为了防止长租公寓爆雷事件,日前北京、深圳两地相继下发通知,规范住房租赁资金监管,出重拳整治长租公寓市场。两地监管文件中均指向了租金贷“资金池”和“期限错配”这两大问题。如北京市住建委、市金融局、北京银保监局等联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(下简称《通知》)中,明确禁止“长收短付”,严控“租金贷”拨付对象,承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业,只能拨付给个人,并且原则上不得超过3个月租金。与此同时,为了杜绝资金池,两地监管均强调要建立押金托管制度。有业内认为,这些严监管措施利于租金行业回归正轨,断绝以往高风险的经营模式。

对此,北京市住建委相关负责人解读称,限制企业“资金池”是新规核心内容。为了堵上资金池的漏洞,《通知》中首先规定,向租客预收的租金数额不能超过3个月租金,同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配,明确禁止“长收短付”经营模式。深圳市也规定,金融机构发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

同时,《通知》中也严格控制“租金贷”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。这意味着,租客申请了住房租赁贷款,放贷机构可以把贷款发放给租客,也可以签订协议后直接发放给房东,但不能发放给住房租赁企业。

值得注意的是,北京还提出要建立押金托管制度。为了任何资金池的可能性,《通知》还要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金,收取押金后,必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,企业不能擅自动用和挪用。深圳市也规定,住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户,不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。

不仅如此,以往爆雷的长租公寓常常以打折、利率优惠等名片诱导消费者签订租金贷协议。为此,深圳市指出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

对此,金融科技领域专家毕研广表示,北京、深圳两地均要求金融机构将“租金贷”资金直接划规给个人,意味着债权债务关系更加明晰,少了“中间商赚差价”的环节。“承租人作为债务人更明确债权债务关系,清楚债权人到底是谁。与此同时,也防止了因为中介出现风险而导致债务无法持续、租客被赶出等一系列问题。”

编辑/李桁