在一起，都有一本账。
不管小区分几期开发，开发商交纳部分也是按楼栋。不够的话，业主再按楼栋来进行分摊。比如说开发商维修基金交了150万元，共有30栋房子，那么每一栋就是5万元，维修费用就从这5万元里面扣除，用完了再扣业主的。即使一期业主维修把开发商和自己所交部分也用了，也不能动用二期其他业主的。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/张彬
