5月11日国新办举行新闻发布会，介绍第七次全国人口普查主要数据结果并答记者问。

国家统计局局长宁吉喆在会上通报，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。全国人口中，男性人口为723339956人，占51.24%；女性人口为688438768人，占48.76%。总人口性别比为105.07。

人口结构发生的变化，会对房地产市场产生怎样的影响，成为人口普查数据公布后业内关注的焦点。而开发商的关注点，除了未来将如何展开地域布局及产品定位，还包括为适应人口老龄化程度加深的需求，是否应进一步布局康养业务等。

“抢人大战”或将升级

新型城镇化布局，近几年来一直是开发商重点提及的战略。第七次全国人口普查数据显示，2020年人口城镇化率达到了63.89%。

对此，同策研究院分析师汪恒认为，最新数据表明，过去不少人对中国的城镇化率有所低估。

“63.89%的城镇化率，对于房地产市场来说并不友好。过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间或有限，我国房地产新房市场有可能提前触顶。”汪恒表示。

第七次全国人口普查数据发布后，同策研究院在其研究报告中称，“家庭户规模从2010年的3.1下降到2.62，这是一个很大的降幅，这种现象也同大家的日常感觉一致，家庭户规模的下降必然带来房屋成交结构的变化，未来更小的房子肯定会更受欢迎。”

“有人才有住房需求，在人口增速下降、劳动力人口占比下降的趋势下，开发商的投资布局跟着人口流向走是势之必然，像粤港澳大湾区这样吸附能力强的城市群，自然是开发商关注的重点。”克而瑞广州区域分析师肖文晓称。

汪恒指出，考虑到整体人口形势，未来各个城市之间的“抢人大战”可能会更加激烈，开发商投资布局更需要从城市基本面出发，判断一个城市未来的发展前景和人口形势，这样才不会踏错节奏。

不过，肖文晓认为，不管是从城镇化率的提升，亦或从人口红利的消减等多种角度分析，中国房地产市场从增量时代向存量时代逐步转变的趋势，近年来已经很明显。

“这种大趋势的转变，意味着提供给房企规模扩张的增量红利越来越少，粗放式的增长不可持续，而精细化的城市运营却大有可为。企业未来要做强，除了精耕市场，还有就是通过收并购来实现增长。”肖文晓称。

康养业务迎机遇

第七次全国人口普查数据另一引发市场关注的现象是，随着老龄化人口数量增加，养老地产或将迎来机遇。

第七次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。与2010年相比，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点。

肖文晓认为，“目前来看，国内介入康养市场的开发商不在少数，但从业务规模、业绩体量来看，康养业务对于品牌房企的贡献度仍较有限，而运营模式也正处于探索状态。从第七次全国人口普查数据来看，不管是已经入局者还是有意入局者，这个市场都有足够广阔的空间。”

和君咨询康养事业部副总经理曹卓君也表示，当前养老市场已形成地产商、险资、央企国企、多元资本方、服务型企业、外资企业六大主题类型，依托核心主业多产品线试水运营。

“一、二线城市新增土地供应减少情况下，未来会有更多央企国企选择对闲置物业进行整合改造，发展养老产品。具体到产品方面，未来康养市场会呈现金字塔模式，即出现高、中、低不同档次的产品，与市场多元化需求相吻合。”曹卓君称。

市场需求方面，越秀康养战略投资中心测算，“十四五”末中国康养市场容量将超过10万亿，其中，养老公寓（含康养小镇及旅居）市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5千亿。

事实上，万科、保利、越秀等开发商早已介入康养业务，部分开发企业的康养业务已成规模。其中，万科2009年开始研究养老业务，2011年在杭州良渚落地了第一个养老社区，越秀康养则于2017年设立养老产业，至今已形成“3省6市8千床”的格局。

不过，据了解，目前多数入局养老地产的企业面临盈利难题，部分企业尚未形成有效盈利机制。

对于目前养老地产市场，曹卓君认为，从数字上来看，当前国内养老服务机构数量达3.8万个，床位数量823.8万张，能满足需求。但服务质量却参差不齐，供给层面出现结构性失衡，公办福利养老机构很难进。民办机构则面临设施不达标、服务不符合要求、收费高、定位和市场有偏差等问题，入住率低至20%-30%，空置率高达48%。未来如何减少无效、低端供给，提高服务水平是行业需要思考的问题。

编辑/宋欣