随着“三道红线”和“两个上限”等房地产长效机制落地，房地产从金融红利迈入管理红利时代。2021年房地产行业还将持续分化和洗牌，活下去将成为它们最主要的目标。

壹 || 2018年和2019年两年，长三角诞生了超过10家千亿的房企，2020年仍是房企业绩的主要票仓。而8家新晋千亿房企中，珠三角占到了5家，其销售额主要贡献地也来自珠三角区域。

贰 || 截至1月14日，销售额超过千亿的房企达到了35家。35家千亿房企中销售额增幅最大的10家房企中，6家首进入千亿。销售额增幅明显的是绿城中国和中国金茂，万科、碧桂园、融创和保利等头部房企的销售单价都出现不同幅度的下降。

叁 || 2020年初，由于市场变化及疫情影响，多数机构和企业判断全年销售规模将下降5-10%，但从前11个月成交来看，全年房地产销售额有望继续创新高。房企逐步意识到，企业本身土地储备区域分布和成本相对合理以及企业在拿地、操盘、运营、管理等方面具备较强的优势，仍可以让企业规模保持相对稳定的增长。

1月12日，中骏集团发布2020年业绩，全年实现合同销售额1015亿元，成为年内第6家新晋千亿的房地产开发企业。此前，已经有龙光、佳兆业、禹洲、合景泰富和时代中国先后宣布销售额首次突破千亿。

后来者的加入，让2020年千亿房企阵容进一步扩大，截至2021年1月14日，已经有35家房企销售额超过千亿元。加上还未公布业绩的几家房企，销售额超过千亿的房企数量至少有42家。

2019年千亿房企数量是36家，比2018年增加了5家，而2020年新晋千亿的房企数量至少在8家以上。在未公布业绩的房企中，新力和华发的销售额有望达到千亿，但也有个别企业可能会从千亿阵营中消失。

刘祥是一家千亿房企营销负责人，他发现，新晋千亿的房企都有几个共同的特征，第一，重仓长三角和珠三角；第二，一二线城市占比相对较高；第三，联合营项目贡献的业绩比重相对较高。

在他看来，随着“三道红线”和“两个上限”等房地产长效机制落地，经营杠杆会逐步取代财务杠杆成为房企发展主要依赖对象。其所谓的经营杠杆也是万科董事长郁亮说的管理红利，郁亮曾多次公开表示，房地产从金融红利迈入管理红利时代。

“2020年虽然规模创新高，但行业分化洗牌也加剧，个别企业出现经营困难。”刘祥表示，2021年房地产行业还将持续分化和洗牌，“对于一些企业来说，规模可能不再重要，活下去更重要。”

珠三角新增5家

早在2020年12月，禹洲和中骏宣布实现千亿销售金额。2021年1月，两家闽系房企先后公布业绩，禹洲全年销售额1049亿元，同比增加近四成；中骏销售额1015亿元，同比上升了26%。

与禹洲和中骏的主战场在长三角不同，以珠三角作为大本营的龙光、佳兆业、合景泰富、时代中国也先后宣布跻身千亿阵营。粤港澳大湾区取代长三角成为新的千亿房企摇篮。

其中龙光2020年销售额为1206亿元，同比增加了四分之一；合景泰富实现销售1036亿元，同比增加两成；佳兆业销售额1069亿元，同比增加21%；时代中国销售1003亿元，同比增加28%。

6家千亿房企俱乐部的新会员，禹洲和时代中国销售额从2019年700亿元级别进入千亿规模；龙光是从960亿元踏入千亿，其他房企从800亿元级别进入。

华发股份（600325）和新力控股虽然没有公布2020年销售业绩，但华发2019年销售额达到922亿元，新力2020年前11个月销售额距离千亿仅有12亿元的差距。两家企业2020年实现千亿销售难度不大。

根据克而瑞和中指院等第三方机构数据，新希望地产2020年销售额为1033亿元，首次实现千亿规模。加上新希望地产，2020年新晋千亿房企数量是9家，2018年共有13家房企首次进入千亿阵营。

8家新晋千亿房企中，珠三角占到了5家，其销售额主要贡献地也来自珠三角区域。

2020年半年报显示，珠三角为龙光贡献了近一半的销售额，为佳兆业贡献了六成。时代中国130个项目中，有121个位于广东省，销售占比更是接近九成。合景富泰的销售业绩中，珠三角和长三角两个都市圈贡献了超过7成业绩。

2018年和2019年两年，长三角诞生了超过10家千亿的房企，2020年仍是房企业绩的主要票仓。长三角和海峡西岸两个区域，为禹州贡献了八成以上的销售额，为中骏贡献了65%的销售业绩。

千亿房企扩容

截至1月14日，销售额超过千亿的房企达到了35家。加上阳光城（000671）、中国铁建（601186）、祥生控股、蓝光发展（600466）、滨江集团（002244）等还未公布业绩的房企，全年千亿房企数量有望达到42家。

