2021年年初，房企便密集发债。据不完全统计，截至1月13日，共有32家房企发行了债券，尤其是海外债迎来新一轮的发债高潮，而在2020年房企融资形成供需双向更加严格的监管后，房企融资环境持续收紧，在此情况下，房企如此密集发债是为何呢?

32家房企密集发债近千亿元，房企融资分化持续

新年伊始，房企迎来新一波的发债潮。据不完全统计，截至2021年1月13日，共有32家房企发行债券，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等多家房企，募集金额合计约735.22亿元，融资量较大，同比增长25%。其中境外发债86.52亿美元，同比增长24%，境内发债175亿元，同比增长27%。

截至1月中旬，发债房企的综合融资利率为5.36%，较2020年房企全年融资成本下降0.77个百分点。值得注意的是，房企融资分化持续，龙头房企的融资优势持续凸显。一方面，融资成本方面，梯队越靠前，则利率越低，TOP10房 企 利 率 3.78%最 低 ，TOP100+房企则为11.42%，融资成本较高。另一方面，龙头房企获得更长的发债年限和更低的发债利率，如世茂发行了10年期的8.72亿美元境外债，利率为3.45%;碧桂园发行两笔年限都在5年以上的境外债，其中5年期的5亿美元境外债利率仅为2.70%，为所有发行债券的最低利率。而排名靠后的中小房企，融资利率最高达到15%，且发债年限小于2年，这些房企基本为排名50后的房企。

2021年债券到期额达历史最高，融资收紧下未来偿债压力巨大

房企密集发债，一方面由于近期美元贬值，且全球流动性进一步宽松，叠加年初机构额度宽松等多重因素下，房企发债意愿较强;另一方面，则在于房企2021年面临历史上最高的到期潮，在借新还旧的压力下，密集发债。据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%至4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%至3034.92亿元。同时，截至目前房企的发债情况来看，房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。

房企债券2021年迎来历史最高到期潮，主要在于房企自2015年后开始密集发行公司债，而公司债的发债年限一般为3-5年，2021年房企迎来新一波的还债期;另一方面，在2016年年底境内债发行受限后，房企发债转向海外，2017年开启海外债潮 “元年”，2-5年的发债年限是主力，所以房企近几年境外债的到期量均较大。

值得注意的是，随着借新还旧的持续压力，加上近几年上市房企的增加，95家房企2018-2020年发债量上了新台阶，发债规模均在7000亿元以上，较2015年的发债潮增加了近3000亿元的体量，未来的偿债高峰将会持续。而由于目前政策供需两端限制房企融资，面对2021年的偿债高峰，虽部分房企提前偿还了约460亿元的债券，但数额较小，整体来看，房企偿债及经营压力巨大，未来可能诞生更多的债券违约。

总的来说，由于债券到期等多重因素，近期房企迎来新一轮的发债潮，这是近几年开年的惯例，预计持续到本月底将会有更多的房企进行发债。不过与以往不同的是，2020年下半年以来，政策强调房地产行业去杠杆，并且执行了更为严格的监管措施，伴随着今年甚至未来三年内房企的债券到期潮，房企的偿债压力更大。在此情况下，除了发债之外，房企应加大项目去化，同时持续性加强销售回款，增加自有现金，后期应更加专注企业自身的经营管理，向经营管理要效益，在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。 

编辑/李桁