深圳再度迎来了政策大礼包。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称《方案》），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

《方案》主要包括支持深圳在土地管理制度上深化探索；深化户籍制度改革；推进创业板改革并试点注册制；率先完善数据产权制度；放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入等一系列内容。

在土地管理制度方面，具体为：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

虽然“农用地转为建设用地审批事项委托给深圳市政府批准“的政策备受关注，但不少专家都认为：对深圳影响很小，毕竟深圳农用地极少。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：《方案》中关于土地管理制度的政策，是对去年8·18文件的细化，是进一步的放权扩权，相当于有更大的市场实验空间。整体来看激活现有存量土地，深圳没有新增土地，只能在存量土地上下功夫。

文件传达的就是让深圳放开手脚干，最大程度上用好用活存量土地。扩容暂时不太可能了，因为没有增量土地，只能在存量土地政策上给更多的优惠。

可以说，《方案》公布后，最受关注的仍是深圳未来的房价。

作为四大一线城市中面积最小的城市，深圳一直饱受“地少人多”的困扰。目前深圳全市面积仅有1997.47平方公里（不含深汕特别合作区），仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。

深圳居住用地的供应量同需求量矛盾更是严峻。

深圳发布《深圳市2020年度建设用地供应计划》显示：全市计划供应建设用地总量为12平方公里，其中居住用地供应2.93平方公里。依据《深圳市土地利用总体规划（2006―2020年）》规定，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内。也就是说，深圳尚余可供开发的土地面积仅约为20平方公里。

房价水平也因供求问题被节节抬高。6月份时，深圳二手房均价超过7万元/平方米，位居全国首位，比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。而在2019年底时，深圳的房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

近年来，深圳承担起粤港澳大湾区及中国特色社会主义先行示范区等多重建设责任，而受可利用建设用地相对不足等原因导致的房价上涨等现象，却也制约了深圳的进一步发展。

世联行首席工改顾问董极告诉界面新闻：“目前政策还看不出太多内容，需要看后续细则。《方案》更侧重的是深圳的产业发展，对于居住用地之类的供应并没有说什么，深圳现阶段的目标是将产业用地不断深化和开发，主要以产业为主。至于外界猜想的‘工改居’，这几年‘工改保障房’一直在落实，由于难度较大所以体量也不多，所以政府可能不会轻易把工业用地转为居住用地。比较有遐想空间的是：‘探索解决规划调整’这一点，未来可能会做规划调整，调整居住用地这类规划，都有可能。”

董极分析认为，《方案》整体都是关于深圳如何做产业的问题，不是房价的问题。不过，像《方案》中提到推进二三产业用地混合的问题，在未来将会影响到区域的发展，原先二三产业非常独立导致分工明确、生产效率低下，互动性不强，也使得深圳有的区域因此发展掉队，现在继续推进有助于区域的发展,区域的发展将会吸纳更多人才，也可能推高影响深圳的房价。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻：“一直以来，深圳的供地结构，还停留在早期的工业化时代，应该随着产业结构、人口结构、城市地位的变化而顺势调整。这次，中央把用地的权利给到了深圳。

在保留好270平方公里产业用地红线的前提下，其他工业用地，都可以调整为居住用地。未来深圳的住房用地瓶颈，将获得突破，住房供求矛盾会明显缓解。房价还会不会大涨，不好说，至少，房子供应增加了，人才买房没那么困难了，这对深圳科技创新来说，应该是一个好消息。”

编辑/李桁