对于房地产行业而言，这是一个“寒风彻骨”的冬天。土地流拍蔓延多城，“金九银十”成色不再，头部房企加速失落，一切都告示行业高速发展的终结。

当冰冷的现实呈现在眼前，行业中人相信已经清晰地认识到，房地产行业不再可能像以往那样，靠土地红利、金融红利乘势而上。在“房住不炒”的基调下，这将是一个关乎民生的行业，应该丢掉赚取超额利润的幻想。

过去二十年间，也正是因为房地产行业走出的单边行情，由此诞生了数家千亿级的企业，它们无一不把“高周转”奉为圭臬。当行业整体下行，过去的商业模式不再奏效，新的商业逻辑正在酝酿中，这是行业龙头企业焦虑、探索的新方向。

即便在夕阳行业，也会有龙头，它们通常具备创新精神、能够穿越周期，这是商业世界的基本要义。就像美的、格力和海尔等在传统的家电行业中突破重围，房地产行业也应有这样的积极作为者。

过去我们将万科视作是“风向标”之一，那是因为它的商业理念与发展思路与市场运行基本没有相悖，在行业中是相对冷静客观的存在。在当下的市场环境中，万科这家具有行业影响力的企业又一次发出了具有信号灯意义的预判。

万科董事会主席郁亮在2021年10月22日的业务交流会上发表对行业的基本看法，概括为十六个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。“行业会有缩表的过程，这就像减肥一样，伴随着煎熬的痛苦。但我们相信天下没有做完的生意，只有没做好的生意。要找到下个春天活下去的基本能力和方法，这个很关键。”在万科等待的下一个春天来临之前，它将如何度过寒冷的冬天？

在万科等待的下一个春天来临之前，它将如何度过寒冷的冬天？视觉中国

艰难阵痛期

郁亮在当前的市场环境下发表对行业的看法，对行业未来的发展具有一定的启示意义。在这一次业务交流会上，他也比以往表现得更加坦诚务实，毕竟行业整体遭遇阵痛，万科必不能独善其身。

郁亮断言，房地产行业过去几十年的黄金发展并不是常态。“房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献。例如，国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米到现在达到了40多平方米，这是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓居住条件。”

但郁亮承认，房地产行业在高速发展之时也带来了一些外部问题，“很多人留恋房地产黄金时代，但过去行业也存在占用了过多金融资源、引发年轻人买房的焦虑和压力、房价走高导致人口和产业流出、按揭比例加大可能增加居民债务风险以及城市记忆留存等问题。”

基于这样的认识，郁亮认为房地产行业将告别辉煌。他表示，十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归民生行业，回归常态发展。

这必将是一场苦旅。郁亮指出，金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一，而它最主要的表征将是缩表。“缩表直接的表现是降债务，控杠杆以及去金融化。在此期间，资产端必然发生变化，投资、开工下降再叠加前期高地价拿地，将导致行业短期业绩受重大冲击。”

如同郁亮所言，在这个煎熬、痛苦的过程中，行业、企业都将受到影响，部分企业已经显露出这样的端倪。万科作为有影响力的企业，也被寄托着为其他困难企业伸出援手的希望。

郁亮回应称，行业冬天来了大家都冷，首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。“我们会积极地想方设法，在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情，如果给我们一些具体的机会，我们在市场化原则之下去考量。”

在严寒中，万科也相应采取了一些“过冬措施”。从今年9月以来，万科在公开市场上的投资动作变得更加审慎。第二轮集中供地中，万科没有参加它的大本营深圳的那一场，广州、北京和上海，也不见万科拿地的身影。

万科资金是充沛的，它的账上趴着近2000亿元现金，只是在现今的环境下，它不会轻易出手。郁亮说，万科仍在寻找机会,依然会把钱用在发展上。至于拿地的情况，郁亮指出，万科自己有投资标准，达到标准的就拿。现在来看投资标准有更高要求，要特别好的项目才拿，万科没有停止拿地，只是拿地的要求标准高了。

寻找新动能

从郁亮对行业现状的判断以及万科当前的应对来看，似乎这位行业龙头的基调都披上了灰色调。但郁亮并不这样认为。

郁亮仍是乐观的，他表示，回归常态虽有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。郁亮在经历过阵痛的中国家电、服装行业中找到了学习的榜样，也从国际上的同行找到了可以效仿、参考的对象。

在房地产行业的“黄金时代”，万科选择对标帕尔迪，专注于住宅开发，提高资金效率，追求规模发展。但这种商业模式显然不再适合当下。于是，郁亮找到了另一家对它有启发的企业。

郁亮提到的企业是来自日本的大和房建。“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

大和房建能够保持稳健发展的关键在于：它不仅在不动产开发领域有所布局，它还在租赁公寓、物流板块以及代建业务等做到了日本的头部水平。“常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”

郁亮认为，中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。例如城市更新、综合体开发、生活服务需求等。

在科技高速发展的当下，任何一个行业的发展都离不开科技的推动，万科也不例外。但是万科毕竟是“城乡建设与生活服务商”，这样的角色决定了万科许多时候是需要以服务来满足人的需求，在不动产销售、物业服务领域，服务底色更为客户所看重。

郁亮举例称，最近经常有客户反映物业管理水平下降，因为以前看得到保安，现在看不到了。他反思称，科技水平发展提高，高自动化机器取代了人，但随之而来又出现了新课题，就是如何让客户感到归家动线有温度，而不是只看到冰冷的机器。

“未来这种服务会越来越精细。科技也要跟人的需要匹配，不能光顾着提高效率。每一个值得改进的地方，都是我们业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市、客户同步发展，我们仍有巨大机会。”郁亮认为。

郁亮对行业依然乐观，这是万科的信仰和未来。万科没有幻想市场重回过去，而是积极地建立面向未来的能力。

“很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样。但是下个春天来的时候，跟上个春天是不一样的，而万科要做的，是去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。”郁亮强调。

来源/21世纪经济报道

编辑/樊宏伟