35家千亿房企中销售额增幅最大的10家房企中，6家首进入千亿。销售额增幅明显的是绿城中国和中国金茂，前者全年销售额同比上升58%，后者同比增加了43%。

全年销售额超过5000亿元的5家龙头房企销售业绩增幅普遍平缓，除了恒大增加20%和万科增加11%外，碧桂园、融创和保利的增幅均在10%以内。

2020年销售面积同比增幅前10名中，除了恒大为第一阵营房企外，其他9家的销售规模均在3000亿元以下，其中绿城和金茂增幅位居前列。另有新城控股（601155）、首开股份（600376）、富力地产、中梁控股、绿地控股（600606）和招商蛇口（001979）等6家房企销售面积同比下降。

另一家业绩下滑的房企是华夏幸福（600340），虽然还未公布全年业绩，但根据三季度业绩来看，其销售额下滑幅度超过六成。克而瑞和中指院的排行中，华夏幸福销售额跌出千亿阵营，其2019年销售是1451亿元。

2020年千亿房企中，销售均价超过2万元/平方米的房企有8家，数量与去年持平，但角色出现较大的变化。其中招商蛇口跨度最大，从2019年1.3万元/平方米均价跨入2020年2.2万元/平方米。

金地和华润的销售单价也突破2万元大关，中梁、龙光、首开、绿地、美的和禹洲等房企的销售单价涨幅也超过了10%。而碧桂园、恒大、金科、建业等房企销售单价在万元以下。

刘祥认为，销售单价高低在房地产发展的不同时期意义不同。在规模扩张的过程中，不同能级的城市可以最大限度的增加规模，“3000亿元级别的销售额，可能布局一二线就足够了，一旦想要达到5000亿元的规模，没有三四线肯定是不行的。”

上述闽系房投资人士也表达类似的看法，他指出，在企业布局从低能级城市向高能级城市换挡过程中，政策风险较大。比如，由于棚改退出，导致三四线市场吸引力下降，而重仓三四线城市的房企业绩可能被拖累。

虽然大部分千亿房企2020业绩均获得不同程度的提升，但从销售单价变化不难发现，部分房企通过以价换市来保持业绩增长或现金流稳定。已经公布的35家房企中，有16家销售单价出现下降

其中恒大、中海和合景泰富的销售单价同比降幅超过10%，旭辉、远洋和佳兆业的销售单价降幅也超过8%。万科、碧桂园、融创和保利等头部房企的销售单价也都出现不同幅度的下降。

机遇风险并存

2020年初，由于市场变化及疫情影响，多数机构和企业判断全年销售规模将下降5-10%，但从前11个月成交来看，全年房地产销售额有望继续创新高。

在“三道红线”和“两个上限”政策加持下，2021年房地产何去何从，成为摆在每一家房企面前的一道选择题，如何回答这道题，关系着企业战略布局和选择。

在刘祥看来，争取规模上的进步，依然将是未来一年多数房企的选择，但在方式方法上会出现较大的变化。在规模与风险之间找到一个平衡点，这是刘祥和上述闽系房企投拓人士的共识

在以往认知中，扩规模势必要加杠杆，三道红线要求下，继续加杠杆政策风险和经营风险越来越大。一旦2023年监管层对不达标房企进行穿透式的强降杠杆，企业很可能会元气大伤。

一些房企逐步意识到，在不加杠杆或降杠杆的情况下，未必不能继续保持规模稳定增长。但两个前提，第一，企业本身土地储备区域分布和成本相对合理；第二，企业在拿地、操盘、运营、管理等方面具备较强的优势。

“只要我有好地，可以找有钱的合作方。”刘祥认为，未来越来越多房企会走上合作道路，与同行合作，与外部资源合作，这一方式不增加杠杆，但可以保持规模持续上升。

他认为，这是郁亮所说管理红利（经营杠杆）时代下的一种形式，即吸引外部优质资源的能力，“我有好地，没有能力，可以找有能力的企业来操盘；我有能力，但没好地，可以找有好地的企业合作。”

上述闽系房企投拓人士表示，最近两年，其所在公司也开始大量介入合作项目，尤其是地方小房企的项目，以少量启动资金和操盘占据一定比例股份。而这一业务的毛利要高于传统开发业务。

政策和市场的深度调整，对于一些房企是挑战，但对于另一些房企则是机遇。尤其是土地储备较为优质、杠杆相对不高、融资成本较低的房企，在未来市场竞争中可能会通过蚕食其他房企的市场份额进一步增长。

从拿地销售比来看，销售金额超过800亿元的56家房企平均比重为23%，其中5家头部房企的平均拿地销售比为18%，2000 -4000亿元房企拿地销售比为27%；100-2000亿元房企拿地销售比是23%；准千亿房企拿地销售比为25%。

拿地销售比超过40%的有6家房企，分别为建发国际、华发股份、宝龙地产、中交地产（000736）、绿城中国和滨江集团。此外，龙湖、中骏、龙光和中海等房企的拿地销售比也超过35%。而世茂、新力、富力和弘阳等房企的拿地销售比则在10%以下。

编辑/李桁