近年来，在土地资源有限的背景下，作为城市链中处于金字塔顶端的特大城市严控发展规模，进入土地规模负增长的时代。当土地开始稀缺，不能向海中要土地的城市将目光投向了“城市焕新”。

上海，曾经的远东第一城，20世纪的霓虹灯为上海留下了消亡的罗曼蒂克和稍显陈旧的弄堂石库门。当上海向前看，能否像法国的拉德芳斯，伦敦的南岸一样，通过“城市焕新”华丽转身？日历翻回至约30年前的1992年，中海地产以2300万美元受让斜三基地棚户区，从此投入对上海的深耕。这片被誉为“上海改革开放标志性首创案例”的整街坊旧区改造“试验田”，见证了改革开放以来上海旧区改造与城市建设的光辉历史，开启了上海城市建设的新篇。

牛刀小试：斜三基地的蜕变

望过车水马龙的徐家汇路，繁华的日月光中心对面坐落的便是斜三基地成功完成旧改后建成的海华花园，这4幢31层的商品住宅楼在今天看来略显老旧，但在30年前，被誉为“海上第一块”的它见证了打浦桥日新月异的改革发展。

海华花园的“前身”斜三基地曾经有1400多户居民、20多家工厂和商店，人口密集、环境恶劣，到处都是危棚简屋，是真正的棚户区。中海地产接手后，自1992年10月底开工，仅用18个月就结构封顶，1994年底基本竣工，建造起了当时上海住宅建筑中的“第一高度”。

以斜三基地成功改造为开端，中海的尝试让大规模旧区改造在上海变成了现实，探索出了一条运用土地批租形式，利用中心城区土地级差优势，改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子。据统计，仅1992年和1993年两年，上海共批租459幅土地，其中市区227幅，涉及旧区改造的147幅，拆除旧房185万多平方米，其中危房、棚户、简屋85.4万平方米，占拆除总量的46.2%。

在上海的旧改大潮中，先行者的中海分外冷静。尽管海华花园后来被评为1995年度上海市“白玉兰”优质建筑工程小区，是当时上海住宅建筑中的“第一高度”，被推荐参加联合国第二次人类居住大会展览；但中海仍保持着对产品的革新，再以海华花园为代表的第一代项目后相继推出了第二代城市更新项目普陀真如境、第三代城市更新项目黄浦建国东路。迄今为止，中海地产在沪累计开发建设了29个项目，涵盖住宅、写字楼、商业等多种物业类型。在项目呈现上，中海也愈发重视生活圈的打造及在地文化的传承，通过配套商业综合体和对文物古建的保护，在为居民建设美好生活的同时，保留魔都的原汁原味。

锋芒初露：两代项目的革新

作为1986年国务院颁布的第二批38座历史文化名城之一，放眼上海，随处可见的街坊里弄是城市肌理的底纹，是这座城市最为宝贵的人文血脉，如何将守护文脉与推进旧改、改善民生高度叠合，的确是一道全新的考题。

城市发展以人民至上，推进旧改需审时度势、谋划长远，上海启动大规模旧改的30年间始终坚守这一初心。特别是自2017年起，旧区改造的方式由“拆改留并举，以拆除为主”调整为“留改拆并举，以保留保护为主”，明确了“坚持留改拆并举，深化城市有机更新，进一步改善市民群众居住条件”的总体要求，使旧区改造工作进入新的阶段。

此刻，中海迭代项目的内生动力化为了先发优势。事实上，早在第二代旧改项目普陀真如境(红旗村旧改项目)中，中海就为这个全市首批“城中村”的改造项目进行了居住文化的量身定制。结合地块红线内曾经上海中心城区最大的水产市场铜川路水产市场和古银杏树等原生景观，中海打造了名为“铜川渔乐”的现代海鲜美食市场，将上海人“买海鲜去铜川路”的回忆保留和重新表达；为保护对当地居民有着很强的情感牵挂的银杏古树，在建筑方案时专门设计了“银杏广场”，将建筑体退界30米，在保留古树的同时满足了人们对公共活动空间的需求。此外，在该项目中，中海联合华为、中国移动在该项目落地建成全球首个5G社区——中海臻如府，为上海书写历史。

坐落于上海市中心城区核心区的中海第三代城市更新项目“黄浦建国东路”也走在将古建筑保护和现代生活融合的探索之路上。城市核心区往往意味着更多的历史文化遗存，据了解，该项目区域内含巴金故居、上海美术专科学校旧址、荣金大戏院、漫画会旧址、鹤鸣里等13处文物保护点，未来，这里将按照“留改拆并举、保留保护为先”的原则，采用拆除复建、整体平移、原址修缮等多种方式，最大限度保留其历史风貌，实现新式建筑与传统里弄的有机结合。

宏图大展：城市情怀的互融

上海的旧改思路与模式在碰撞中不断演进成熟，更多希望的是留住历史韵味，既要保护好空间格局和建筑特色，也注重人文关怀，让历史风貌保护与旧区改造实现“双赢”。 中海认为，想要读懂一座城市，首先要融入当地的城市文化与情怀。在近30年对上海的深耕中，中海读懂了魔都，也将自己烙印进城市的发展历程，并积累了宝贵的旧改经验。

中海三代的城市更新，每代都有全新的启发与升级。三十年城市更新之路走来，中海对城市更新的经验更加充足，对企业能够在城市化进程中发挥的积极意义有了更广泛的实践。中海地产认为，城市更新要秉持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，促进经济发展、改善人居环境、提升城市可持续发展空间，达到生活、生产、生态三方面价值的最大化。

同时，由于旧改项目往往需要大量的资金投入，中海地产在上海连续投入大体量旧改项目也在一定程度上彰显了企业的资金平衡能力。数据显示，中海仅红旗村项目投资就达260亿，建国东路投资超590亿。即便如此，中海的财务指标始终保持良好，2020年财报显示，基于稳健审慎的财务策略，中海的负债率等相关指标远低于“三道红线”标准，属于绿档企业；加权平均融资成本为3.8%，融资成本处于行业最低区间；获得三大国际评级机构惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+信用评级，突出了中海作为恒指公司的财务优势。

目前上海旧改已进入决战决胜阶段，在5月26日举行的上海市政府新闻发布会上，上海市住建委表示，将全力以赴加大推进力度，坚决完成成片二级以下旧里收尾歼灭战，全力打响零星二级以下旧里攻坚战。根据计划，今明两年，上海将完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万平方米、受益居民约5.6万户；“十四五”期间，计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米、受益居民约1.7万户。其中，中海能贡献哪些新的项目令人期待。

编辑/崔心悦