近日，亦庄新城YZ00-0802街区-1401-1地块正式进入土拍倒计时阶段。该地块于2026年3月12日启动用地预申请，3月16日正式挂牌，预申请到入市仅用4天，激活方为中国金茂。挂牌竞价起止时间为2026年4月7日9:00至4月21日15:00。据了解，目前对这块地有意向的企业，除了金茂，还有建发、中建智地和保利等企业。

作为亦庄今年首批挂牌宅地，瀛海1401-1地块的优势非常明显，临铁、生活配套完善，不过，也同样具有“高难度、低容错”的属性，更加考验开发商的综合实力。

一、地块拆分挂牌，统一规划难度高

1401地块原于2025年10月出现在北京“第八轮拟供应商品住宅用地清单”中，整体用地规模5.4公顷、地上建面13.5万㎡。本次上架的1401-1子地块用地约2.59公顷、建面5.18万㎡，起拍价12.18亿元；另一子地块1401-2（用地约2.82公顷、建面5.65万㎡）暂未上架。

分析指出，拆分后虽降低了单次出让体量，却加大了产品规划与报批的复杂度。南北双地块需同步考虑整体排布、退线、日照等问题，且后续1401-2地块的出让节奏可能影响整体报规进度。业内人士认为，地块实际需要南北方案“合二为一”同步报规，对开发企业的前期规划能力提出较高要求。

二、总体量大，运营与推售压力并存

若将南北地块统一计算，总建面仍达13.5万㎡，对应约800-1000套住宅的体量。分拆供地带来的时间差，使后续地块的上市节点、价格策略及购房者预期管理成为新的课题。开发企业需在分期开发与整体运营之间寻找平衡，推售节奏和货源组织能力将受到考验。

三、西侧代建公园，周期与成本存在不确定性

挂牌文件显示，1401-1地块西侧约4.1公顷绿地需由企业认建，建成后无偿移交。在北京市加快建设花园城市的背景下，市政公园的设计与建设标准可能进一步提高，代建成本存在变量。此外，移交时间未明确约定，市场参考案例中，代建公园从建成到移交短则3-5年，长则超过10年。建成后的管养衔接及每年上百万元的养护成本，也将成为开发企业的隐性负担。

四、普宅主导，税负压力限制利润空间

该地块预计以刚需普通住宅为主，价格天花板较为明确。普通住宅占比越高，土地增值税的免税临界点（增值率不超过20%）越容易突破。由于成本按普宅与非普宅可售面积分摊，普宅占比过高会摊薄单位成本，导致增值率上升；而非普宅即便亏损，也无法为普宅提供税负抵扣。因此，税负筹划能力将直接影响项目的最终收益。

金茂或成有力竞争者，深耕亦庄积累明显

尽管难点重重，金茂依然表现出较强的拿地意愿。据市场消息，春节后首个工作日，中国金茂高级副总裁携北京公司管理团队拜访亦庄管委会，就投资拿地进行深入沟通。金茂此前在亦庄已开发金茂悦、金茂府、金茂逸墅等项目，累计货值超过300亿元，服务老业主逾3200户、超万人，被市场视为最懂亦庄的开发商之一。此外，金茂2025年在北京推出的新产品线“璞逸丰宜”“金茂满曜”均取得较好市场反响。

业内人士指出，金茂若成功竞得该地块，有望在拿地阶段即具备市场理解和客户基础，实现“拿地即懂市场，入市即有客群”。最终竞得结果将于2026年4月21日揭晓。

文/北京青年报记者 李桁