七八月楼市传统淡季，全国二手房市场正处在“以价换量”交易周期。买家们“货比三家”，房东们则经历着割肉离场的艰难抉择。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，跌幅较6月扩大0.01个百分点，已连续27个月环比下跌，同比跌幅为6.58%。

业主“以价换量”趋势延续，重点城市二手房成交继续放量。北京二手商品住宅累计成交1.55万余套，环比微增4%，同比增长约60%；深圳二手商品住宅成交近4700套，环比增长超10%，同比增长超100%；上海二手商品住宅成交1.82万套，环比减少23.79%，但同比增加44.7%。

中指研究院研究副总监徐跃进向《每日经济新闻》记者表示，近期一线城市的二手房市场保持较高活跃度，随着价格持续下跌，核心区域二手房的性价比逐渐显现。对于未来走势，预计新房市场仍面临较大调整压力，二手房市场在“以价换量”态势下，还将保持一定活跃度。

“以价换量”趋势未改

数据显示，7月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，连续4个月出现百城二手房价格集体下跌情形。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为39个，较6月增加4个。

一二线城市二手房的价格环比跌幅扩大，根据中国房地产指数系统百城价格指数，一线及二线城市的二手住宅价格环比分别下跌0.80%、0.78%，跌幅较6月分别扩大0.14个百分点、0.04个百分点，三四线代表城市二手住宅价格环比跌幅收窄至0.67%。房地产政策优化，在短期内提振了市场活跃度与信心，促进二手房交易量保持高位，只是“以价换量”趋势未改。

值得一提的是，根据中指研究院统计的7月百城二手住宅价格及环比涨跌幅榜，房价环比跌幅最小的是浙江嘉兴，均价11456元/平方米，仅环比下跌0.23%。跌幅较大的是江苏常州，均价13944元/平方米，环比下跌1.55%。下跌幅度较大的城市还有芜湖、金华、东莞、武汉、重庆、扬州、昆山、福州和厦门等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“5·17央行新政”以来，不论是限购松动，还是按揭首付下降，均利好刚需买房客群。房价还在高位的情况下，刚需客群更中意“总价可控、马上可住”的二手房。

据克而瑞，今年上半年，新房市场规模加速收缩，20个重点城市总成交量同比下降38%，环比降21%，而二手房市场却相对坚挺，成交量同比下降7%，环比增长5%。

受此影响，市场份额进一步向二手房倾斜，20个城市平均二手房成交占比升至62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点，北京、上海、合肥和南京等二手房市场份额均增至70%以上。

在交易的房源方面，上海、深圳和杭州250万元以下的成交最为集中，京沪等郊区的次新和市区老破小热销，天津学区房热度高。

在李宇嘉看来，市场中部分改善型需求开始转向了二手房，而且转向二手房的改善型需求，更多偏好外围区域“户型较大、总价可控”的购房逻辑。这种现象在热点一二线城市较为普遍，即年轻人刚需较多，前几年上车的人群，选择卖掉中心区老旧住宅或小房子，置换到外围偏大户型，而住房总支出没有明显增加。

新政效果在二手房成交方面表现突出

从北京、上海、深圳、杭州和西安等地市场来看，二手房与新房市场成交结构存在较大差异，互补性强。

克而瑞方面认为，目前这些城市的二手房活跃度均高于新房，预期后续部分置换需求会转移到新房市场，再改善的需求释放有助于后市新房市场企稳回升，尤其是一线城市，千万级别以上高端客群容量稳定，购买力坚挺，短期仍有释放空间。

而在天津、武汉和郑州，新房和二手房市场购买力趋同，交易总价段高度相似，客群没有显著差异，都是依托刚需刚改购买力来驱动。基于此，可以预判的是，后期一二手房“此消彼长”态势延续，竞争加剧。

二手房因为选择面、价格、安全性等优势继续吸纳刚需客群，而新房市场也存在一些结构性机会，只要后续新房小面积段供给增加，叠加房企各类促销手段升级、户型设计创新等，都将使购房者信心逐步修复，进而带动一轮新房成交放量。

对于三季度市场预判，克而瑞方面认为，楼市成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，成交量持平甚至微超二季度。热点城市个数和热点新房项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势，二手房因价格优势，市场份额仍将继续增长。

“新政效果在二手房成交方面表现突出，预计三季度将延续震荡上行，尤其低总价房源集中成交，持续分流新房刚需，但也可能带动以房换房改善需求重新入市，叠加部分城市‘以旧换新’措施落地，也将带动改善性新房去化提升。”

徐跃进表示，三季度，预计供需两端政策会进一步发力。需求端，核心城市应该会进一步放松限制性政策，比如北上广深以及个别二线城市的限购政策还有放松预期；供给端，国企收储等去库存政策的推进节奏预计会进一步加快，从而推动市场企稳恢复。

编辑/樊宏伟